Luksus i piękno

Nie odbywa się to jednak równomiernie w całej Polsce. Najdroższe i najbardziej luksusowe mieszkania i domy oferowane są w centrach największych miast oraz w najbardziej prestiżowych lokalizacjach podmiejskich. Prym wiedzie Warszawa oraz takie miasta jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto – zwłaszcza Sopot.

Inne niż wszystkie

Na komfort mieszkania w luksusowym apartamencie składa się wiele elementów, takich jak przestronne i eleganckie powierzchnie wspólne, obsługa recepcyjna, izolacja akustyczna, wysokość lokali czy klimatyzacja. W niektórych projektach deweloperzy proponują również usługę consierge, która obejmuje m.in. pomoc przy organizacji spotkania biznesowego, przyjęcia lub podróży, drobne naprawy, sprzątanie lokalu. Ponadto, mieszkanie w rozpoznawalnym w skali kraju projekcie świadczy o wysokim statusie społeczno-ekonomicznym jego właściciela.

– Dojrzały rynek mieszkaniowy musi nie tylko zaspokajać potrzeby, lecz także spełniać zróżnicowane oczekiwania nabywców – mówi Katarzyna Kuniewicz, konsultant REAS, firmy doradczej na rynku mieszkaniowym CEE. – Obecnie w Polsce obserwujemy proces postępującej segmentacji – wyodrębnianie się produktów adresowanych do konkretnych grup nabywców. Oferta deweloperów staje się coraz lepiej sprofilowana.

Segmentem, który rozwija się szczególnie intensywnie są mieszkania o podwyższonym standardzie. Najzamożniejsi klienci mają do dyspozycji zarówno kameralne projekty apartamentowe, położone w prestiżowych lokalizacjach, jak i lokale położone na ostatnich piętrach budynków wysokościowych, które powstają w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku czy Gdyni.

Natomiast na Śląsku, jak wynika z raportu firmy Metropolis Nieruchomości Komercyjne, która analizuje ten rynek, zbyt mało jest nowych mieszkań o wysokim standardzie. W aglomeracji wciąż nie powstał dotąd ani jeden duży apartamentowiec. Jednak Śląsk, gdzie wynagrodzenia należą do najwyższych w kraju, szybko zaczyna odrabiać ten dystans. Tutaj popularne stają się lofty – lokale wyższego standardu w budynkach poprzemysłowych.

Cena prestiżu

Apartamenty wyróżniają się przede wszystkim ceną – wyższą niż przeciętna dla danej lokalizacji. Budowane są zazwyczaj na najbardziej atrakcyjnych, szczególnie drogich działkach.

Liczy się dzielnica, duże znaczenie ma nawet ulica – potwierdzają wyniki przeprowadzonej przez serwis Oferty.net analizy średnich cen przy wybranych ulicach Warszawy (dane z kwietnia br.). Czołówkę najdroższych ulic w stolicy otwierają ulice śródmiejskie – na Starówce, przy Trakcie Królewskim i w rejonach, w których zachowała się przedwojenna zabudowa. Prestiżowym adresem z wysokimi cenami mieszkań i apartamentów jest także ul. Biały Kamień na Mokotowie.

Ponadprzeciętne są również koszty budowy i wykończenia apartamentów. I tak np. wybudowanie „wieży mieszkalnej” (tower) wymaga zastosowania kosztownych technologii, a renowacja zabytkowej kamienicy – odpowiedniego zabezpieczenia części murów i wyburzenia innych.

– Wszystkie te czynniki podnoszą koszty dewelopera, jednak o cenie apartamentów ostatecznie decyduje to, ile najzamożniejsi klienci skłonni są zapłacić za oferowaną im wartość dodaną. Tym, za co płaci zamożny klient, nie są podłogi ani ściany, tylko prestiż i komfort, a także sąsiedztwo – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.

Popyt na najdroższe produkty mieszkaniowe w Polsce ma ograniczony charakter, jednak w największych polskich aglomeracjach kilkaset luksusowych mieszkań zawsze znajdzie nabywców.

