Popyt na powierzchnie biurowe wraca i ten sektor rynku nieruchomości powoli odrabia straty, jakie poniósł w wyniku globalnego spowolnienia gospodarczego w 2008 r. W roli hamulca wciąż występują jednak banki, które udzielanie kredytów na nowe inwestycje uzależniają od odpowiedniej ilości podpisanych umów przednajmu – tak w skrócie można podsumować gorące dyskusje podczas konferencji „Biurowce w Polsce”, zorganizowanej przez firmę Nowy Adres S.A.
W ciągu zaledwie trzech lat cykl konferencji „Biurowce w Polsce” wyrobił sobie markę największego i najbardziej prestiżowego spotkania branży nieruchomości biurowych w Polsce. W ubiegły wtorek w warszawskim hotelu Marriott spotkało się ponad 220 osób – deweloperów biurowych, pośredników, zarządców oraz przedstawicieli banków i instytucji finansowych. Przeważały opinie, że wraz z poprawą ogólnej sytuacji gospodarcze kraju rosnąć będzie również popyt na biura.
– Szacujemy, że cała dostępna obecnie powierzchnia biurowa w Warszawie mogłaby zostać wchłonięta przez rynek w ciągu roku. „Dołek” największej dostępności mamy już za sobą: podaż nowej powierzchni jest ograniczona, popyt wzrasta i czynsze prawdopodobnie zaczną rosnąć w pierwszej połowie 2011 r. – przewiduje Hadley Dean, partner zarządzający Colliers International na rejon Europy Środkowo – Wschodniej, gość specjalny konferencji. Jego zdanie podziela Tomasz Czuba z firmy doradczej Jones Lang LaSalle: – W rekordowym dla polskiego rynku biurowego 2008 roku zawarto umowy na 520 tys. m kw. powierzchni biurowych. W tym roku już zamknięto umowy na 380 tys., a przewidujemy, że do końca grudnia wolumen ten osiągnie 460 tys. m kw. Widać więc czarno na białym, że 2010 r. jest znacznie lepszy niż poprzedni i deweloperzy mogą mieć powody do optymizmu.
Na wynik ten oczywiście składają się również renegocjacje wygasających umów, jednak zdaniem analityków firmy w ten sposób powiększają zajmowaną już powierzchnię, a nie ją ograniczają, co było powszechnym zjawiskiem w 2009 r. Zanika również zjawisko ograniczania kosztów poprzez podnajem zajmowanej powierzchni.
Jeśli więc ktoś chciałby w najbliższej przyszłości wynająć powierzchnię biurową, powinien się pospieszyć – choć obecną sytuację możemy określić jako „rynek najemcy”, z dużym prawdopodobieństwem w ciągu najbliższych 12 miesięcy zacznie się on przeobrażać w „rynek dewelopera”. – W 2011 r. podaż będzie niewielka. Wynika to z tego, że w latach 2008-09 banki, deweloperzy i inwestorzy skupili sie na obronie wyników finansowych oraz minimalizowaniu strat i nie rozpoczęli nowych projektów. W przyszłym roku popyt powinien przerosnąć niewielką podaż, czynsze wywoławcze zaczną się zbliżać do efektywnych, a pakiety zachęt dla nowych najemców będą się kurczyć. Dalszy rozwój sytuacji będzie zależał od tego, ilu deweloperów odważy się zaryzykować i rozpocząć nowe projekty w ciągu najbliższych sześciu miesięcy – zapowiada Tomasz Buras, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowej w firmie King Sturge.
