Mieszkania: 10-proc. spadek liczby transakcji w styczniu

Nieoczekiwany wzrost indeksu cen transakcyjnych w styczniu może oznaczać, że usztywnienie postawy przez sprzedających wynika z faktu, że powoli zbliżają się oni do pułapu, poniżej którego nie będą już chcieli zejść.

Tak jak można było tego oczekiwać, w styczniu wyraźnie osłabła aktywność na rynku mieszkaniowym. Jest to zgodne z jego sezonową cyklicznością, w której zwyczajowo pierwsze dwa, trzy miesiące roku są pod tym względem najsłabsze. Liczba transakcji zawartych przez klientów Open Finance i Home Broker w ostatnich trzech miesiącach, które są bazą służącą do obliczania indeksu cen transakcyjnych, wyniosła 2730. To o 9,9 proc. mniej w porównaniu z analogicznym okresem rok temu, a także najmniej od maja 2010 roku.

Ceny transakcyjne mieszkań nie poszły w ślad za malejącą liczbą transakcji. Mamy wręcz do czynienia z odreagowaniem silnych spadków z drugiej połowy ubiegłego roku. W styczniu indeks cen transakcyjnych podliczyliśmy bowiem na 842,55 pkt, co w skali miesiąca oznacza wzrost o 0,6 proc. W porównaniu rok do roku spadek naszego wskaźnika sięga zaś 4,8 proc. Roczna dynamika spadku uległa nieznacznej poprawie, bo przed miesiącem sięgała 5 proc.

 

Nieco lepsze notowania indeksu to zasługa 1,3-proc. wzrostu mediany cen w Warszawie. Stolica jest największym rynkiem, na którym realizowanych jest ok. jednej trzeciej wszystkich zarejestrowanych przez nas transakcji. Spośród rynków o największym znaczeniu wzrosty odnotowaliśmy też w Gdańsku i Lublinie (wzrosty po 2,8 proc.) oraz Łodzi (2,6 proc.).

 

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach 

Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.

 

 

Komentarz i prognoza 

 

Dopatrując się przyczyn wyraźnego spadku liczby transakcji w styczniu, należy pamiętać o ich kumulacji w końcówce ubiegłego roku. Wówczas zjawisko to łączyliśmy z faktem wejścia w życie od początku 2012 roku części nowych zapisów rekomendacji S, które utrudniły zaciąganie kredytów hipotecznych. Najwyraźniej, część kupujących, w obawie przed bardziej restrykcyjnymi przepisami, postarała się sfinalizować transakcje jeszcze przed końcem roku i dlatego teraz oglądamy spadek aktywności na rynku, będący odreagowaniem jej wcześniejszego wzrostu.

 

Trudniej jest za to wskazać przyczyny 0,6-proc. wzrostu indeksu. Z jednej strony może to być po prostu korekta, lekkie odreagowanie spadków z drugiej połowy zeszłego roku, w następstwie których indeks stracił blisko 4,8 proc. Może też być tak, że usztywnienie postawy sprzedających wynika ze zbliżania się do dolnej granicy cen, jakie są oni w stanie zaakceptować i poniżej których wolą raczej odwiesić klucze na kołek i poczekać na lepsze czasy. Zwłaszcza, że w świetle choćby lepszych od oczekiwań danych o wzroście PKB Polski w 2011 roku czy wzrostu płac, kondycja polskiej gospodarki na tle większości krajów europejskich przedstawia się całkiem nieźle. Być może więc, obserwujemy właśnie – raczej nieoczekiwany w tym momencie przez większość analityków rynku nieruchomości –  początek zahamowania dotychczasowego trendu spadkowego cen mieszkań?

Powstrzymując się jednak na razie od wydawania zdecydowanych sądów i pozostając na stanowisku, że bieżący rok przyniesie dalszy, kilkuprocentowy spadek cen mieszkań, czekamy na tradycyjny wiosenny wzrost aktywności na tym rynku i na jej potencjalną skalę. Taką też strategię mogli właśnie obrać sprzedający – oby do wiosny.