Potwierdza to Waldemar Oleksiak, dyrektor działu badań i analiz firmy pośrednictwa nieruchomości Emmerson: – W naszej ofercie drogie domy zajmują dość istotne miejsce. Te w cenie powyżej 2 mln zł stanowią prawie 1/3, apartamenty powyżej 2 mln stanowią ok. 3 proc. całości oferty.

W grupie cenowej powyżej 2 mln zł mamy np. rezydencję w Konstancinie za 32 mln zł. Tu płaci się za niepowtarzalność – piękny, zabytkowy budynek z 1909 r. jest sukcesywnie restaurowany. Obok znajduje się garaż o powierzchni 500 mkw., który jest jednocześnie lokalem klubowym z fitness, sauną i salą klubową z wyjściem na kort tenisowy.

Domy w cenie ok. 2 mln oferowane są np. na Białołęce, Bemowie i Ursynowie, jednak najwięcej domów powyżej 2 mln zł oferowanych w Warszawie jest w grupie cenowej 3,5-4 mln zł.

Najdroższe mieszkanie to luksusowy penthouse w nowym apartamentowcu na Żoliborzu – 266 mkw. kosztuje 5,6 mln zł. Mieszkania w cenie ok. 2 mln można kupić m.in. w Śródmieściu, Wilanowie i Mokotowie, odpowiednio o powierzchni 100, 200 i 90 mkw.

Wieże i lofty

Wśród sześciu największych polskich rynków mieszkaniowych, w pierwszym kwartale 2008 r. najwięcej apartamentów oferowano we Wrocławiu – ocenia Reas. Apartamenty stanowią tu aż 28 proc. bieżącej oferty. Przeciętna cena apartamentów w I kwartale 2008 r. wyniosła 20 tys. zł/mkw. Pomiędzy IV kwartałem 2007 a I kwartałem 2008 r. wystąpił gwałtowny skok przeciętnej ceny, wywołany przede wszystkim wprowadzeniem na wrocławski rynek inwestycji o wyjątkowej charakterystyce: zespołu Sky Tower z blisko 840 apartamentami o średniej cenie metra kwadratowego sięgającej 20 tys. zł. Wysoka cena jest częściowo uzasadniona oferowaniem mieszkań z pełnym wykończeniem.

Sky Tower to przykład coraz popularniejszych obecnie wież mieszkalnych. Deweloperzy stosunkowo niedawno weszli z takimi projektami wysokościowymi na rynek polski. W ciągu ostatniego roku rozpoczęto realizację takich budynków – w większych miastach – Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie i stolicy. W jednej tylko warszawskiej dzielnicy – Woli – planowanych jest kilkanaście wież, a deweloperzy zapowiadają budowę coraz wyższych budynków mieszkalnych również w Gdańsku, Poznaniu, Szczecinie czy Katowicach.

Do popularności inwestycji typu „tower” przyczynia się możliwość zamieszkania w budynku projektowanym przez znanego projektanta, często ciekawa architektura, dobry adres. Lokale w wieżach mieszkalnych to zazwyczaj luksusowe apartamenty, oferujące lokatorom wiele wspomnianych już dodatkowych usług w ramach inwestycji. Budowane są w atrakcyjnych lokalizacjach, a apartamenty położone na wyższych kondygnacjach zapewniają – zwłaszcza w przypadku inwestycji nadmorskich – niepowtarzalne widoki. Oferta kierowana jest więc do osób zamożnych oraz inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem.

Inny produkt z wyższego segmentu rynku mieszkaniowego – lofty – został wypromowany w Łodzi. Jednym z najgłośniejszych projektów oferujących lofty w Polsce był łódzki projekt „U Scheiblera”, który odniósł duży sukces komercyjny. Dzięki udanej akcji promocyjnej tego projektu, lofty stały się modne w Polsce i na tym skorzystały pozostałe inwestycje. Uzasadnieniem dla popularności i swego rodzaju mody na lofty jest niepowtarzalność takiego lokum.

Początkowo lofty były tanimi lokalami dla artystów, którzy potrzebowali przestronnych wnętrz na atelier. Do tego idealnie nadawały się np. poddasza w budynkach poprzemysłowych – duże pomieszczenia pozbawione ścian, gdzie można było urządzić wygodną pracownię.

