Indeks cen transakcyjnych mieszkań, liczony przez Open Finance i Home Broker, w 2012 roku stracił na wartości 13,3 proc. To największy roczny spadek w jego pięcioletniej historii.
Ostatni miesiąc ubiegłego roku przyniósł spadek indeksu cen mieszkań transakcyjnych o 1,05 proc., do pułapu 725,7 pkt. Liczony w oparciu o transakcje dokonywane przez klientów Open Finance i Home Broker wskaźnik zanotował tym samym najsłabszy rok w pięcioletniej historii. Dotychczas największy spadek w ciągu roku kalendarzowego zanotowaliśmy w roku 2008, gdy sięgnął on 9,3 proc. Warto dodać, że wszystkie pięć lat zakończyły się spadkiem wartości indeksu. W sumie, od początku jego notowań stracił na wartości już 27,4 proc. A to oznacza, że realnie, czyli po uwzględnieniu inflacji, ceny mieszkań są obecnie o blisko 40 proc. niższe niż na przełomie lat 2007 i 2008.
W grudniu, licząc miesiąc do miesiąca, po raz pierwszy od czerwca 2012 roku spadła liczba transakcji, uwzględnionych przez nas przy wyliczaniu indeksu – do niespełna 3400, czyli o 4,6 proc. Jest jednak o 12 proc. wyższa niż rok temu.
Indeks cen transakcyjnych
Źródło: Open Finance.
W ujęciu rocznym z największą przeceną mieszkań mieliśmy do czynienia w Krakowie (-16,7 proc.), Lublinie (-13,9 proc.), Warszawie (-13,7 proc.) oraz Gdańsku (-11,3 proc.). W Katowicach, w jako jedynym mieście uwzględnianym przez nas w obliczaniu indeksu, w porównaniu z ubiegłym rokiem zanotowaliśmy wzrost średnich cen mieszkań o 1,7 proc. W latach boomu mieszkaniowego z okresu 2005-2007, ceny nieruchomości mieszkalnych w Katowicach nie rosły tak jak w innych miastach, także potencjał do przeceny jest znacząco mniejszy. Stosunkowo nieduże roczne spadki średnich cen mieszkań można było zaobserwować także w Bydgoszczy (-0,6 proc.) oraz Łodzi (-1,8 proc.).
Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach
| miasto | mediana cen m2 w grudniu 2012 r. | roczna zmiana ceny | miesięczna zmiana ceny |
| Białystok | 3969 zł | -7,0% | 1,0% |
| Bydgoszcz | 3912 zł | -0,6% | -1,1% |
| Gdańsk | 4595 zł | -11,3% | -0,8% |
| Katowice | 3429 zł | 1,7% | -0,2% |
| Kraków | 5367 zł | -16,7% | 1,6% |
| Lublin | 4192 zł | -13,9% | 0,0% |
| Łódź | 3670 zł | -1,8% | -1,1% |
| Olsztyn | 4149 zł | -7,2% | 0,1% |
| Poznań | 5174 zł | -3,7% | -1,2% |
| Szczecin | 4043 zł | -8,7% | 0,6% |
| Toruń | 4109 zł | -6,2% | -2,6% |
| Warszawa | 6425 zł | -13,7% | -1,0% |
| Wrocław | 5182 zł | -8,5% | -0,0% |
Źródło: Open Finance i Home Broker; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów.
Komentarz i prognoza
Sytuację na rynku mieszkaniowym w przyszłym roku w znacznym stopniu determinować będzie spadek tempa wzrostu gospodarczego i pogarszająca się w konsekwencji tego zjawiska sytuacja na rynku pracy. Najsłabszy okres na rynku mieszkaniowym przypadnie najprawdopodobniej na pierwszą połowę przyszłego roku. W ostatnim kwartale 2012 roku do użytkowania wprowadzonych zostało szereg mieszkań, które powiększyły pulę mieszkań gotowych niesprzedanych, a to zwiększa presję na sprzedających. Kilka miesięcy trzeba będzie poczekać na wejście w życie złagodzonych przepisów rekomendacji S i T, regulujących zasady udzielania kredytów hipotecznych. Skończyła się stymulacja ze strony programu Rodzina na Swoim, a jego następca – Mieszkanie dla Młodych – nie zacznie obowiązywać wcześniej niż od połowy roku.
Niemniej, po kilkudziesięcioprocentowej przecenie mieszkań, obserwowanej w ostatnich kilku latach, ich ceny stają się osiągalne dla coraz szerszego grona potencjalnych klientów. Jeśli ich nastawienie do zaciągania długoterminowych zobowiązań się poprawi, przyszły rok skończy się pewnie umiarkowanym, kilkuprocentowym spadkiem średnich cen mieszkań. Jeśli nastroje pozostanę minorowe, niewykluczone są spadki rzędu kilkunastu procent.
Bernard Waszczyk, Open Finance
W grudniu 2012 roku, zgodnie z przewidywaniami, ceny nieruchomości pozostały w trendzie spadkowym. Dziś indeks jest na poziomie o 1 proc. niższym niż przed miesiącem. W perspektywie 12 miesięcy przeciętne „M” w dużym mieście straciło na wartości 13,3 proc., a od „cenowego szczytu” z początku 2008 roku korekta sięgnęła 27,7 proc.
Grudniowy odczyt poziomu indeksu pozostaje pod wpływem zakończonego programu „Rodzina na swoim”. Przypomnijmy, że o dopłaty można było się ubiegać do końca 2012 roku, a kwalifikowały się do niego w większości miast mieszkania relatywnie tanie. Nie pozostawało to bez wpływu na średnią cenę transakcyjną.
Konsekwencją zakończenia programu dopłat do kredytów może być też spadek liczby zawieranych transakcji w pierwszych miesiącach bieżącego roku. Część potencjalnych nabywców, którzy w normalnych warunkach zawarliby transakcje w br. decydowali się bowiem na zakup nieruchomości do końca grudnia 2012 r., aby jeszcze skorzystać z dopłat. Z drugiej strony pozytywnie na siłę popytu na rynku może oddziaływać spadający koszt kredytu hipotecznego. Takiego efektu można spodziewać się w konsekwencji obniżki stóp procentowych przez RPP. Biorąc pod uwagę kontrakty terminowe na WIBOR, można szacować, że dzisiejsza rata kredytu zaciągniętego na 25 lat i kwotę 300 tys. zł z poziomu 1,9 tys. zł miesięcznie może w perspektywie 9 miesięcy spaść do 1,6 tys. zł. Gdyby ten scenariusz się ziścił może dojść do sytuacji, w której czynsz najmu przeciętnego mieszkania w dużym mieście pokryje z nawiązką ratę kredytu i koszt utrzymania nieruchomości. To z dużym prawdopodobieństwem przełożyłoby się na znaczne wzmocnienie siły popytowej rynku.
W tym kontekście nie powinny więc dziwić prognozy doradców Home Broker i Lions House, które wieszczą relatywnie bliski koniec obecnie obserwowanej przeceny na rynku mieszkaniowym. Dwóch na trzech ankietowanych (67,5 proc.) uznało, że obserwowany dziś trend spadkowy cen mieszkań znajdzie swój kres najpóźniej w roku 2013. Mniej optymistyczna grupa 26,5 proc. badanych wskazała, że prawdopodobny „dołek cenowy” przypadnie dopiero na rok 2014. Niewiele osób – łącznie tylko 6,1 proc. ankietowanych – spodziewa się, że obserwowana dziś przecena będzie trwała dłużej.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker
