Miasta nie mają pomysłu na rozwój ponad połowy swoich terenów

W Gdańsku plany miejscowe pokrywają 64,3% powierzchni miasta, a w Łodzi jedynie 5,3% – wynika z danych GUS za 2011 rok. Brak planów to bariera w rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Potwierdzają to dane o liczbie rozpoczynanych budów, których jest tym więcej, im lepiej uregulowany jest ład przestrzenny.

W gminach miejskich 44,7% powierzchni posiadało w 2011 roku obowiązujące plany miejscowe. Na terenie gmin wiejskich odsetek ten wynosił 28%. Dane te nie powinny dziwić, biorąc pod uwagę, że proces uchwalania planów jest długotrwały i kosztowny, przez co łatwiej zaplanować taki wydatek w budżecie statystycznie bogatszych gmin miejskich.

Co to jest plan miejscowy?

Plan miejscowy, a dokładnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy jest na jej terenie aktem prawa miejscowego. W dokumencie tym znaleźć więc można informacje o tym, jak konkretny obszar może być wykorzystywany – gdzie powstaną drogi, szkoły i wysypiska? Czy można tam budować fabryki, domy jednorodzinne czy raczej posadzić las? Czy budynki muszą mieć elewację w kolorach pastelowych czy nie oraz jakie nachylenie ma mieć dach, a także czy deweloper budując blok musi przewidzieć jedno czy raczej dwa miejsca postojowe w przeliczeniu na mieszkanie? Dokument ten warunkuje więc na lata kierunki rozwoju miast i ułatwia zachowanie ładu przestrzennego (żeby fabryki, biurowce i domy jednorodzinne nie były w przestrzeni wymieszane).

Planowanie miejscowe i aktywność inwestorów na rynku mieszkaniowym w wybranych miastach
Obszar	Stopień pokrycia planami miejscowymi w 2011 roku (jako % powierzchni)	Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2012 roku (na 1000 mieszkańców)
Łódź	5,3%	1,3
Kielce	10,4%	4,8
Rzeszów	11,7%	10,8
Katowice	20,6%	2,0
Warszawa	28,8%	6,9
Bydgoszcz	30,7%	2,3
Poznań	31,4%	6,0
Gorzów Wielkopolski	31,8%	4,0
Opole	33,1%	2,9
Białystok	33,5%	6,8
Kraków	35,8%	11,9
Szczecin	41,4%	4,1
Toruń	42,9%	4,2
Lublin	44,2%	4,2
Olsztyn	44,4%	2,0
Wrocław	46,1%	7,0
Zielona Góra	57,4%	8,8
Gdańsk	64,3%	8,4
Polska	27,2%	3,7
Gminy miejskie	44,7%	brak danych
Gminy miejsko-wiejskie	23,2%	brak danych
Gminy wiejskie	28,0%	brak danych
Źródło: GUS

Gdańsk najlepiej zaplanowany

Nawet jednak w gronie miast wojewódzkich różnice są bardzo duże. Wzorem do naśladowania może być Gdańsk. 2011 rok zakończył się tam pokryciem planami miejscowymi na poziomie 64,3% powierzchni miasta. Znacznie gorzej sytuacja wygląda w Łodzi, gdzie analogiczny wynik to tylko 5,3%. Niestety najświeższe dane w tym zakresie GUS publikuje za 2011 rok, a więc dziś sytuacja w stolicy województwa łódzkiego może być już lepsza. Do grona miast, gdzie planowanie przestrzenne nie jest nadmiernie zaawansowane zaliczyć można Kielce i Rzeszów . W miastach tych na koniec 2011 roku planami miejscowymi objętych było odpowiednio 10,4% i 11,7% powierzchni. Na uwagę zasługuje też Warszawa, gdzie pokrycie planami miejscowymi wynosi 28,8% – to prawie dwa razy mniej niż w Gdańsku. Z drugiej strony w Zielonej Górze jest to 57,4%, a we Wrocławiu, Olsztynie, Lublinie, Toruniu i Szczecinie ponad 40.

Plany sprzyjają nowym inwestycjom

Gminy tworząc plany miejscowe ponoszą wymierne koszty, ale nie bez korzyści w przyszłości. Jedną z nich jest pobudzenie inwestycji na danym terenie. Deweloperzy kupując działkę, która jest objęta planem miejscowym ponoszą mniejsze ryzyko tego, że założonego projektu nie uda im się na danym terenie zrealizować. Ponadto przed uzyskaniem pozwolenia na budowę nie muszą oni przechodzić trwającej nawet rok procedury uzyskiwania warunków zabudowy, tylko wystarczy uzyskać wypis i wyrys z planu miejscowego co zająć może zaledwie jeden dzień. Nie bez kozery w badaniu przygotowanym przez Home Broker deweloperzy wskazali administracyjne trudności związane z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę na drugim miejscu (na 22) wśród barier prowadzonej działalności. Problem ten nie dotyczy jednak tylko deweloperów, ale też spółdzielni mieszkaniowych czy inwestorów indywidualnych (osób fizycznych). Dane o pokryciu planami miejscowymi na terenach miast wojewódzkich za 2011 rok i liczbie mieszkań, których budowę rozpoczęto w roku kolejnym potwierdzają, że im bardziej kompleksowe planowanie przestrzenne, tym większa aktywność inwestorów (mierzona liczbą rozpoczętych budów na 1000 mieszkańców). Taka informacja cieszyć powinna gminy, ponieważ więcej budynków mieszkalnych, to większe przychody gmin z podatków od nieruchomości i potencjalnie większy udział w dochodach z podatków centralnych (PIT i CIT) pobieranych od mieszkańców powstałych nieruchomości.

Bartosz Turek

Analityk rynku nieruchomości

Home Broker