Rozwój warszawskiego rynku lokali usługowych w mieszkaniowych inwestycjach wielorodzinnych związany jest z dążeniem deweloperów do podniesienia atrakcyjności realizowanych projektów poprzez zapewnienie przyszłym mieszkańcom dostępu do podstawowych usług.
Kolejnym czynnikiem służącym rozwojowi tej kategorii rynku nieruchomości jest rachunek ekonomiczny. Trudniej zbywalne mieszkania na poziomie parteru zastępowane są bowiem przez atrakcyjne lokale handlowe o wysokiej cenie jednostkowej.
Przeprowadzona przez Dział Badań i Analiz Emmerson na koniec III kw. 2011 r. analiza wykazała, że rynek powierzchni handlowo-usługowej w wielorodzinnych inwestycjach deweloperskich zlokalizowanych w Warszawie obejmował 323 lokale. Wśród nich ponad 75% (246 lokali) przeznaczonych było wyłącznie na sprzedaż. 55 spośród dostępnych nieruchomości handlowo-usługowych posiadało możliwość wynajmu lub sprzedaży, co stanowiło 17% podaży, a jedynie 22 lokale posiadały wyłączność na wynajem (7%).
W ofercie dominowały lokale handlowe o średnim standardzie w przedziale powierzchni 100 – 250 mkw. w stanie deweloperskim. Sytuacja ta determinowana była przez znaczną liczbę inwestycji mieszkaniowych segmentu popularnego.
Średnia ofertowa cena sprzedaży lokali handlowych w parterach warszawskich inwestycji mieszkaniowych oscylowała wokół poziomu 12 650 zł/mkw. i w stosunku do średniej ceny mieszkań w tych inwestycjach, w których oferowane są lokale handlowe była wyższa o 23%. Najwyższe ceny lokali użytkowych odnotowano w Śródmieściu (16 350 zł/mkw.). Jeśli chodzi o całą Warszawę, to rozpiętość cenowa na tym rynku jest bardzo szeroka. Najtańsze lokale oferowane są w cenie poniżej 7 tys. zł/mkw. podczas gdy maksimum cenowe przekracza 22 tys. zł/mkw.
Średnie ofertowe ceny sprzedaży powierzchni handlowo-usługowej w wielorodzinnych inwestycjach deweloperskich (zł/mkw.)
Źródło: Raport „Warszawski rynek powierzchni handlowo-usługowej w deweloperskich inwestycjach mieszkaniowych. III kwartał 2011 r.”, Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A.
Podobnie jak na rynku mieszkań, możliwości negocjacyjne w przypadku powierzchni użytkowych są duże toteż ceny transakcyjne mogą odchylać się w sposób znaczący od cen ofertowych. Analogiczna sytuacja ma miejsce w przypadku warunków najmu. Ze względu na obecną sytuacje rynkową są one przedmiotem negocjacji. Preferowany przez deweloperów okres najmu mieści się w przedziale od 3 do 5 lat. Oferty umowy na czas nieokreślony należą do rzadkości.
Znaczna większość lokali przeznaczonych pod wynajem posiada czynsz w zł. Miesięczna średnia wysokość czynszów w analizowanym okresie w przeliczeniu na mkw. wyniosła 95,3 zł. Jedynie w czterech inwestycjach zlokalizowanych w:
- Śródmieściu (Trio Apartamenty)
- Woli (Platinum Towers),
- Mokotowie (Woronicza Qbik)
- Wilanowie (Scandinavian House)
opłaty czynszowe rozliczane są w €. Średni czynsz dla lokali w tych inwestycjach wyniósł 31,6 €/mkw.i jest wyższy od przeciętnego czynszu rozliczanego w zł o 46% (na podstawie średniego kursu NBP z 30.09.2011r.).
Lokalizacja lokali na warszawskim rynku powierzchni handlowo-usługowej w wielorodzinnych inwestycjach deweloperskich
Źródło: Raport „Warszawski rynek powierzchni handlowo-usługowej w deweloperskich inwestycjach mieszkaniowych. III kwartał 2011 r.”, Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A.
Największa podaż powierzchni i liczby lokali występuje w dzielnicy Wola i pozostałych dystryktach centralnych. Udział prawobrzeżnych dzielnic w podaży powierzchni lokali usługowo-handlowych w wielorodzinnych inwestycjach deweloperskich Warszawy wynosi 22%. Nie odnotowano nieruchomości i projektów tej kategorii na rynku pierwotnym Rembertowa, Wesołej i Pragi Północ.
Stopień komercjalizacji lokali handlowych wynosi 48%. Oznacza to iż 52% lokali zaplanowanych w danym projekcie nadal pozostaje w ofercie sprzedaży/najmu.
Materiał został opracowany na podstawie wybranych fragmentów raportu „Warszawski rynek powierzchni handlowo-usługowej w deweloperskich inwestycjach mieszkaniowych. III kwartał 2011 r. opracowanego przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. Szczegółowa analiza dostępna w pełnej wersji wymienionego raportu.
Źródło: Emmerson S.A.
Wojciech Boczoń