Konieczność posiadania wysokiego wkładu własnego, to powód dla którego coraz więcej osób rezygnuje z zakupu na rzecz najmu. Rynek ten jest w Polsce wciąż niewielki, ale przez ostatnie lata bardzo dynamicznie rośnie – wynika z danych Eurostatu, do których dotarł Open Finance.
Jeszcze w 2009 roku „nad Wisłą” było tylko 839 tysięcy najemców, którzy płacili za dach nad głową rynkowy czynsz – wynika z szacunków Open Finance opartych o dane Eurostatu. Najnowsze dane tego urzędu sugerują, że liczba ta jest obecnie ponad dwukrotnie wyższa. Najemcy płacący czynsz rynkowy stanowią 4,5% społeczeństwa. Mowa jest więc o grupie ponad 1,71 mln osób (dane aktualne na 2015 rok). W ciągu 6 lat rynek wzrósł o 104%.
Najem w modzie
Trudno się temu dziwić. Pamiętajmy, że w 2009 roku doszło do załamania rynku kredytowego, a później przez kolejne lata ceny mieszkań spadały (do końca 2012 roku). W efekcie najemcy zyskiwali argument, aby nie kupować nieruchomości, bo ich ceny spadają. Nie bez znaczenia był też fakt, że na początku kryzysu banki po prostu nie chciały udzielać kredytów. W kolejnych latach coraz niższe stopy procentowe stymulowały i wciąż stymulują popyt na mieszkania. Co ciekawe fakt, że kredyt jest dziś rekordowo tani, a więc czynsz najmu z nawiązką powinien pokryć koszt zaciągniętego długu, wcale nie wydaje się wystarczająco mocnym argumentem, aby z najemcy zmienili się we właścicieli. Powodów może być cała masa, ale bez wątpienia ważnym może być niechęć do zadłużania się na 20 – 30 lat lub fakt, że rekordowo dziś tanie kredyty w perspektywie kilku lat zdrożeją. Bezpośrednia przyczyną są jednak wymagania odnośnie wkładu własnego. Dziś żeby kupić mieszkanie z pomocą kredytu trzeba zapłacić aż 20% ceny lokalu w gotówce. Sporo banków przyjmuje też wnioski kredytowe od osób posiadających o połowę niższy wkład własny, ale wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Nawet jednak możliwość zakupu mieszkania z 10-proc. wkładem własnym, to dla wielu młodych osób wyzwanie.
Mieszkanie daje więcej niż lokata
Rozwój rodzimego rynku najmu nie byłoby możliwy bez inwestorów, którzy przez ostatnie lata bardzo często decydowali się na zakup mieszkań na wynajem. Wraz z malejącym poziomem stóp procentowych wynagradzani byli oni coraz sowiciej za podjęte ryzyko. Obecnie przeciętna rentowność wynajmu mieszkania jest prawie 3-4 razy wyższa niż oprocentowanie bankowej lokaty.
Trzeba mieć jednak świadomość, że jeśli doszłoby do cyklu podwyżek stóp procentowych, to mieszkanie na wynajem może tracić swoją przewagę nad lokatami. Te wraz z kolejnymi decyzjami Rady Polityki Pieniężnej, będą kusiły coraz wyższym procentem.
Daleko za Zachodem
Pomimo dynamicznego rozwoju polski rynek najmu wciąż jest daleki od europejskich standardów. W gronie 28 krajów wspólnoty średnio aż 19,7% obywateli to najemcy płacący stawki rynkowe. Na tym tle rodzimy rynek jest ponad 4-razy mniejszy.
Można jednak iść jeszcze dalej. Za przykład narodu, który upodobał sobie najem stawia się często Niemców. Dane Eurostatu pokazują, że w 2015 roku z najmu na zasadach rynkowych korzystało tam aż 39,9% obywateli tego kraju. To prawie 9-krotnie wyższy wynik niż „nad Wisłą”. Wyższe wyniki niż Niemcy notują jedynie Szwajcarzy. Prawie połowa z nich wynajmuje mieszkania na zasadach rynkowych (49,2%). Taki stan sprzyja mobilności społeczeństwa – obywatele szybko i łatwo mogą zmienić miejsce zamieszkania stosownie do potrzeb (np. rozwój rodziny lub zmiana miejsca pracy). Do tego duża popularność najmu wydaje się być czynnikiem stabilizującym dynamikę zmian cen nieruchomości. Po prostu jeśli społeczeństwo nie dąży do zakupu własnego „M” za wszelką cenę, to nawet tani kredyt nie spowoduje nagle, że wszyscy ruszą na zakupy podbijając ceny lokali. W okresach prosperity mieszkania tak szybko nie drożeją, a później gdy przychodzi spowolnienie, nie dochodzi do gwałtownej korekty.
Na drugim biegunie są kraje tzw. nowej Unii. Najmniej najemców znaleźć można W Rumunii, na Litwie i w Chorwacji (poniżej 2% obywateli).
Bartosz Turek, analityk Open Finance
Wojciech Boczoń