A nowe inwestycje rozpocząć będą mogli najprawdopodobniej tylko najwięksi deweloperzy, mogący w całości sfinansować projekt z kapitału własnego. Banki bowiem wciąż pozostają nieufne wobec rynku nieruchomości komercyjnych i udzielenie kredytu uzależniają od podpisania jeszcze przed rozcięciem budowy umów przednajmu (pre-lease) co najmniej na 30 proc. planowanej powierzchni biurowej. – Wymóg wysokiego przednajmu jest zachowaniem nierynkowym i po prostu wyklucza banki z udziału w zyskach z rynku biurowego. Pre-lease na poziomie ponad 30 proc. kosztuje dewelopera rocznie ponad pół miliona euro. Nie powinno więc dziwić, że nie będą się oni zgadzać na ten warunek i poszukają innych źródeł, jak choćby finansowanie mezzaninowe – mówił Adam Trybusz, prezes zarządu Andersia Property Sp. z o.o. Wtórował mu Sergiusz Gniadecki, prezes zarządu trójmiejskiej firmy deweloperskiej Allcon Investment Sp. z o.o.: – Obecnie spełnienie wymogu pre-lease`u graniczy z cudem, zwłaszcza dla mniejszych deweloperów – na rynku będą działać tylko inwestorzy, którzy mogą pominąć ogniwo bankowe i budować z własnego kapitału. Zadowoleni będą klienci, zadowoleni będą deweloperzy, a banki stracą, bo nie będą uczestniczyły w podziale zysków.
Banki jednak nie przewidują w najbliższym czasie złagodzenia warunków przyznawania kredytów na nowe inwestycje biurowe. – Z wymogiem wysokiego przednajmu jest jak z demokracją – to wymóg krzywdzący deweloperów, stanowiący ogromną barierę wejścia dla nowych graczy, ale wciąż nie wynaleziono lepszego sposobu weryfikacji firm deweloperskich – bronił racji banków Krzysztof Czerkas, członek zarządu BRE Banku Hipotecznego. Podobnego zdania był Radosław Popko, przedstawiciel niemieckich banków BerlinHyp i LBB w Polsce: – Dopóki poziom pustostanów będzie pozostawał wysoki, bank nie będą rezygnować z wymogu pre-lease`u. Jest on jest oznaką akceptacji lokalizacji i projektu przez rynek – deweloper i bank mogą się mylić, klienci nie. Choć więc na zniesienie tego wymogu przez banki na razie nie mamy co liczyć, Popko pozostaje optymistą: – Polski rynek biurowy ma wciąż ogromny potencjał. W Warszawie mamy obecnie na mniej niż 2 m kw. powierzchni biurowej głowę mieszkańca. Na zachodzie Europy jest to średnio 6-7 m kw. Na rynek stołeczny składa się w sumie ponad 3 mln m kw. biur – w Paryżu jest 54 mln m kw., z czego 6 mln to pustostany. Paryż jest oczywiście znacznie większym miastem niż Warszawa, ale i tak porównanie to pokazuje, jak duże perspektywy rozwoju ma przed sobą ten rynek.
Nieco mniej optymistycznie wyglądają prognozy dla regionalnych rynków biurowych, które są mocno uzależnione od dużych najemców z sektora BPO/SSC (Business Process Offshoring/Shared Service Centres). Ograniczenie planów ekspansji przez te firmy szczególnie mocno odczuły takie miasta jak np. Łódź, gdzie poziom pustostanów jest wyższy niż 20 proc. – Jeśli chodzi o klasyczne call-centers, czas Polski już minął – jest nas mniej niż Chińczyków i Hindusów, zawsze będziemy z nimi przegrywać w kategorii kosztów pracy. U nas powinny pojawiać się bardziej zaawansowane centra usług wspólnych – księgowość, rozwój nowych produktów itp. Jest już kilka takich inwestycji i powinno być ich coraz więcej – przewiduje Tomasz Buras.
Jednak obiegowa opinia, że najemcy z sektora BPO zadowalają się powierzchniami niższych klas przestała być aktualna w obliczu ogromnej konkurencji, jaka ma miejsce w miastach regionalnych. – Jeśli ktoś chce budować jak najtaniej, jako lokalizację inwestycji może rozważać miasta, które oferują dostępność taniej, wykwalifikowanej siły roboczej, a gdzie nie ma jeszcze oferty biurowej dla najemców z sektora BPO, jak np. Lublin czy Bydgoszcz. Na bardziej dojrzałych rynkach, jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Łódź najemcy coraz częściej żądają jakości i oprócz niskich czynszów domagają się spełnienia dodatkowych warunków, jak odpowiednie wykończenie wnętrz, dedykowana infrastruktura techniczna czy dobra komunikacja – mówił Maciej Gołębiewski, dyrektor ds. wynajmu i marketingu w Avestus Real Estate.
Źródło: Nowy Adres S.A.
Wojciech Boczoń