Indeks cen mieszkań niemal nie zmienił się w porównaniu do marca. W ujęciu rocznym ceny wzrosły o 2,74 proc., zaś liczba transakcji o ponad połowę.
Indeks cen mieszkań, który powstaje na bazie transakcji przeprowadzonych przez klientów Open Finance i Home Brokera wzrósł w kwietniu po raz czwarty z rzędu, ale wzrost był mniej niż symboliczny i wyniósł 0,03 proc. do 902,7 pkt. Tym samym możemy wciąż mówić o przedłużającej się stabilizacji dotyczącej cen mieszkań – od swojego najniższego wskazania w czerwcu 2009 roku indeks wzrósł o 3,15 proc. i jest o 10,1 proc. niższy od swojego najwyższego odczytu w lutym 2008 roku.
W skali roku ceny nieznacznie wzrosły, natomiast wyraźnie wyższa jest aktywność kupujących. Indeks powstał na bazie 2595 transakcji, to jest o prawie 10 proc. wyższej niż w marcu i blisko o połowę wyższej niż przed rokiem. W samym kwietniu liczba dokonanych transakcji wzrosła o 18 proc. r/r. Warto jednak dodać, że w porównaniu do poprzedniego miesiąca liczba transakcji spadła o 1 proc., na co mogła mieć wpływ tygodniowa żałoba narodowa.
Źródło: Open Finance.
W skali miesiąca mediana cen transakcyjnych wzrosła w pięciu miastach, a spadła w jedenastu. O tym, że mimo wszystko indeks cen wzrósł zadecydowały wyższe ceny zanotowane w Krakowie i Warszawie – te dwa miasta mają największy wpływ na poziom indeksu (więcej o tym w opisie metodologii).
W skali 12 miesięcy mediana cen mieszkań spadła w sześciu miastach, a wzrosła w dziesięciu, przy czym w Bydgoszczy, Lublinie i Wrocławiu roczna skala wzrostu waha się już w okolicach 10 proc. Warto w tym miejscu przypomnieć, że porównanie roczne przypada na okres, w którym rynek transakcyjny przeżywał załamanie – dotyczy to zarówno liczby notowanych transakcji, jak i ustalanych cen.
Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.
Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.
Komentarz i prognoza
Kwietniowe wskazania indeksu cen mieszkań są zgodne z naszymi oczekiwaniami, w dalszym ciągu spodziewamy się też utrzymania cen mieszkań na obecnym poziomie oraz stopniowego wzrostu liczby transakcji, która powinna osiągnąć apogeum na koniec II kwartału – zgodnie z sezonowością rynku. Na ożywienie liczby transakcji wpływ ma akcja kredytowa banków i jej obecne warunki – banki stopniowo ograniczają marże i zezwalają na finansowanie zakupów mieszkań nawet osobom nie posiadającym wkładu własnego. Z kolei większa liczba transakcji pomaga zakotwiczyć ceny mieszkań, natomiast na ich wzrost nie pozwala wciąż duża podaż.
Na obecnym etapie nie można przesądzić w jaki sposób bieażąca sytuacja na rynkach finansowych wpłynie na rynkach mieszkań, po za tym, że nie będzie to wpływ natychmiastowy. Dla przypomnienia – po upadku Lehman Bros. upłynęło kilka miesięcy zanim rynek kredytów hipotecznych został zamrożony i kolejnych kilka, zanim wpływ odcięcia kredytów hipotecznych przełożył się na ceny transakcyjne (pełny wpływ tej upadłości na rynek mieszkaniowy w Polsce był więc widoczny po upływie 6-9 miesięcy). Trudno na tym etapie przesądzić na ile sytuacja sprzed półtora roku może służyć za analogię do obecnej, choć być może część osób planujących zakup mieszkania (zwłaszcza przy pomocy kredytu walutowego) może zechcieć odłożyć swoją decyzję przynajmniej do uspokojenia sytuacji na rynkach finansowych.
Komentarz Home Broker, 06.05.2010 r.
Na rynku mieszkaniowym obserwujemy dalszy ciąg stabilizacji cen przy rosnącej liczbie transakcji. W ciągu najbliższych 12 miesięcy spodziewamy się dalszego utrzymania tego trendu i jedynie niewielkich wzrostów średniej cen w największych miastach w Polsce na poziomie 4,4 proc. Jest to wynik o 0,68 punktu procentowego niższy niż przed miesiącem.
Od początku bieżącego roku obserwujemy także stopniowy spadek czasu potrzebnego na sprzedaż nieruchomości. Wstępne wyniki pokazują, że w kwietniu od wprowadzenia oferty do podpisania umowy finalnej mijało średnio 123 dni, podczas gdy pod koniec ubiegłego roku było to 134 dni. Transakcje zawierane są więc obecnie minimalnie szybciej. Jest to efekt tego, że banki nieznacznie usprawniły procesy kredytowe. Niestety mamy też do czynienia z czynnikiem o przeciwnym działaniu. Sprzedający, którzy czują ożywienie na rynku, nie są już skłonni do szybkiej sprzedaży na gorszych warunkach.
Ciekawe atrakcje cenowe można znaleźć na rynku pierwotnym. Na wczesnych etapach budowy deweloperzy skłonni są bowiem oferować tańsze mieszkania. Wiąże się to z przeniesieniem części ryzyka na kupującego, przez co deweloper musi zaoferować dyskonto w cenie lokalu.
Pozytywną zmianą na rynku jest także rosnąca liczba nowych inwestycji mieszkaniowych. Potwierdzają to dane GUS, według których w marcu zaczęto budować o 44,2 proc. więcej lokali niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Katarzyna Siwek
Źródło: Open Finance
Wojciech Boczoń
