W ostatnim czasie nastąpiło kilka zmian, które w tym roku będą miały znaczny wpływ na sytuację na rynku kredytów hipotecznych i tym samym na rynek mieszkaniowy. U schyłku 2010 roku zaczęły obowiązywać kolejne przepisy związane z Rekomendacją T. Nowe zasady przyznawania pożyczek hipotecznych narzucają bankom mniej sprzyjające dla pożyczkobiorców zasady wyliczania zdolności kredytowej. Łączna miesięczna suma rat kredytów spłacanych przez kredytobiorcę nie może przekroczyć 50 proc. jego dochodu netto. W przypadku osób, zarabiających więcej niż wynosi średnia krajowa, raty mogą przekroczyć 65 proc. dochodu. Wprawdzie większość banków już od dłuższego czasu udziela kredyty właśnie na takich zasadach, ale te które stosowały dotąd łagodniejsze metody wyliczeń, zmuszone zostały do zastosowania mniej przepuszczalnego sita.
Na tym jednak nie koniec. Największe ograniczenia Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła kolejnymi przepisami dotyczącymi udzielania kredytów walutowych (rekomendacja S). Znowelizowane pod koniec stycznia tego roku przepisy, po wejściu w życie zamkną drogę do kredytów walutowych wielu osobom. Suma rat wszystkich kredytów spłacanych przez kredytobiorcę zadłużającego się w innej walucie niż PLN, nie będzie mogła przekroczyć 42 proc. jego dochodów.
Rzut na taśmę po dopłatę
Rząd, który przyjął zmiany w przepisach ograniczające dostęp do programu dopłat do kredytów hipotecznych też nie przysłużył się osobom zamierzającym usamodzielnić się. Kiedy sejm przyjmie nowelizację obniży się limit ceny 1 metra kwadratowego mieszkania, na które będzie można dostać pożyczkę z rządową dopłatą. Szacuje się, że cena mkw. lokalu kwalifikującego się do programu obniży się o ponad 20 proc. Analitycy obliczają, że największy spadek limitu będzie udziałem Warszawy. Obecnie w stolicy można dostać dopłatę do kredytu kupując mieszkanie do 9080, 40 zł za mkw. Po wejściu w życie zmian za kilka miesięcy limit spadnie do 7134,60 zł./mkw.
Z dopłat będą mogły skorzystać tylko osoby, które nie skończyły 35 lat. Żeby dostać dopłatę będą mogły kupić mieszkanie tylko z rynku pierwotnego. Pożyczki w programie RnS nie zaciągną osoby samotne, jak wcześniej planowano, a z końcem 2012 roku program przestanie istnieć.
Rada podnosi oprocentowanie
Osób zadłużonych lub planujących zaciągnąć kredyt na mieszkanie nie napawa też optymizmem niedawne podwyższenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Ich wzrost wpłynie na wyższy WIBOR oraz oprocentowanie kredytów w złotych. Fachowcy oceniają, że ta podwyżka to dopiero początek zwyżek, które w tym roku będą kontynuowane. Przewidują, że kolejne podwyżki mogą nastąpić jeszcze dwa lub trzy razy. Wyższy WIBOR podniesie raty kredytów, a klientom banków poprzeczkę w drodze do ich otrzymania.
Żeby „dać radę”
Banki starają się radzić sobie z nowymi przepisami, wydłużając okres spłaty, nawet do 50 lat. Wtedy wysokość miesięcznej raty jest mniejsza. Żonglowanie czasem spłaty jest możliwe jednak tylko w przypadku kredytów w złotówkach. Przy obliczaniu zdolności kredytowej dla pożyczek walutowych banki będą musiały przyjmować w każdym przypadku okres 25 lat.
Aby umożliwić zaciągnięcie kredytu z dopłatą w czasie obowiązywania jeszcze przez kilka miesięcy bardziej sprzyjających kupującym przepisów, także deweloperzy „idą na rękę” swoim klientom. Teresa Witkowska z RED Real Estate Development przyznaje, że na potrzeby wymogów programu RnS są w stanie zmniejszyć powierzchnię konkretnego lokalu. Pozwala na to jeszcze stan zaawansowania prac budowlanych drugiego etapu realizacji osiedla Alpha w warszawskim Ursusie. Niedawno o kilka metrów została zmniejszana powierzchnia mieszkania, tak żeby odpowiadała limitowi przyjętemu dla pożyczki z dopłatą. Było to możliwe dzięki przesunięciu ściany oddzielającej lokal od korytarza. Deweloper na życzenie klienta zmienia też aranżacje mieszkań, żeby zwiększyć ilość pokoi.
Choć zainteresowanie pożyczkami hipotecznymi jest duże, restrykcyjne zasady oceny klientów przez banki znacznie ograniczają akcję kredytową. Jak wynika z danych ZBP w 2010 roku udzielono nieco ponad 230 tys. kredytów hipotecznych. To lepszy wynik niż 2009 roku, kiedy podpisano ponad 189 tys. umów. Choć to niedużo w porównaniu z 2007 rokiem, kiedy kredyty wzięło 311 tys. osób.
Wojciech Boczoń
