Ostatnie tygodnie to okres nasilenia się zjawisk niekorzystnych dla osób zaciągających kredyty hipoteczne w walutach obcych. Chodzi o osłabienie się złotego i znaczne wzrosty marż kredytowych. Z analizy przeprowadzonej przez Expandera wynika jednak, że osoby, które zaciągnęły kredyty hipoteczne w październiku paradoksalnie płacą niższe raty w porównaniu z tymi, którzy zadłużyli się wcześniej. Na pierwszy rzut oka może się to wydawać niewiarygodne. Przyczyną tego zjawiska jest wpływ kursu walutowego na wysokość rat poszczególnych kredytów.
W przypadku kredytów walutowych dług, od którego są naliczane odsetki jest wyrażony w walucie obcej. Wysokość tego długu zależy więc od kursu w dniu uruchomienia kredytu.
Na wysokość raty w złotówkach ma natomiast wpływ nie tylko kurs waluty w dniu wypłaty kredytu, ale także kurs w dniu spłaty poszczególnych rat. Oczywiście na koszt kredytu nie wpływa jedynie kurs, ale także oprocentowanie kredytu. Niestety przeciętna marża kredytów we frankach wzrosła w październiku o ok. 1 pkt. proc. W niektórych bankach podwyżki były znacznie większe – przekraczały nawet 2 pkt. proc. Kredyty udzielane wcześniej mają więc zwykle znacznie niższe marże, a więc niższe oprocentowanie.
Expander sprawdził jaki jest wpływ kursu walutowego na wysokość rat kredytowych w złotych. Dla uproszenia wyliczeń przyjęliśmy założenie, że pan Kowalski zaciągnął kredyt 30 lipca br. na kwotę 300 tys. zł., na 30 lat. W tym czasie rynkowy kurs franka szwajcarskiego wynosił 1,96 zł, średnia a marża kredytowa ok. 1,4. Zadłużenie pana Kowalskiego wynosiło więc w momencie uruchomienia kredytu 153 tys. CHF. Natomiast pan Nowak zaciągnął analogiczny kredyt 27 października br. przy kursie franka na poziomie 2,67 zł i marży 2,4. Jego zadłużenie początkowe wynosiło więc tylko 112 tys. CHF. Okazuje się więc, że gdyby pan Kowalski wstrzymał się z zaciągnięciem kredytu przez trzy miesiące i zadłużył się w tym samym czasie co Nowak, to na starcie jego dług byłby o 25% niższy. Ponadto, przy obecnym kursie na poziomie 2,4 zł, rata kredytu pana Kowalskiego wyniesie 1890 zł, a pana Nowaka 1546 zł (uwzględniono sprzed 12 gr.). Pan Nowak ma więc o 344 zł niższą ratę mimo, iż oprocentowanie jego kredytu jest o 1 pkt. proc. wyższe i mimo, że obaj panowie zaciągnęli kredyt na taką samą kwotę – 300 tys. zł.
Zbadaliśmy też zmiany wysokości rat kredytowych tylko pod wpływem zmian kursu walutowego w momencie spłaty poszczególnych rat. Aby to pokazać musimy przyjąć założenie, że oprocentowanie kredytu nie zmiana się w czasie. Przyjmijmy więc, że oprocentowanie kredytu Pana Kowalskiego wynosi w całym okresie spłaty 4,15%. W tym przypadku wysokość wszystkich rat jego kredytu będzie wynosiła 767,53 CHF. Mimo, iż raty we frankach są równe, to ich wysokość w złotych zmienia się w zależności od kursu w dniu spłaty. Wysokość teoretycznej raty, wyliczonej przy zaciąganiu kredytu pana Kowalskiego wynosiła 1558 zł, gdyż kurs wynosił wtedy 1,96 zł. Natomiast przy obecnym poziomie kursu (2,4zł) rata wynosi 1888 zł (uwzględniono spread 12 gr). W ciągu 3 miesięcy, tylko z powodu zmian kursu franka, wysokość raty może więc wzrosnąć aż o 21%.
Expander porównał również wysokość rat kredytu zaciągniętego w końcu 2007 r. z wysokością teoretycznych rat kredytów zaciąganych ostatnim dniu poszczególnych miesięcy 2008 r. W tym przykładzie klient o nazwisku Wiśniewski zaciągnął kredyt na kwotę 300 tys. zł, na 30 lat 31 grudnia 2007 r., kiedy kurs franka wynosił 2,17 zł. Rata jego kredytu wynosiła 29 października – 1794 zł. Gdyby pan Wiśniewski zaciągnął kredyt dopiero tego właśnie dnia to rata jego kredytu byłaby o 100 zł niższa – wynosiłaby ok. 1697 zł. Wynika to z faktu, iż dług we frankach osoby, która zaciągnęła kredyt przed dziesięcioma miesiącami jest znacznie większy niż osób, które zadłużają się obecnie. Warto jednak dodać, że na przełomie lipca i sierpnia, kiedy kurs franka spadł poniższej 2 zł, rata kredytu zaciągniętego w końcu ubiegłego roku wynosiła jedynie ok. 1414 zł. Jak zmieniała się w czasie – pod wpływem zmian oprocentowania i kursu walutowego – wysokość raty pana Wiśniewskiego i ile wynosiły teoretyczne raty, zaciąganych w poszczególnych miesiącach, kredytów pokazuje załączony wykres.
Jarosław Sadowski, Expander
Wojciech Boczoń