Idea dzisiejszych loftów mieszkalnych to duża, otwarta przestrzeń oraz stare mury. Wartością w tego typu projektach jest szczególna atmosfera. Każdy z budynków zaadaptowanych na potrzeby mieszkaniowe ma często ponadstuletnią historię. Dlatego lofty są produktem dla specyficznego odbiorcy, szukającego mieszkania z dość wysokiego segmentu rynku. Są to projekty o cenach daleko wyższych niż przeciętne w danym mieście. Według danych Reas, gdy średnie ceny mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym w Warszawie wyniosły w I kwartale br. ponad 8900 zł/m kw., to najdroższe lofty, takie jak te, które powstają na terenie Polskich Zakładów Optycznych, oferowane są w cenie wyższej o niemal 60 proc. od średniej i kształtują się w granicach 13 400 – 14 000 zł brutto za metr kwadratowy.

Plusy i minusy

Jednak mimo wielu zalet – jak prestiżowa lokalizacja, wysoki standard wykończenia, obsługa recepcyjna – apartamenty mają też słabe strony (poza wyśrubowaną ceną).

– W przypadku projektów typu tower jest to najczęściej duży udział w całości oferty lokali o powierzchni znacznie odbiegającej od wyobrażenia o apartamencie (od 40 do 60 mkw.), a oferowanych w nadal wysokiej cenie. Analiza oferty loftów wskazuje na niski prestiż otoczenia jako najbardziej uciążliwą cechę tych inwestycji. Powstające w dzielnicach przemysłowych projekty mieszkalne często przyczyniają się do realnej zmiany w postrzeganiu tych dzielnic, jednak należy pamiętać, że zmiany społeczne są ze swej natury procesem długofalowym i wymagają czasu – ocenia Katarzyna Kuniewicz.

Jej zdaniem, najmniej słabych stron mają kameralne projekty apartamentowe. Dzięki niewielkiej skali inwestycje te mają jednolitą charakterystykę, cechuje je wysoka jakość. Jeżeli jednak powstają w starej zabudowie miejskiej, przyjmując formę renowacji starej substancji, pewną uciążliwością może okazać się brak miejsc parkingowych.

W miarę rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce, oferta skierowana do klientów wymagających i zamożnych będzie dalej udoskonalana. Specjaliści nie wykluczają, że kolejnym hitem staną się budynki ekologiczne. W segmencie luksusowym widać już bowiem początki trendu „zielonych budynków”. Pojawiają się deweloperzy, którzy stosują podczas budowy technologie proekologiczne i oferują klientom pakiety wykończenia, wykorzystujące w dużej mierze tworzywa zrecyclingowane.

– Rynek prestiżowych inwestycji coraz bardziej przypomina światowe standardy – zgadzają się Marcin Grudzień i Michał Abramczyk z zespołu nieruchomości Noble Bank. – Najlepsze nieruchomości wyróżniają się projektami architektów o światowej renomie, powierzchniami wspólnymi, wykończonymi z najwyższej klasy materiałów oraz lokalizacją oferującą niepowtarzalne widoki – a to wszystko w połączeniu z dogodną lokalizacją.

Ale powierzchnie wspólne w apartamentowcu to zdecydowanie więcej niż zsyp i klatka schodowa. Basen, sauna, siłownia, portiernia oferująca usługi concierge, a nawet pokoje dla gości mieszkańców takich rezydencji – to udogodnienia, które znaleźć można tylko w apartamentowcach przez duże A, a nie w zwyczajnych blokach o podwyższonym standardzie. Strzeżone osiedle i wysoki budynek to nie wszystko, co można zaoferować klientom szukającym prawdziwego prestiżu.

