Kredyt hipoteczny, to produkt, który zaciągamy dziś, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe swojego „jutra”. Radzimy, jak przygotować się do tej inwestycji życia.
Przede wszystkim udając się do banku lub doradcy finansowego po kredyt mieszkaniowy, powinniśmy zapoznać się z najważniejszymi pojęciami towarzyszącymi kredytowi. Dlatego zacznijmy od odpowiedzi na pytanie, czym w ogóle jest kredyt hipoteczny. Jak sama nazwa wskazuje, jest to długoterminowe zobowiązanie finansowe wobec banku, którego zabezpieczeniem jest hipoteka nieruchomości. Bank ustanawia ograniczone prawo rzeczowe na wypadek, gdy kredytobiorca nie będzie spłacał zadłużenia wobec banku. Kredyt hipoteczny jest złożonym produktem, który budują różne składowe, takie jak m.in. marża, prowizja, LTV, WIBOR. Michał Krajkowski z Domu Kredytowego Notus wybrał i wyjaśnił piętnaście najważniejszych pojęć, które powinien znać każdy przyszły kredytobiorca.
Kredytowa „piętnastka”
Aneks – jest to dokument, który podpisują bank i kredytobiorca, jeśli do umowy kredytu hipotecznego wprowadzane są jakiekolwiek zmiany, np. te związane z marżą, okresem kredytowania, odłączeniem jednej z osób od kredytu.
Cesja– przelanie na bank praw z umowy np.: ubezpieczeniowej. Oznacza to, że w przypadku szkody (np.: pożaru mieszkania), to bank decyduje o sposobie wykorzystania odszkodowania.
BIK i BIG – Biuro Informacji Kredytowej i Biuro Informacji Gospodarczej – rejestry, w których odnotowywana jest nasza historia kredytowa. To tam banki sprawadzają czy terminowo regulujemy kredyty oraz czy nie mam zaległości np. w opłacaniu abonamentu za telefon komórkowy.
Hipoteka – podstawowa prawna forma zabezpieczenia kredytu hipotecznego, ustanawiana między wierzycielem a dłużnikiem. Hipoteka jest wpisywana do księgi wieczystej lokalu lub gruntu.
Karencja – okres zawieszenia spłaty zaciągniętego kredytu określany w umowie kredytowej (podawany w miesiącach).
Marża– jedna z części oprocentowania kredytu, niezmienna przez cały okres kredytowania, wraz ze stopą referencyjną stanowi oprocentowanie kredytu.
LTV– ang. Loan to Value, wskaźnik służący do określania wysokości udzielanego kredytu w stosunku do wielkości zabezpieczeń spłaty tego kredytu. Od poziomu LTV zależy marża kredytowa. Im większe LTV, tym większe oprocentowanie kredytu. Dla kredytów udzielonych w 2014 roku LTV nie może być wyższe niż 95%.
Odsetki karne – odsetki naliczane od zadłużenia, którego termin spłaty już minął. Poziom oprocentowania karnego nie może aktualnie przekroczyć 16%.
Promesa kredytowa – dokument, który potwierdza, że bank zobowiązuje się udzielić kredytu wnioskodawcy, który spełnił warunki określone w promesie.
Prowizja– jednorazowy koszt, jaki ponosi kredytobiorca za zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Naliczana od wysokości zaciąganego zobowiązania.
Przewalutowanie – zmiana waluty, w której jest udzielony kredyt.
Rata malejąca – jej wysokość wraz z upływem okresu kredytowania maleje – część kapitałowa pozostaje niezmienna, ale spada część odsetkowa.
Rata równa – jej wysokość jest przez cały okres kredytowania niezmienna. Składa się z rosnącej części kapitałowej i malejącej części odsetkowej.
Stopa referencyjna – rynkowa stopa procentowana, od której zależy oprocentowanie kredytu. Wraz z jej zmianą w trakcie spłaty zobowiązania zmianie ulegać będzie także oprocentowanie. W przypadku kredytów w złotym stopą referencyjną jest Wibor.
Wkład własny –zgromadzone przez kredytobiorcę środki, które angażuje w inwestycję. Wkład własny i kredyt muszą w całości wystarczyć na pokrycie kosztów inwestycji. Od 2014 roku minimalny wymagany wkład własny to 5%.
Musisz mieć zdolność i wkład własny
Pierwszym etapem ubiegania się o kredyt jest sprawdzenie tzw. zdolności kredytowej, czyli możliwości do regularnej spłaty kredytu oraz pozostałych opłat, jakie się z nim wiążą, np. ubezpieczeń. To właśnie zdolność kredytowa wyznacza maksymalną wysokość kredytu hipotecznego, który dany kredytobiorca może zaciągnąć i obliczana jest na podstawie jego miesięcznych dochodów i wydatków. Oczywiście uporządkowanie finansów, w tym zamknięcie linii kredytowych w rachunkach bieżących, rezygnacja z kart kredytowych są jednymi ze sposobów na podwyższenie możliwości płatniczych, czyli na wyższy kredyt hipoteczny.
Wkład własny, to drugi wyznacznik ubiegania się o kredyt mieszkaniowy. Od tego roku, zgodnie z obowiązującym zaleceniem Komisji Nadzoru Finansowego, każda osoba musi wnieść minimum 5% środków własnych liczonych od ceny zakupu nieruchomości. Oznacza to, że kupując mieszkanie w cenie 300 tysięcy złotych, musimy mieć przynajmniej 15 000 złotych, aby móc ubiegać się o kredyt mieszkaniowy na pozostałą kwotę.
To warto wiedzieć
Starając się o finansowanie z banku warto wiedzieć, że banki często pomagają sfinansować dodatkowe opłaty związane z kredytem (np. prowizja, ubezpieczenie), ale można je doliczyć do kredytu tylko pod warunkiem, że łączne zadłużenie nie przekroczy 95% wartości nieruchomości.
małżonkowie z zawartą intercyzą nie muszą wspólnie przystąpić do kredytu,
w przypadku rozwodu odpowiedzialność za kredyt spoczywa niezmiennie na obojgu małżonkach do czasu podpisania aneksu i wyłączenie jednej z osób z kredytu,
spłacając kredyt przed terminem oddajemy tylko kapitał, nigdy przyszłe odsetki,
sprzedając nieruchomość obciążoną kredytem musimy otrzymać z banku zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu – wówczas część środków od kupującego trafi bezpośrednio na spłatę naszego kredytu, w przypadku problemów ze spłatą kredytu można zwrócić się do banku z prośbą o czasowe zawieszenie regulowania rat, albo wnioskować o wydłużenie okresu kredytowania.
- 1-3% – tyle może wynieść opłata za wcześniejszą spłatę kredytu – jest ona z reguły pobierana przez 3-5 lat od wypłaty kredytu,
- 12 miesięcy – dochody za minimum taki okres musi wykazać przedsiębiorca starający się o kredyt,
- 3 miesiące – tylko tyle może wystarczyć osobie z umową o pracę na wykazanie dochodów.
Źródło: Dom Kredytowy Notus
Wojciech Boczoń
