W miarę obniżania się zdolności kredytowej, poszukujemy mieszkań w niższych cenach, a oferta deweloperska staje się coraz bardziej konkurencyjna. W stolicy nowe mieszkania w cenie do 5 tys. zł/mkw. stanowią raczej wyjątek. Ich udział w całkowitej ofercie deweloperów jest symboliczny.
Lokale w cenie do 7 tys. zł/mkw. obejmują 28 proc. podaży na rynku pierwotnym. A co drugi nowy lokal w końcu minionego roku kosztował w Warszawie od 7 do 9 tys. zł/mkw., podaje zestawienie Emmerson.
Analitycy tej firmy zwracają uwagę na zjawisko spłaszczania oferty. To wynik strategii deweloperów, którzy koncentrują się na budowie mieszkań, które w stolicy najłatwiej jest sprzedać. A jakich mieszkań poszukujemy? Bez wątpienia, największym zainteresowaniem klientów cieszą się dziś tzw. mieszkania kompaktowe dwu i trzypokojowe. Dlatego w nowych projektach struktura oferty jest tak pomyślana, żeby ceny większości jednostek mieszkalnych nie przewyższały najpopularniejszego w mieście przedziału cenowego. Według Emmerson za metr kwadratowy mieszkania na warszawskim rynku pierwotnym w końcu 2011 roku trzeba było zapłacić średnio 8,5 tys. zł.
Singiel z kredytem o 80 tys. zł mniejszym
Oferta powinna być dostępna dla jak największej grupy klientów, szczególnie że od początku 2012 roku znacznie obniżyła się zdolność kredytowa pożyczkobiorców. Jak obliczają analitycy Invigo, po wprowadzeniu nowych przepisów w bankach w styczniu tego roku, znacznie zmalała wysokość pożyczki hipotecznej, którą może zaciągnąć zarówno średnio zarabiający singiel, jak i rodzina. Osoba o dochodach 2446 zł netto miesięcznie (średnia krajowa) może dziś liczyć na 178,7 tys. zł kredytu, tj. o 80 tys. mniej niż w grudniu 2011 roku.
Rodzina z dwójką dzieci osiągająca przeciętne miesięczne wynagrodzenie w wysokości 4 892 zł, jeśli nie ma żadnych innych zobowiązań, może otrzymać maksymalny kredyt w wysokości 311 tys. zł. Również w tym przypadku kwota pożyczki zmniejszyła się w porównaniu z ubiegłym miesiącem o przeszło 46 tys. zł.
Minimalizacja kosztu zakupu
Pomimo zmniejszenia się siły nabywczej Polaków chętnych na zakup mieszkań cały czas przybywa. Na rynku nieruchomości oznak kryzysu nie widać. Z danych Home Broker wynika, że w ciągu 11 miesięcy 2011 roku popyt był o ponad jedną trzecią większy niż przed rokiem. Celem większości poszukujących mieszkań jest jednak minimalizacja kosztów zakupu.
W pogoni za tańszym lokum, część kupujących decyduje się na przeprowadzkę za miasto. Inni rezygnują z większego metrażu, albo w ramach oszczędności wybierają lokal o niższym standardzie. Osoby planujące zakup mieszkania od dewelopera obserwują rynek i poszukują ofert najkorzystniejszych cenowo. Sprzyja temu, znacznie większa niż w kryzysowym 2008 roku, elastyczność deweloperów i otwartość na negocjacje. Jak oblicza Home Broker, w ubiegłym roku aktywna rywalizacja deweloperów doprowadziła do obniżek cen nowych mieszkań w głównych miastach od 300 do 900 zł w przeliczeniu na mkw.
Kilka, a nawet kilkanaście procent taniej
Według Home Broker, okazji na rynku trzeba szukać przede wszystkim na rynku pierwotnym. Promocyjne stawki obowiązują na nim przeważnie na mieszkania, które są na wczesnym etapie budowy. Dłuższy czas oczekiwania na odbiór kluczy może przynieść o kilka lub nawet kilkanaście procent niższą cenę mieszkania. Upusty można zyskać przy zakupach grupowych, albo pakietowych. Na okazyjne ceny można również liczyć, jeśli chcemy kupić lokal o większej powierzchni.
Choć największym powodzeniem na rynku cieszą się tanie mieszkania w cenie do 300 tys. zł, to przecież część klientów deweloperów planuje zmianę mieszkania na większe. I właśnie ta grupa nabywców może uzyskać największe upusty. W szczególnie okazyjnej cenie można kupić mieszkania w tych inwestycjach, w których zostały ostatnie, zazwyczaj duże mieszkania. Deweloperzy decydują się na ich sprzedaż po znacznie niższych cenach niż średnie stawki, jakie obowiązują w mieście, czy jego konkretnej dzielnicy. Na przykład w Warszawie na Osiedlu Lazurowa znajdującym się na Bemowie można kupić gotowe mieszkanie w cenie od 6 tys. zł/mkw. PBM Południe Development chcąc zamknąć inwestycję wystawił promocyjne stawki na mieszkania, które zostały jeszcze w sprzedaży. W ofercie specjalnej są dostępne lokale o powierzchni od 72 mkw., dlatego w niektórych przypadkach jest szansa na skorzystanie z rządowych dopłat w ramach programu Rodzina na Swoim.
W Warszawie grono osób poszukujących mieszkań o większym metrażu jest znacznie większe niż w innych miastach. Większa liczba nabywców jest skłonna przeznaczyć ponad 400 tys. zł na zakup mieszkania. Z analizy serwisu Oferty.net wynika, że w stolicy co trzecia osoba planująca kupno nieruchomości chce za nią zapłacić więcej niż 400 tys. zł. We Wrocławiu deklarujących taki wydatek jest tylko 13 proc. Jeszcze mniejsze zainteresowanie mieszkaniami w tej cenie jest w Poznaniu (8,7 proc. potencjalnych nabywców). A w plasującym się tuż za Warszawą pod względem wysokości cen Krakowie, taką sumę na zakup mieszkania zamierza przeznaczyć tylko 8,5 proc. kupujących.
Źródło: Prestige Public Relations
Wojciech Boczoń
