Nowa ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze zakłada zwiększenie transparentności ofert kredytów, ale niektóre jej przepisy uderzają w interes klienta. Zakaz wynagradzania pośredników przez banki oznacza, że za taką usługę zapłaci kredytobiorca. Część klientów szukając oszczędności zrezygnuje z profesjonalnego doradztwa, a to z kolei może skutkować nietrafionymi wyborami ofert i w konsekwencji poniesieniem jeszcze większych kosztów.
W 2017 roku wejdzie w życie Ustawa o kredycie hipotecznym i o nadzorze. Jak możemy przeczytać w komunikacie rządowym „Nowe przepisy powinny przyczynić się do zwiększenia porównywalności i transparentności ofert kredytodawców oraz wzmocnienia pozycji konsumenta zarówno na rynku kredytów konsumenckich, jak i kredytów związanych z nieruchomościami mieszkalnymi (kredytów hipotecznych).” W projekcie ustawy pojawił się jednak zapis o zakazie wynagradzania pośredników przez banki. Pośrednikowi zatem ma zapłacić klient.
Ustawa nie wyeliminuje nieuczciwych praktyk
Ustawodawca wyszedł z założenia, że skoro pośrednik jest wynagradzany przez bank, to sprzedaje klientom ofertę tego banku, który zdecyduje się zapłacić najwyższą stawkę. Takie zachowania są oczywiście znane, bo rynek pośrednictwa nie jest wolny od zachowań patologicznych, podobnie jak każda inna branża, jednak ryzyko missellingu dzisiaj w nieznacznym stopniu dotyczy hipoteki, częściej natomiast ubezpieczeń, kredytów gotówkowych oraz produktów inwestycyjnych i biznesowych. Poza tym, ryzyko „złej sprzedaży” istnieje też bezpośrednio w bankach. Doradcy w bankach mają plany sprzedażowe i ograniczoną ofertę do zaproponowania klientom. Pośrednik natomiast pełni funkcję filtru przed trybami machiny finansowej banku, w której brak jest czasu na dokładną analizę każdego wniosku.
Za nowe przepisy zapłaci klient
Ten zapis zamiast korzyści dla klienta przyniesie straty, ponieważ będzie musiał ponieść koszt usługi pośrednika, którą dzisiaj może dostać bez żadnych dodatkowych opłat albo po prostu z niej zrezygnuje.
– Dlaczego tysiące klientów w ciągu około 15 lat funkcjonowania pośrednictwa kredytowego w naszym kraju zdecydowało się na skorzystanie z usług pośrednika? Klienci polecają sobie najlepszych, zaufanych pośredników. W sieci ANG Spółdzielni Doradców Kredytowych blisko 90% realizowanych transakcji jest z klientami z rekomendacji i z poleceń. To zdecydowanie świadczy o tym, że klienci nie są oszukiwani, ale obsługiwani w sposób rzetelny, a pośrednicy kredytowi są im potrzebni – mówi Katarzyna Dmowska z ANG Spółdzielni Doradców Kredytowych.
Znalezienie odpowiedniej oferty to dopiero początek
Rolą pośrednika nie jest jedynie znalezienie najkorzystniejszej oferty, ale i między innymi zbadanie zdolności kredytowej klienta, która często jest bardzo mocno zróżnicowana w różnych bankach. Najkorzystniejsza oferta nie zawsze jest także najtańsza. Pośrednik przygotowując ją dla klienta, musi wziąć pod uwagę o wiele więcej niż tylko cenę czynników. Musi zweryfikować czy klient, źródła jego dochodów oraz statut nieruchomości, która ma być przedmiotem transakcji i zabezpieczeniem kredytu wpisują się w procedury danego banku.
– Często dużym znaczeniem jest też proces kredytowy panujący w danym momencie w banku. Zdarza się bowiem, że czynnikiem decydującym jest czas do sfinalizowania transakcji. Jeżeli nie zdążymy z kredytem, możemy stracić nie tylko możliwość kupna danego mieszkania, ale i wpłaconą zaliczkę. Kolejnym etapem pracy pośrednika po porównaniu ofert, jest przygotowanie wniosku oraz przeprowadzenia procesu kredytowego do momentu uruchomienia środków. Pośrednicy często są do dyspozycji klienta także już po zakończeniu procesu udzielenia kredytu i pomagają im w odnalezieniu się w nowej rzeczywistości klienta kredytu hipotecznego. I wszystko to klient otrzymuje bez dodatkowych opłat. To bank wypłaca prowizję pośrednikowi, ponieważ ten wykonał pracę, którą w sytuacji gdyby klient przyszedł bezpośrednio do banku wykonałby pracownik oddziału. Oferta kredytu jest zatem taka sama jak w banku– tłumaczy Katarzyna Dmowska.
Wzrosną także koszty samego kredytu
Z dostępnych danych wynika, że pośrednicy dostarczają do banku około 40% produkcji kredytów hipotecznych. Wiele banków przez lata funkcjonowania pośredników straciła lub zlikwidowała sieci kosztownych specjalistów kredytu hipotecznego. W sytuacji, gdy usługa pośrednika ma być dodatkowo płatna dla klienta, to prawdopodobnie w większości sytuacji po prostu z niej zrezygnuje, co oznacza, że pójdzie po kredyt bezpośrednio do banku. Dla banków oznacza to konieczność odbudowania sieci specjalistów kredytowych, co będzie łączyć się z poniesieniem kosztów. Zdecydowanie droższe będzie także jej utrzymanie w porównaniu z kosztem pośrednika, któremu bank płaci dopiero za zrealizowaną transakcję. Dla klienta natomiast oznaczać to będzie wzrost kosztów uzyskania kredytu hipotecznego, zarówno dla tych, którzy mimo wszystko zdecydują się na skorzystanie z usługi pośrednika, jak i dla tych, którzy udadzą się po kredyt bezpośrednio do banku, ponieważ ten, szukając rekompensaty poniesionych kosztów, podniesie koszty kredytów dla klientów.
Samodzielne porównywanie ofert nie zawsze oznacza oszczędność
Klienci w większości przypadków będą podejmować próbę samodzielnego znalezienia najkorzystniejszej oferty. Może to powodować nietrafione decyzje oraz dużo mniejszy dostęp do różnorodnych ofert, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach, gdzie nie ma dostępnych oddziałów wszystkich – mniejszych i średnich banków. Kolejnym niebezpieczeństwem jest pojawienie się pośredników, którzy korzystając z możliwości pobierania opłat od klientów, wywindują stawki za „załatwienie” kredytu do stawek nawet 5-, 10-, czy 15-procentowych.
Co należałoby zmienić?
Niewątpliwie rynek pośrednictwa wymaga ucywilizowania i regulacji. Ustawa zapewnia też rozwiązania korzystne, czyli licencjonowanie zawodu, uregulowanie pracy doradców z jednym pośrednikiem sieciowym, obowiązek wprowadzenia dobrych praktyk działania oraz informowania klientów o tym, z jakimi instytucjami współpracują, a także jakie wynagrodzenie z tytułu tej współpracy pobierają.
– Jeżeli do tego dołożylibyśmy obowiązek raportowania społecznego pośredników, posiadania określonych procedur etycznych i zasad reklamowania naruszeń, rejestr niesolidnych pośredników oraz premiowanie przez banki elementów jakościowych u pośredników, to mielibyśmy bezpieczny rynek dla klienta bez odcinania mu swobody korzystania z usług pośredników – dodaje Katarzyna Dmowska.
