Niskie stopy procentowe i zmiany w procedurach udzielania kredytów hipotecznych sprawiają, że stają się one coraz bardziej dostępne. Uruchomienie programu Mieszkanie dla Młodych dodatkowo wpłynie na wzrost ich sprzedaży. Pozostaje mieć nadzieję, że konieczność posiadania wkładu własnego nie będzie miała większego, negatywnego wpływu na sytuację na rynku hipotek.
Ostatnie miesiące 2013 roku, przyniosły wzrost liczby nowych umów kredytowych. Jako główne przyczyny ożywienia możemy wskazać:
1. Niskie stopy procentowe – cykl cięć został rozpoczęty w listopadzie 2012 roku, a zakończył się w lipcu 2013 roku. Główna stopa procentowa została obniżona z 4,75% do rekordowo niskiego poziomu 2,5%. Wraz z nią spadł WIBOR 3M, który od kilu miesięcy utrzymuje się na poziomie około 2,7%. Niższy WIBOR oznacza niższą ratę, a zarazem wyższą zdolność kredytową, przez co skutkuje wzrostem dostępności kredytów hipotecznych.
2. Koniec kredytów na 100% wartości nieruchomości – kredyty bez wkładu własnego były dostępne tylko do końca grudnia 2013, obecnie aby skredytować mieszkanie trzeba mieć przynajmniej 5% środków własnych. Osoby nieposiadające oszczędności musiały się pośpieszyć, aby transakcję przeprowadzić do końca roku.
3. Obawa przed wzrostem cen mieszkań – nabywcy przestali czekać na dalsze spadki cen mieszkań tym bardziej, że w zależności od lokalizacji można odnotować niewielkie wzrosty cen mieszkań już od drugiego kwartału 2013 roku. Nowy rok może przynieść kolejne wzrosty spowodowane między innymi zwiększonym popytem. Nie powinny być one jednak większe niż 2% – 3% w ciągu całego roku.
4. Obawa przed dalszym wzrostem marż – podwyżki marż obserwujemy już od dłuższego czasu i sytuacja raczej nie ulegnie poprawie. Wręcz przeciwnie – należy się spodziewać, że w ciągu kilku najbliższych miesięcy marże mogą wzrosnąć do poziomu około 2% z obecnego 1,7% – 1,8%.
Rozpoczęte w II kwartale 2013 roku wzrosty sprzedaży kredytów hipotecznych mają duże szanse utrzymać się w bieżącym roku. Ci wnioskodawcy, którzy zdecydowali się zaczekać ze złożeniem wniosku kredytowego do nowego roku będą mogli otrzymać kredyt nawet o kilka procent wyższy niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Wszystko dzięki nowej rekomendacji S, która umożliwia bankom lepszy, z punktu widzenia klientów, sposób liczenia zdolności kredytowej. Poza tym od początku roku można już składać wnioski o kredyt z dofinansowaniem w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Choć na razie oferują go tylko dwa banki – PKO BP i Pekao SA, to już cieszy się on sporym zainteresowaniem.
Do działania może zmobilizować kredytobiorców również obawa przed wyższym kosztem kredytu – pierwsze podwyżki stóp procentowych w drugiej połowie stają się coraz bardziej prawdopodobne. Ze względu na zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych wpłyną one na wzrost oprocentowanie niezależnie od tego, w którym momencie kredyt zostanie uruchomiony. Jednak marża wpisana do umowy kredytowej gwarantuje jej stały poziom. Z tego powodu ważne jest uruchomienie kredytu w czasie, gdy ich poziom jest jeszcze stosunkowo niski.
Koniec 2013 roku, zgodnie z oczekiwaniami, przyniósł wzrost zdolności kredytowej. Część instytucji wprowadziła nowe zasady liczenia zdolności kredytowej wynikające z Rekomendacji S, co przełożyło się na wzrost dostępnych kwot. Na początku 2014 roku, kiedy to już wszystkie banki wprowadzą nowe zalecenia, zdolność kredytowa także powinna jeszcze wzrosnąć. W kolejnych miesiącach 2014 roku nie należy jednak oczekiwać dalszych, tak gwałtownych zmian. Stopy procentowe nie będą obniżane, a wzrost dostępnych kwot może wynikać tylko ze wzrostu wynagrodzeń. Jednak ten czynnik nie jest aż tak znaczący jak stopy procentowe, czy regulacje nadzoru. Nawet kilku procentowe zmiany zarobków nie przekładają się w tak dużym stopniu na zmiany zdolności kredytowej. Najbliższe miesiące to zatem czas stabilizacji w tym obszarze.