Na Zachodzie wysokiej klasy apartamenty lokalizowane są przy terenach zielonych, marinach, w bezpośrednim sąsiedztwie i z widokiem na starówkę. Zwykle są to kameralne budynki w ponadczasowej, klasycznej bryle bez nadmiernego zadęcia i zbędnych ozdób zewnętrznych, zaprojektowane na ok. 50-60 apartamentów, z których najmniejszy liczy nie mniej niż 100 mkw. Nawet apartamentowiec przy Złotej 44 w Warszawie projektu sławnego Daniela Libeskinda nie spełnia wszystkich tych kryteriów. Ale rynek takich obiektów naprawdę potrzebuje.

W ocenie specjalistów banku rynek śródmiejskich rezydencji w Polsce będzie się stale powiększał ze względu na wzrost zamożności społeczeństwa, ale także ze względu na niewielką atrakcyjność przedmieść dla ludzi biznesu. Wprawdzie zapewniają one ciszę i spokój, ale brak tam rozrywki, minusem są też przeszkody komunikacyjne i ograniczona możliwość wyboru sąsiedztwa.

Oferta dla zamożnych

Odbiorcami i nabywcami apartamentów są oczywiście najbogatsi – Polacy, głównie klienci tzw. private banking oraz cudzoziemcy.

– Klienci bankowości prywatnej chcą mieszkać w prawdziwych apartamentach, a nie tylko w mieszkaniach je udających – podkreślają Grudzień i Abramczyk.

Z szacunków Noble Bank wynika, że 90 proc. apartamentów z górnej półki (w cenie od 25 tys. zł za mkw.) nabywanych jest w celach mieszkaniowych, a nie inwestycyjnych. Dostrzegły to także inne banki, skupiające zamożną klientelę, które przygotowały „dla wybranych” specjalne usługi związane z rynkiem nieruchomości. BRE w końcu ub.r. powołało spółkę – BRE Property Partner, która dla klientów zainteresowanych inwestycjami w nieruchomości opracowała pierwszy kwartalny raport. Raiffeisen zaś korzysta z pomocy CEE Property Group, specjalizującej się w obrocie nieruchomościami, która doradza klientom banku, jak wybrać ciekawe oferty.

– Zakup nieruchomości rezydencjonalnych w kwotach 2-10 mln zł w większości finansowany jest kredytem hipotecznym – mówi Marcin Grudzień. – Użycie kredytu wynikać może nie tylko z braku środków na zakup, lecz ze względu na możliwość skorzystania z różnego rodzaju udogodnień.

Po pierwsze – z finansowania pomostowego, co umożliwia przeprowadzkę do nowego mieszkania jeszcze przed sprzedażą starego. Po drugie – z możliwości pozyskania stosunkowo taniego kapitału do inwestycji – marże na kredytach hipotecznych są na tyle niskie, że własne pieniądze warto zainwestować w coś innego.

Oczywiście banki będą dużo skrupulatniej analizować sytuację finansową klienta, który wnioskuje o kredyt powyżej 2 mln zł. Pożyczka tej wielkości na ogół wymaga zgody zarządu lub tzw. komitetu kredytowego.

„Top ten” Warszawy

Specjaliści Noble Banku wytypowali dziesięć „top” inwestycji w Warszawie, których nabywcy mogą pochwalić się nie tylko prestiżem, ale również zasobną kieszenią. Koszt nabycia takiego lokum to wydatek co najmniej 3 mln zł, a niektóre penthousy mogą kosztować nawet 20 mln zł. Mimo takich cen, nie brakuje na nie chętnych. To przede wszystkim ludzie biznesu, którzy szukają możliwości zamiany swoich obecnych apartamentów na większe i wygodniejsze (80 proc. kupujących) lub chcą wyprowadzić się z podmiejskich rezydencji ze względu na kłopotliwy dojazd do stolicy.

Z obserwacji NB wynika, że 90 proc. tego rodzaju zakupów związanych jest z planami rzeczywistej przeprowadzki, a stosunkowo rzadko inwestorzy mają zamiar wynajmować je osobom postronnym. Wynajem własnego apartamentu nie jest raczej źródłem poważnych przychodów dla nabywców takich lokali – dla połowy z nich tego rodzaju wydatek nie przekracza 10 proc. posiadanego majątku. Coraz częściej spotyka się klientów poszukujących apartamentów o powierzchni 150-300 m kw. w cenie 3-10 mln zł.