Dla wielu Polaków wysoka inflacja oznacza nie tylko powszechną drożyznę przy zakupie podstawowych produktów, ale również wzrost raty kredytu mieszkaniowego o 100%. Choć tak drastyczny wzrost comiesięcznego zobowiązania „boli”, to warto zauważyć, że w obecnej sytuacji dochodzi do zjawiska dewaluacji długu.
Słowo roku w ekonomii: „inflacja”
Słowo inflacja odmieniane jest w ostatnich miesiącach przez wszystkie przypadki. Nic dziwnego – Główny Urząd Statystyczny podał, że w październiku inflacja w Polsce wyniosła 17,9%, a w listopadzie była na poziomie 17,5%. Są to najwyższe poziomy od 1996 roku.
Listopadowy odczyt oznacza, że ceny w ciągu roku wzrosły o 17,5% – a dokładnie, że o tyle podrożał koszyk inflacyjny GUS-u. Nie trzeba zresztą śledzić danych, żeby zauważyć skutki inflacji. Widać ją podczas codziennych zakupów żywności, na stacjach paliw, czy w rachunkach za prąd i ogrzewanie.
Wyższa inflacja oznacza także wyższe stopy procentowe – celem Narodowego Banku Polskiego jest utrzymanie inflacji na poziomie 2,5% z poziomem odchyleń +/-1 pkt. proc., a jedno z narzędzi umożliwiających wykonanie tego planu to właśnie ustalanie wysokości podstawowych stóp procentowych. Od września 2021 Rada Polityki Pieniężnej już 11 razy podniosła stopy procentowane – z poziomu 0,10% do 6,75%.
Stopy referencyjne
| data | stopa referencyjna | zmiana w pkt. proc. |
| 2022-09-08 | 6,75% | +0,25 |
| 2022-07-08 | 6,50% | +0,50 |
| 2022-06-09 | 6,00% | +0,75 |
| 2022-05-06 | 5,25% | +0,75 |
| 2022-04-07 | 4,50% | +1,00 |
| 2022-03-09 | 3,50% | +0,75 |
| 2022-02-09 | 2,75% | +0,50 |
| 2022-01-05 | 2,25% | +0,50 |
| 2021-12-09 | 1,75% | +0,50 |
| 2021-11-04 | 1,25% | +0,75 |
| 2021-10-07 | 0,50% | +0,40 |
| 2020-05-29 | 0,10% | – |
Źródło: Narodowy Bank Polski
Rosnące stopy procentowe, w połączeniu z oczekiwaniami inflacyjnymi banków, determinowały wzrost WIBOR-u. Dlaczego jego wysokość jest tak ważna? Ponieważ, w przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową, wpływa na oprocentowanie i wysokość rat kredytowych. To właśnie wzrost WIBOR-u spowodował, że miesięczne płatności w ciągu roku wzrosły o ponad 100%. Załóżmy, że zaciągnąłeś kredyt na kwotę 300 000 zł i przyjmijmy, że kredyt był z marżą 2%. W sierpniu ubiegłego roku stawka WIBOR 6M była na poziomie 0,26%, a obecnie osiągnęła poziom 7,27%. Jeśli rozłożyłeś spłatę na 360 miesięcy, to rata była na poziomie 1 148 zł, a obecnie wzrosła do 2 462 zł, czyli ponad dwukrotnie. – wylicza Paweł Rudzik, Menadżer Produktu, Credipass.