Zdolność kredytowa rodziny
Grudzień 2013, to kolejny miesiąc, w którym rosła zdolność kredytowa. Tym razem głównym czynnikiem działającym na korzyść kredytobiorców były zmiany procedur obowiązujących w bankach. Inne istotne parametry pozostały na poziomach zbliżonych do miesiąca poprzedniego – marża w przypadku analizowanych kredytów wzrosła zaledwie o 0,01 – 0,02 punktu procentowego, a średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw przyjmowane, jako dochód kredytobiorców wzrosło o niecałe 64 złote.
W przypadku małżeństwa w ostatnim miesiącu 2013 roku średnia zdolność wyniosła prawie 441 tys. złotych i była o 5% (około 21 tys. złotych) wyższa niż w listopadzie. Najwyższą kwotę oferował Bank BGŻ – 502 tys. złotych, na drugim miejscu był Bank Pekao z kredytem w wysokości 489 tys. zł, a trzecia była oferta Banku Millennium z kredytem na kwotę 455 tys. złotych.
Zdolność kredytowa rodziny
Opracowanie własne DK Notus i MarketMoney.pl
Jeżeli wnioskodawcy ubiegający się o kredyt w ramach programu Mieszkanie dla Młodych sami nie posiadają wystarczającej zdolności kredytowej, aby otrzymać kredyt w interesującej ich kwocie, to mogą do kredytu przystąpić ze współkredytobiorcą. Niestety, inaczej niż w przypadku tradycyjnych kredytów hipotecznych współwnioskodawcą nie może być dowolna osoba. Aby otrzymać dofinansowanie do wkładu własnego do umowy kredytu mogą przystąpić zstępni (dzieci, wnuki itp.), wstępni (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie nabywcy.
Zdolność kredytowa singla
Singiel mógł otrzymać kredyt w wysokości 235 tys. złotych, czyli aż o 6,8% (prawie 16 tys. złotych) wyższy niż miesiąc wcześniej. Najwyższą pożyczkę oferował Bank Pekao – 283 tys. złotych, druga była oferta mBanku – 283 tys. zł, a trzecie miejsce z kredytem w wysokości 276 tys. złotych zajął Bank BGŻ.
Zdolność kredytowa singla
Opracowanie własne DK Notus i MarketMoney.pl
Metodologia badania
Opracowanie zostało przygotowane na podstawie danych z 17 banków (Alior, BGŻ, BOŚ, BPH, BZ WBK, Credit Agricole, Deutsche Bank, Eurobank, Getin Noble, ING, Millennium, Nordea, mBank, Pekao SA, PKO BP, Pocztowy, Raiffeisen Polbank).
Wyliczenia dotyczą dwóch różnych kredytobiorców: rodziny i singla. W pierwszym przypadku do kredytu przystępuje małżeństwo mające dziecko na utrzymaniu. Kredytobiorcy mają po 35 lat; ich łączne dochody, to dwukrotność średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (7 795,76 zł brutto wg danych za listopad 2013); spłacają ratę kredytu w wysokości 300 zł miesięcznie (kredyt gotówkowy w wysokości 5 tys. zł z oprocentowaniem 9,9 procent zaciągnięty na okres 18 miesięcy); posiadają również kartę kredytową z limitem 5 tys. zł i średnim miesięcznym wykorzystaniem limitu 1 tys. zł.
Drugi kredytobiorca, to singiel w wieku 30 lat osiągający dochody w wysokości średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (3 897,88 zł brutto miesięcznie wg. danych za listopad 2013). Posiada limit na karcie kredytowej w wysokości 2 tys. zł ze średnim wykorzystaniem 500 zł miesięcznie.
Zdolność kredytowa została wyliczona na podstawie kalkulatorów bankowych obowiązujących w grudniu 2013 roku, przy założeniu, że:
– kredytobiorcy nie są klientami banku (oferta dla nowych klientów),
– klienci skorzystają z niskokosztowych produktów banku, takich jak konto wraz z zagwarantowaniem wpływów wynagrodzenia lub karta kredytowa,
– opłaty okołokredytowe nie są kredytowane,
– klienci posiadają 20 procent wkładu własnego i wnioskują o kredyt na 30 lat.
Michał Krajkowski – główny analityk, Dom Kredytowy Notus
Konrad Pluciński – ekspert MarketMoney.pl
Wojciech Boczoń
