Kredyt mieszkaniowy tylko na pozór jest produktem takim samym w każdym banku. Jednak nawet przy identycznym oprocentowaniu i prowizji, często będą to skrajnie różne oferty. Warto zatem poświęcić trochę czasu na znalezienie odpowiedniego produktu, który najlepiej będzie spełniał nasze potrzeby. Pozwoli to uniknąć rozczarowań i negatywnych konsekwencji wynikających ze złego wyboru.
Oprocentowanie – tak, ale marża ważniejsza
Najważniejszym elementem kredytu, stanowiącym o jego kosztach jest z pewnością oprocentowanie, składające się z marży i stopy referencyjnej, którą dla kredytów w złotych jest Wibor. Jednak porównując oferty, warto skupić się przede wszystkim na marży, a nie na łącznym oprocentowaniu podawanym przez bank. To ten parametr de facto różnicuje oferty banków. Aktualnie, w okresie obniżania stóp procentowych, kiedy to Wibor w ciągu kilku tygodni może ulec dużym zmianom, należy zwrócić uwagę, jaka wysokość stawki została przyjęta w podanym łącznym oprocentowaniu. Może okazać się, że bank z niższym łącznym oprocentowaniem może mieć wyższą marżę, a korzystne oprocentowanie wynika tylko z przeprowadzonej już aktualizacji Wiboru. Może okazać się, że bank, który dzisiaj ma oprocentowanie nieco wyższe, po aktualizacji i obniżeniu stopy referencyjnej stanie się bankiem znacznie tańszym, właśnie z uwagi na niższą marżę.
Prowizja – czasem warto zapłacić
W zestawieniu z oprocentowaniem kredytu koniecznie trzeba oceniać kolejną opłatę, jaką jest prowizja za udzielenie kredytu. Oczywiście najkorzystniej jest wybrać ofertę, w której takiej prowizji nie będzie, jednak w określonych sytuacjach korzystniejszym może być jej zapłacenie, a nie unikanie tej opłaty za wszelką cenę. Głównym kryterium w takiej sytuacji powinien być okres spłaty i to nie ten wnioskowany, a ten realny. Jeśli planujemy kredyt spłacać, co najmniej kilkanaście lat warto przede wszystkim poszukiwać kredytu z jak najniższymi ratą i innym miesięcznymi opłatami. W takiej sytuacji warto nawet zapłacić prowizję za udzielenie kredytu, jeśli tylko dzięki temu uzyskamy ofertę z niską ratą. Niższe płatności pozwolą nam zrekompensować jednorazowy wydatek, jaki poniesiono przy udzieleniu kredytu, ale tylko pod warunkiem, że niskie raty będziemy płacić przez kilkanaście lat. Dlatego właśnie tak istotny jest okres realnej spłaty. Zgoła odmiennie wygląda bowiem sytuacja, jeśli kredyt spłacimy w ciągu kilku lat od jego zaciągnięcia. Nawet, jeśli wybierzemy ofertę z bardzo niską ratą, ale wysoką prowizją, to w trakcie kilku lat spłaty nie uda nam się „odrobić” wydatków poniesionych na etapie zaciągania zobowiązania.
Dodatkowe produkty i dodatkowe obowiązki
Na rynku coraz mniej mamy ofert, w których po zaciągnięciu kredytu zobowiązani jesteśmy tylko do spłaty raty kredytowej. Wraz z kredytem mieszkaniowym, banki chętnie oferują dodatkowe produkty, takie jak konto z obowiązkowym wpływem wynagrodzenia, karta kredytowa, czy ubezpieczenia. Często dzięki skorzystaniu z dodatkowych ofert istnieje możliwość uzyskania naprawdę tańszego kredytu na mieszkanie. Jednak podpisując umowy dodatkowe, warto zwrócić uwagę na kilka elementów. W przypadku konta i obowiązkowego wpływu wynagrodzenia należy sprawdzić czy bank dopuszcza możliwość czasowego zawieszenia tego warunku. Jest to istotne, gdyż na przykład w okresie zmiany pracy lub urlopu wychowawczego, takich wpływów na konto nie będzie. Kredyt może być przecież terminowo spłacany przez innego z kredytobiorców, ale nie będzie wpływów od wszystkich osób, które zaciągnęły zobowiązanie. Podobnie w przypadku karty kredytowej należy dopytać, jakie obowiązki wiążą się z jej posiadaniem.
Banki często wymagają wykonania określonej liczby transakcji w danym miesiącu. Dlatego koniecznie trzeba się upewnić, w jaki sposób jest to rozliczanie oraz jakie są konsekwencje nie dopełnienia tego obowiązku. Również w przypadku ubezpieczeń (np. na życie, od utraty pracy) ważne, aby mieć świadomość przez jak długi okres musimy z takiego ubezpieczenia korzystać. Czy bank będzie wymagał tego przez cały okres spłaty, czy tylko przez kilka lat? Decydując się na produkty dodatkowe najważniejsze jest poznanie ich kosztów oraz konsekwencji wynikających z niewłaściwego korzystania np. z karty kredytowej. Najczęściej w przypadku niewystarczającej liczby transakcji, bądź braku wpływu wynagrodzenia na konto bank podwyższy marżę kredytu mieszkaniowego, a tym samym utracimy warunki promocyjne. Sprawdzić jednak należy co stanie się z kredytem w przypadku gdy np. znowu na konto zacznie wpływać wynagrodzenie. Czy bank przywróci warunki promocyjne czy jednak utracimy je bezpowrotnie?
Czas analizy też jest ważny
Wybierając kredyt często pomijanym elementem jest czas oczekiwania i procedury bankowe. O tym też warto pamiętać, bo szybka i przejrzysta procedura pozwoli na sprawne przeprocesowanie wniosku i przyznanie kredytu. Przedłużająca się analiza, ciągle bez pewności przyznania kredytu, może być niezwykle stresująca, szczególnie w sytuacji, gdy został wpłacony duży zadatek. Jeśli bank w odpowiednim czasie nie wyda decyzji kredytowej nie będziemy mogli przystąpić do aktu notarialnego i ten sposób utracimy wpłacone pieniądze. Przy zakupie na rynku pierwotnym warto też wybierać banki, które przeanalizują wniosek bez podpisanej umowy deweloperskiej. W wielu instytucjach wystarczy przedstawić tylko umowę rezerwacyjną, a właściwą umowę deweloperską po decyzji kredytowej. W ten sposób unikniemy kosztów związanych z podpisaną umową w przypadku negatywnej decyzji banku.
Wybór najlepszej oferty nie jest sprawą prostą. Kredyt to nie tylko rata, ale także inne elementy, nie zawsze wymierne i dające się łatwo policzyć. Dlatego warto poświęcić trochę czasu na porównanie ofert i wybór najlepiej dopasowanego.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
Wojciech Boczoń