Według najnowszych danych NBP, w grudniu 2016 r. wartość kredytów na nieruchomości nieznacznie przekroczyła 405 mld zł. To o 18,6 mld zł więcej niż w grudniu 2015 r. Choć bankowcy na ubiegłoroczne wyniki nie narzekają, to jednak widoczne jest wyraźne wyhamowanie dynamiki zadłużenia z tego tytułu. Trudno się temu dziwić, bo poza wciąż rekordowo niskimi stopami procentowymi, przeważają czynniki niezbyt zachęcające do zaciągania kredytów hipotecznych.
Dynamika wzrostu wartości zadłużenia Polaków z tytułu kredytów na zakup nieruchomości, sięgająca 4,8 proc., była w ubiegłym roku zdecydowanie niższa niż w latach 2014-2015, gdy wynosiła 6-7 proc. Pod tym względem sytuacja była zbliżona do tej z 2013 r., gdy saldo zadłużenia powiększyło się o 4,6 proc. W oparciu o te dane trudno jednak wyciągać wnioski dotyczące przyszłości, bowiem miniony rok był bardzo zróżnicowany. Pierwsze trzy miesiące były nieznacznie lepsze pod względem liczby i wartości nowych kredytów, niż w 2015 r. Po raz pierwszy w historii liczba czynnych umów kredytowych przekroczyła 2 mln, do czego wystarczył ich wzrost o 19,5 tys. Choć wówczas przedstawiciele banków nie spodziewali się wyraźnego przyspieszenia, w drugim kwartale udzielono 49 tys. kredytów o łącznej wartości ponad 10 mld zł, czyli nieco ponad 5,5 proc. więcej, niż rok wcześniej. Ten nagły skok przypisywano informacji o zaniechaniu kontynuacji kończącego się w 2018 r. programu Mieszkanie dla Młodych, która skłoniła chętnych do skorzystania z niego, zanim wygaśnie i zanim skończą się przeznaczone na jego realizację środki. Jednak już trzeci kwartał przyniósł spadek liczby zawartych umów kredytowych do 42,6 tys., na kwotę 9,6 mld zł., a październik i listopad przyniosły kontynuację tej tendencji. W ciągu tych dwóch miesięcy zawarto łącznie jedynie 28,3 tys. umów na 6,4 mld zł, a grudzień raczej nie przyniósł poprawy. Nieco lepszy pod tym względem może być początek obecnego roku, gdy rozdysponowana zostanie połowa puli przeznaczonej na program MdM na 2018 r. Prawdopodobnie jednak pieniądze skończą się już w styczniu, a ostatnie 381 mln zł zostanie na styczeń przyszłego roku.
Bankowcy spodziewają się więc wyraźnego zmniejszenia zainteresowania kredytami hipotecznymi. Z badań ankietowych, przeprowadzanych przez Narodowy Bank Polski wynika, że spadek popytu będzie największy od momentu rozpoczęcia monitorowania rynku, czyli od 2003 r. Powodów potwierdzających te pesymistyczne przewidywanie jest wiele. Jako jeden z głównych wymienia się obowiązujący od początku roku wymóg posiadania przez wnioskujących o kredyt 20 proc. wkładu własnego. Choć są dopuszczalne od niego odstępstwa, będzie on stanowił poważną barierę dla większości chętnych do kupna mieszkania. Od kilku kwartałów banki zaostrzają także kryteria udzielania kredytów, co częściowo wynika ze zmian regulacyjnych, a częściowo z polityki banków, które nastawione są obecnie na bardziej dla nich opłacalne kredyty konsumpcyjne. W przypadku tych ostatnich kryteria udzielania są wręcz łagodzone, w celu zachęcenia klientów. Od grudnia 2015 r. banki podwyższają też marże kredytów mieszkaniowych, co mimo utrzymujących się wciąż rekordowo niskich stóp procentowych, zwiększa koszty finansowania zakupu nieruchomości. Nie zanosi się na zmianę tej tendencji, o czym świadczą choćby niedawne decyzje Alior Banku i PKO BP. Swego rodzaju ewenementem jest fakt, że niskie stopy procentowe pobudzają nie tyle do zaciągania kredytów, co do zakupów mieszkań za gotówkę, której posiadacze widzą w tym atrakcyjną formę lokaty kapitału, zdecydowanie konkurencyjną wobec nisko oprocentowanych lokat bankowych. Z szacunkowych danych wynika, że ze zakupy ze środków własnych stanowią od 20 do 30 proc. liczby sprzedawanych mieszkań. Dodatkową motywacją inwestowania w nieruchomości staje się też chęć ochrony oszczędności przed inflacją, która powróciła w grudniu ubiegłego roku po ponad dwuletniej przerwie i to od razu ze sporą dynamiką. Wyliczenia NBP wskazują na utrzymującą się wyraźną przewagę dochodów z najmu nad najbardziej popularnymi formami lokowania kapitału i nic nie wskazuje na to, by ta tendencja miała ulec zmianie.
Roman Przasnyski, Główny Analityk Gerda Broker
