Mieszkania czekają na klientów, a ceny spadają

Spada sprzedaż mieszkań. Tylko w Warszawie na klientów czeka już prawie 15 tys. nowych mieszkań. W tej liczbie są zarówno lokale gotowe, pod klucz (ok. 1 tys.), jak i te, których budowę rozpoczęto i są na różnych etapach realizacji. Nowe mieszkania czekają także w innych dużych miastach. W Krakowie jest takich lokali około 4,5 tys., a we Wrocławiu – 3 tys.

Niski popyt spowoduje, że ceny mieszkań w przyszłym roku mogą spaść nawet o 20 proc., a w przypadku niektórych nieruchomości na rynku pierwotnym nawet o 30 proc.

Maciej Dymkowski, prezes zarządu Tabelaofert.pl, zwraca uwagę, że o zmniejszającym się popycie świadczy tzw. wskaźnik wyprzedania. Pokazuje on, jaki odsetek mieszkań z projektów będących w sprzedaży znalazł już klientów. – Najlepiej ta sytuacja wygląda w Trójmieście, gdzie w listopadzie sprzedano 74,33 proc. mieszkań gotowych i będących w budowie. Najgorzej było w Katowicach i Poznaniu, gdzie na koniec listopada sprzedano odpowiednio: 56 i 42 proc. takich lokali – mówi Maciej Dymkowski.

Jeszcze rok temu klienci, mając do dyspozycji prawie od ręki kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości i bojąc się kolejnych zwyżek cen, kupowali mieszkania niemal na etapie dziury w ziemi. Teraz w związku ze spadkiem popytu skraca się średni czas, który musi upłynąć od podpisania umowy z deweloperem do odebrania kluczy. Najkrócej, bo 219 dni, okres ten trwa w Poznaniu.

W Warszawie nadal na klucz trzeba czekać blisko rok – 344 dni. – W najbliższym czasie możemy się spodziewać dalszego zmniejszania się okresu między zakupem a odbiorem mieszkania – uważa Maciej Dymkowski.

Według Pawła Grząbki niższa zdolność kredytowa Polaków w przyszłym roku może uderzyć w cały rynek nieruchomości. – Liczba zawieranych transakcji w przyszłym roku może spaść nawet o 60-70 proc. Z badań firmy Emmerson wynika, że w Warszawie cena transakcyjna 1 mkw. mieszkania jest niższa o ponad 1150 zł od średniej ceny ofertowej. Oznacza to, że w rzeczywistości sprzedający mieszkania obniżają średnio ceny o 12 proc. Podobnie jest w innych dużych miastach.

Taka sytuacja może potrwać do końca przyszłego roku. Część deweloperów, głównie ci najmniejsi, zbankrutuje, bo nie będzie mieć środków na dokończenie rozpoczętych już inwestycji. Więksi, widząc zastój w sprzedaży, znacznie ograniczą inwestycje. To spowoduje znaczny spadek podaży.

Co można zrobić, żeby wyeliminować te niekorzystne zjawiska. Według Pawła Grząbki, prezesa CEE Property Group, sytuację na rynku mogłyby ożywić same banki, zmniejszając trochę wprowadzone niedawno obostrzenia. Czy jednak tak się stanie i kiedy? – Odpowiedź na to pytanie to wróżenie z fusów. Decyzje o polityce większości działających w Polsce banków podejmowane są za granicą i trudno przewidzieć, jakie kroki podejmą one w przyszłym roku – mówi Grząbka. Dodaje, że nie mniej ważna jest obniżka stóp procentowych. Jest możliwość, że spadną one z obecnych 5,75 do 3 proc.

Są też klienci, którzy mają pieniądze i mogliby kupować mieszkania pod wynajem, ale odstraszają ich od tego obecne przepisy. – Obowiązujące regulacje bronią interesów lokatorów. Ustanawiano je pod mieszkańców lokali komunalnych. Dzisiaj trudno jest wyeksmitować zameldowanego najemcę, nawet jeśli nie płaci czynszu. Trzeba mu znaleźć mieszkanie o podobnej lokalizacji oraz standardzie – mówi Grząbka.

