W ciągu ostatniego roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe łącznie o 225 punktów bazowych. Chociaż oprocentowanie kredytów powinno zmienić się w ten sam sposób, to jednak rata w największym stopniu spadła osobom zadłużonym na długi czas, natomiast w ilości odsetek do zapłaty najwięcej zyskały osoby, które wybrały relatywnie krótki okres spłaty. Wszystko, dlatego że wielkość zmian raty kredytowej i części odsetkowej zależy od okresu kredytowania.
Oprocentowanie większości kredytów składa się z marży i stopy referencyjnej, którą najczęściej jest Wibor 3 miesięczny. Od swojego ostatniego maksimum w lipcu 2012 roku stawka Wibor spadła z poziomu 5,14% do 2,70%. Również w takim samym stopniu powinno spaść oprocentowanie kredytu i to niezależnie od okresu spłaty, czy pożyczonej kwoty. Jednak, jeśli porównamy skalę zmian rat kredytowych, to różnice nie są już takie same i zależą właśnie od wybranego okresu spłaty kredytu hipotecznego.
Dłuższy okres spłaty, jeszcze niższa rata
Analizie poddane zostały kredyty zaciągnięte w lipcu 2010 roku w tej samej wysokości, ale z różnymi okresami spłaty, tj. 15, 25 i 35 lat. Należy podkreślić, że niezależnie od poziomu oprocentowania i jego zmian w późniejszych okresach, najkorzystniejszą opcją z punktu widzenia kosztów jest jak najkrótszy okres spłaty. Wtedy liczba odsetek jest niższa, niż w przypadku dłuższych okresów kredytowania. Przeanalizujmy jednak, jak zmieniały się raty kredytowe w sytuacji, gdy zmieniało się oprocentowanie kredytu. Swoje maksima raty kredytowe osiągnęły w lipcu 2012 roku i od tego momentu zaczęły spadać. Jednak skala tych spadków jest różna i największa w przypadku najdłuższego okresu spłaty. Osoby, które zaciągnęły w lipcu 2010 roku kredyt na 35 lat w sierpniu 2013 roku płacą ratę kapitałowo-odsetkową niższą o prawie 25 procent od tej płaconej w lipcu 2012 roku. W przypadku osób zadłużonych na 15 lat skala zmian jest mniejsza. Rata kredytu w ciągu roku spadła „tylko” nieco ponad 12 procent.
Tabela 1. Wysokość raty kapitałowo-odsetkowych dla kredytu w wysokości 250 tys. złotych, marża 1,5 p.p. w przypadku różnych okresów kredytowania
| 35 lat | 25 lat | 15 lat | |
| Czerwiec 2010 | 1 320 | 1 514 | 2 024 |
| Lipiec 2012 | 1 528 | 1 702 | 2 184 |
| Sierpień 2013 | 1 151 | 1 369 | 1 912 |
Źródło: obliczenia własne Domu Kredytowego Notus
Porównując zmiany tylko rat kapitałowo-odsetkowych można powiedzieć, że największymi wygranymi decyzji RPP są osoby, które zadłużyły się na 35 lat. Może to być jednak tylko „zwycięstwo Pyrrusowe”. Warto bowiem zwrócić uwagę jak bardzo zmienił się w tym czasie koszt odsetkowy kredytu, o ile mniej odsetek płacimy w każdej racie. W tym przypadku zwycięzcami są kredytobiorcy „krótkoterminowi”. To właśnie osoby, które zadłużyły się na krótki okres zyskały najwięcej, gdyż spadek płaconych odsetek był największy. Jeśli kredyt jest spłacany w ciągu 15 lat, wówczas na skutek decyzji RPP rata odsetkowa spadła o ponad 40 procent. Natomiast spłata kredytu w ciągu 35 lat powoduje, że kwota płaconych odsetek spadła tylko o nieco ponad 37 procent.
Tabela 2. Raty odsetkowe dla kredytu w wysokości 250 tys. złotych, marża 1,5 p.p.
| 35 lat | 25 lat | 15 lat | |
| Czerwiec 2010 | 1 117 | 1 117 | 1 117 |
| Lipiec 2012 | 1 355 | 1 328 | 1 254 |
| Sierpień 2013 | 848 | 821 | 748 |
Źródło: obliczenia własne Domu Kredytowego Notus
Z czego zatem wynikają tak duże różnice i tak odmienne skutki decyzji RPP dla rat kapitałowo-odsetkowych i rat odsetkowych. Kluczem do odpowiedzi pozostaje okres spłaty kredytu i wynikający z tego udział raty odsetkowej w całej spłacanej kwocie. Im krótszy okres spłaty, tym więcej spłacamy kapitału, a mniej odsetek. Jeśli okres kredytowania jest krótki i co miesiąc płacimy relatywnie mało odsetek, to każdorazowa zmiana oprocentowania i nawet duży spadek raty odsetkowej nie oddziałowuje na wysokość całej raty w tak dużym stopniu, jak przy długim okresie kredytowania. Warto zatem jeszcze raz podkreślić, że niezależnie od poziomu oprocentowania im dłuższy okres spłaty tym kredyt staje się droższy.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
Dom Kredytowy Notus
