Kredyty na 100 proc. mają się dobrze, ale już niedługo

Już tylko pięć miesięcy zostało do wejścia w życie nowej rekomendacji S, zakazującej bankom udzielania kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. Na razie na rynku nie czuć nadchodzących restrykcji. Większość banków pożyczy na całość nieruchomości i nawet nie stawia przy tym wyższych wymagań, niż gdy pożycza na 90 proc. ceny mieszkania.

Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego od 2014 r. klient musi mieć pieniądze na co najmniej 5 proc. ceny mieszkania, domu czy działki, inaczej bank nie będzie mógł pożyczyć mu na resztę. Choć czasu już niewiele, klienci wciąż mają szeroki wybór ofert kredytów na całą wartość nieruchomości. Na 21 banków 12 nadal jest gotowych skredytować całość nieruchomości.

Na czele znajdują się mBank i MultiBank, gdzie można pożyczyć nawet na 110 proc. LtV (relacja kredytu do wartości nieruchomości) oraz Getin Noble Bank ze 107 proc. LtV. Kolejne banki – BOŚ, BPS, DB PBC, EuroBank, Millennium, Nordea, Pekao, PKO BP oraz Bank Pocztowy – pożyczą na 100 proc. ceny. Mniej zamożni mogą z tej listy jednak usunąć Nordeę, bo bank większym zaufaniem darzy wyłącznie klientów z wyższymi dochodami.

Bank	Maks. LtV	Maksymalny okres kredytowania
mBank	110%	40
MultiBank	110%	40
Getin Noble Bank	107% brutto	50
BOŚ	100%	35/50
BPS	100%	30
DB PBC	100%	40
Euro Bank	100%	30
Millennium	100%	35
Pekao	100%	30
PKO BP	100%	40
Pocztowy	100%	40
Nordea Bank	100% przy wysokich dochodach	45
Alior	95%	30
BNP Paribas	90%	35
BZ WBK	90%	30
Citi Handlowy	90%	35
BGŻ	90% dla najlepszych klientów i transakcji; standardowo: 80%	40
Raiffeisen-Polbank	80%	30
BPH	80%	30
ING BSK	80%	40
Invest Bank	80%	25

Źródło: banki, Open Finance

Wymagania na kredyt na 90 i 100 proc. LtV są prawie takie same

Zapowiadana na przyszły rok zmiana kredytowego krajobrazu, dla wielu okaże się bolesna, bo nie dość, że dziś kredyty na 100 proc. LtV są powszechnie dostępne, to na dodatek banki rzadko ustawiają wyżej poprzeczkę klientom starającym się o takie finansowanie.

Porównaliśmy warunki cenowe i wymagania przy zaciąganiu kredytu na 90 proc. LtV i na 100 proc. LtV, biorąc pod uwagę za każdym razem taką samą kwotę kredytu. Z oferty 25-letnich kredytów na 270 tys. zł na mieszkanie za 270 tys. zł tylko trzy banki liczą sobie o ok. 0,2 p.p. wyższą marżę niż dla takiego samego kredytu na 90 proc. wartości nieruchomości – w tym przypadku lokum jest warte 300 tys. zł, a 10 proc. wartości nieruchomości wykładają klienci. Wyższą marżę dla 100 proc. LtV policzą sobie jedynie Millennium, Pekao i PKO BP. Nieznacznie drożej, o 0,05 p.p., będzie jeszcze w mBanku oraz MultiBanku. W zależności od tego, czy LtV wynosi 90 czy 100 proc., banki nie różnicują również prowizji, stawek ewentualnych ubezpieczeń czy też warunków sprzedaży wiązanej. Okazało się także, że zaledwie dwa (Millennium i PKO BP) z 11 banków wymagają wyższych minimalnych dochodów do otrzymania 270 tys. zł kredytu w momencie, gdy jest to kredyt na całe mieszkanie, niż gdy jest to pożyczka na 90 proc. wartości nieruchomości.

Przedstawione warunki ofert dotyczą trzyosobowej rodziny z 6 tys. zł dochodu netto, oboje małżonków zarabia, nie mają dodatkowych zobowiązań i mieszkają w większym mieście.

Nie ma jednak wątpliwości, że przy kredycie na całość, z pewnością dużo więcej klienta będzie kosztowało ubezpieczenie brakującego wkładu. Zanim bowiem kwota kredytu ze 100 proc. LtV stopnieje do 80 proc. wartości nieruchomości, minie ok. ośmiu lat. Przez ten czas trzeba będzie albo co kilka lat opłacać ubezpieczenie brakującego wkładu jako procent od brakującej kwoty, albo płacić wyższe raty w wyniku podwyższenia marży kredytowej do momentu osiągnięcia 80 proc. LtV. Choć są również banki, które takiego ubezpieczenia nie policzą (mBank, MultiBank, Millennium).

Kredyty na 90 proc. LtV nadal będą dostępne, jeśli zostaną ubezpieczone

Zgodnie ze znowelizowaną rekomendacją S, regulującą rynek kredytów mieszkaniowych, wartość wskaźnika LtV w momencie udzielenia kredytu, docelowo, od 2017 r., nie powinna przekraczać poziomu 80 proc. lub 90 proc. w przypadku, gdy część kredytu przekraczająca 80 proc. LtV jest odpowiednio ubezpieczona lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.

Wygląda więc na to, że ostatecznie możliwe będzie zaciąganie kredytów na 90 proc. wartości nieruchomości, pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia brakującego wkładu.

Od 10 proc. wkładu własnego ucieczki jednak nie ma. KNF chce, aby klienci doszli do tego stopniowo, od przyszłego roku konieczne będzie posiadanie minimum 5 proc. wartości nieruchomości przy zaciąganiu kredytu, a obowiązek wyłożenia 10 proc. pojawi się w 2015 r.

Halina Kochalska