Pewnego ożywienia sprzedaży mieszkań możemy się spodziewać na początku przyszłego roku. Rozrusza go nowelizacja ustawy o dopłatach do kredytów hipotecznych. Dopłaty będą udzielane przez osiem lat, a państwo będzie spłacać około połowy odsetek. Warunkiem otrzymania dopłaty jest niska cena metra kwadratowego mieszkania. Do tej pory wymogom prawa nie mogły sprostać szczególnie osoby starające się o zakup mieszkania w dużym mieście.

W Warszawie na przykład o dopłatę można się starać, jeśli cena metra kwadratowego nie przekracza 6632 zł. Dzięki nowelizacji próg ten w stolicy podniesiono do ponad 7142 zł. Podobnie jest w innych rejonach Polski. Również deweloperzy, widząc możliwość zbycia mieszkania, zaczynają dostosowywać ceny. Kredyty z dopłatą mogą uzyskać małżeństwa. Starać się o nie mogą także osoby samotnie wychowujące małoletnie dziecko oraz dziecko bez względu na wiek, na które pobierany jest zasiłek pielęgnacyjny. O taki kredyt można ubiegać się tylko jeden raz.

Sytuację na rynku nieruchomości wykorzystują osoby bardziej przedsiębiorcze. Pojawili się już zawodowi negocjatorzy. Targują się oni z właścicielami nieruchomości. Zbijają ceny nawet do 30 proc. Zależy im na jak największej skuteczności, bo ich zapłata to połowa uzyskanej zniżki.

Gdyby mimo to nie udało się ożywić rynku nieruchomości, to może grozić nam kryzys, jaki dotknął USA i Hiszpanię, gdzie na klientów czekają miliony mieszkań.

***

W ciągu ostatnich sześciu miesięcy cena średniego domu spadła aż o 12 tys. do poziomu ok. 200 tys. funtów. To największe załamanie na rynku od początku lat 90. Nieruchomości miesiącami czekają na nabywców. W związku z trwającym od roku spadkiem cen banki bardzo niechętnie pożyczają pieniądze na ich zakup, co praktycznie zamroziło rynek. Dla tych, którzy już mają kredyt i z powodu recesji nie są w stanie go regularnie spłacać, rząd ogłosił plan wsparcia. Dla osób zwalnianych z pracy przewiduje on możliwość zawieszenia spłaty odsetek od kredytu hipotecznego do kwoty nie większej niż 400 tys. funtów. Ich spłata ma być jedynie odłożona w czasie do momentu, gdy kredytobiorca znajdzie nową pracę. Koszt programu szacuje się na 1 mld funtów.

Ceny nieruchomości wzrosły łącznie o blisko 300 proc. przez ostatnie dziesięć lat. W efekcie 2-, 3-pokojowe mieszkanie w dużym mieście kosztowało nawet kilkaset tysięcy euro. Młodzi Hiszpanie organizowali manifestacje, bo do niedawna nie było ich stać na własne cztery kąty. Od września ceny zaczęły jednak spadać. Na razie korekta jest nieznaczna, bo tylko o 6,5 proc. w październiku, licząc rok do roku, ale analitycy przewidują, że w 2009 r. pogłębi się do 20-30 proc. Na nabywców w całej Hiszpanii czeka bowiem aż 1,5 mln nieruchomości.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny nieruchomości spadły aż o 20 proc. W dużych miastach, takich jak Los Angeles, Miami, San Francisco czy Las Vegas, spadki sięgnęły nawet 25 proc. Posucha jest też na rynku pierwotnym, gdzie sprzedaje się miesięcznie ok. 500 tys. nowych mieszkań i domów, najmniej od blisko 20 lat. Lawinowo rośnie za to liczba osób mających kłopoty ze spłatą kredytu. Już co trzeci obywatel USA ma co najmniej miesiąc opóźnienia w spłacie rat. W Kalifornii i na Florydzie ten odsetek wynosi odpowiednio 79 i 65 proc., i to mimo serii kolejnych cięć stóp procentowych przez Amerykański Bank Centralny (Fed).

Henryk Sadowski, Tomasz Dominiak