| data | WIBOR 6M | oprocentowanie | rata |
| 2021-08-31 | 0,26% | 2,26% | 1 148,27 zł |
| 2021-09-30 | 0,31% | 2,31% | 1 155,94 zł |
| 2021-10-31 | 0,96% | 2,96% | 1 258,35 zł |
| 2021-11-30 | 2,38% | 4,38% | 1 498,74 zł |
| 2021-12-31 | 2,84% | 4,84% | 1 581,26 zł |
| 2022-01-31 | 3,47% | 5,47% | 1 697,72 zł |
| 2022-02-28 | 4,02% | 6,02% | 1 802,51 zł |
| 2022-03-31 | 5,05% | 7,05% | 2 005,99 zł |
| 2022-04-30 | 6,25% | 8,25% | 2 253,80 zł |
| 2022-05-31 | 6,79% | 8,79% | 2 368,68 zł |
| 2022-06-30 | 7,35% | 9,35% | 2 489,80 zł |
| 2022-07-31 | 7,30% | 9,30% | 2 478,90 zł |
| 2022-08-31 | 7,31% | 9,31% | 2 481,08 zł |
| 2022-09-30 | 7,41% | 9,41% | 2 502,89 zł |
| 2022-10-31 | 7,72% | 9,72% | 2 570,86 zł |
| 2022-11-30 | 7,46% | 9,46% | 2 513,81 zł |
| 2022-12-14 | 7,22% | 9,27% | 2 461,51 zł |
Źródło: obliczenia własne na podstawie danych stooq.pl
Zła inflacja? Nie zawsze
Kredytobiorcy hipoteczni mierzą się z dużymi podwyżkami rat kredytowych, ale warto zauważyć, że wysoka inflacja to również… korzyści. Co prawda rosnące raty to znaczący uszczerbek w portfelach Polaków, ale jednocześnie dochodzi do dewaluacji długu. Dewaluacja to spadek realnej wartości kredytu i występuje w sytuacji, kiedy wskaźnik inflacji jest wyższy niż oprocentowanie kredytu. Przy inflacji oscylującej wokół 17-18% i oprocentowaniu kredytów rzędu 8-10%, realne stopy procentowe są na „dużym minusie”, a realna wartość zadłużenia maleje. Wysoka inflacja „zjada” więc nie tylko oszczędności, ale również kredyty – warto sobie przypomnieć, jak dużym kosztem wydawała nam się 10-15 lat temu kwota 2 000 zł, albo – ile mogliśmy kupić wtedy za 100 000 zł. Istotny jest jeszcze jeden element – aby zarobki były waloryzowane przynajmniej o wskaźnik inflacji. W przeciwnym razie, po zrealizowaniu stałych miesięcznych płatności, w kieszeni kredytobiorcy zostanie mniej pieniędzy na obsługę zadłużenia. – mówi Paweł Rudzik, Credipass.
Nie tylko oprocentowanie kredytów hipotecznych jest dalekie od poziomu inflacji. Podobnie jest z cenami mieszkań. Według raportu Barometr Metrohouse i Credipass za III kw. 2022 r. jedynie na łódzkim rynku wtórnym można mówić o podwyżkach cen zbliżonych do poziomu obecnej inflacji. W ciągu roku ceny mieszkań wzrosły tam o 17,2 proc. Natomiast w innych największych miastach wzrosty r./r. są już poniżej aktualnej inflacji – w Gdańsku 14,2 proc., w Krakowie 12,2 proc., a w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu jest to średnio 5-6 proc. Podwyżki cen mieszkań, choć wydają nam się wszystkim, zwłaszcza w ostatnim czasie bardzo wysokie, w erze szalejącej inflacji zyskują nieco inny wymiar. W większości lokalizacji można mówić o realnym spadku cen, bo nawet jeżeli nominalnie jeszcze nie wszędzie to widać, to korygując aktualne ceny o wskaźnik inflacji wzrosty cen mieszkań nie nadążają za nią.
Czy zatem opłaca się dziś brać kredyt hipoteczny? Każdy powinien odpowiedzieć na to pytanie sam, uwzględniając nie tylko swoje potrzeby i oczekiwania, ale chociażby aktualne zobowiązania, stabilność dochodów czy możliwości spłaty w przypadku wzrostu rat kredytowych, a przed złożeniem wniosku porównać przynajmniej kilka ofert z różnych banków. Taką analizę można zrobić samodzielnie, ale lepiej zwrócić się do eksperta finansowego, który policzy zdolność kredytową, porówna oferty banków i zwróci uwagę na szczegóły, które mogą umknąć – wkład własny, składki ubezpieczeniowe, opłaty notarialne i sądowe, czy produkty obniżające marżę. – podsumowuje Paweł Rudzik, Menadżer Produktu, Credipass.
Źródło: Metrohouse
Wojciech Boczoń