W styczniu ceny mieszkań wzrosły po raz drugi z rzędu, co coraz odważniej można przeciwstawiać pięciomiesięcznej serii spadków zapoczątkowanej w lipcu. Najnowsze dane mówią o niewielkim wzroście względem grudnia (o 0,6 proc.). W ujęciu rocznym dane prezentują się mniej optymistycznie – korekta sięgnęła 4,8%, co jest jednak odczytem lepszym niż w grudniu.

 

Rekomendacja przyspieszyła decyzje

 

Na pierwszy rzut oka jednoznacznie negatywna jest informacja, że w styczniu zawarto o prawie 10 proc. mniej transakcji niż w grudniu. Trzeba jednak zauważyć, że w związku z wejściem w życie nowych zapisów rekomendacji S od stycznia obowiązują bardziej restrykcyjne zasady obliczania zdolności kredytowej. Nie powinno więc dziwić, że wiele osób postanowiło przyspieszyć moment zawarcia transakcji, aby uciec spod nowych obostrzeń. W efekcie w grudniu do obliczenia indeksu posłużyło znacznie więcej transakcji niż w listopadzie. Gdyby więc pokusić się o uśrednienie liczb transakcji ze stycznia i grudnia to okazałoby się, że jest ona o ponad 2 proc. wyższa niż obserwowana w listopadzie. Wciąż jest to więc pozytywny wynik. Historyczne dane pokazują bowiem, że w związku z sezonowym spadkiem aktywności na rynku mieszkaniowym zarówno rok, jak i dwa lata temu, uśredniona liczba transakcji służących do obliczenia indeksu z grudnia i stycznia była o kilka procent niższa niż w listopadzie.

 

Noworoczny optymizm na rynku mieszkaniowym

 

Co przyniesie przyszłość? W styczniu przewidywania doradców Home Broker były bardziej optymistyczne niż w miesiąc wcześniej. Osoby, które spodziewały się w kolejnych 12 miesiącach wzrostu cen mieszkań stanowiły w styczniu 22 proc. badanych. W grudniu było to 16% proc. (najniższy odczyt w historii badania prowadzonego od stycznia 2010 r.). Wciąż pesymiści, czyli osoby spodziewające się spadków cen mieszkań, w perspektywie kolejnych 12 miesięcy, mają jednak dużą przewagę. W styczniu stanowili 78 proc. respondentów. Kolejne odczyty pokażą, czy styczniowy wzrost optymizmu jest początkiem trwalszej tendencji, czy tylko zdarzeniem przypadkowym lub sezonowym. Warto zauważyć, że w tym okresie wśród kupujących widać zwykle dużo zapału, co nie musi się później przenieść na liczbę faktycznie zawieranych transakcji. Podobnie było rok temu, kiedy pomiędzy grudniem a styczniem odnotowany został wzrost optymizmu, po którym lutowa ankieta przyniosła znacznie gorsze odczyty.

 

Za wzrostem optymizmu wśród doradców Home Broker podążają też zmiany w przewidywanym na kolejne 12 miesięcy ruchu ceny przeciętnego „M”. W styczniu doradcy Home Broker spodziewali się spadku cen w perspektywie 12 miesięcy średnio o 2,9 proc., podczas gdy miesiąc temu było to 4,1 proc. Zakres spodziewanej obecnie przeceny jest więc blisko dwukrotnie mniejszy niż ten, który w ostatnim roku faktycznie obserwowaliśmy. W styczniu, mediana cen transakcyjnych w największych miastach Polski, była o prawie 4,8% niższa niż przed rokiem.

 

 

Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?

 

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

 

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

 

gdzie:

 

m₁ to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,

m₂ to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m₁-1,

m₃ to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m₁-2.

 

Jak obliczamy indeks?

 

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:

 

Indeks = C₁*+ C₂* + C₃* + C₄* + …+ C₁₆* 

 

gdzie:

 

C_1, C_2, C_3, C₄…C₁₆ to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,

l_1, l_2,l_3, l₄… l₁₆ to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,

St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.

Źródło: Open Finance