Założenia programu „Mieszkanie na start” powodują, że wysokość raty i suma dopłat mogą być bardzo różne w zależności od kilku różnych czynników. Po pierwsze, ogromne znaczenie ma to, czy kredyt zaciąga singiel, para czy rodzina z dziećmi. Z wyliczeń Expandera wynika, że w przypadku kwoty kredytu 400 000 zł, rata singla może wynieść 2 773 zł, pary 1 833 zł, a rodziny z 3 dzieci 1 333 zł. Inne czynniki, które wpływają na wysokość raty, to dochód uczestnika programu, kwota kredytu czy miejsce, w którym będzie zlokalizowane kupowane mieszkanie.
Warto zacząć od tego, że kredyt oferowany w ramach programu „Mieszkanie na start” będzie zdecydowanie bardziej atrakcyjny niż zwykły kredyt hipoteczny. Trudniej jest go porównać do „Bezpiecznego kredytu 2%”, który funkcjonował do końca ubiegłego roku. Choć oprocentowanie w nowym programie będzie niższe, to wynik porównania byłby bardzo różny w zależności od kilku czynników – kwoty kredytu, rodzaju wnioskodawcy, miasta, w którym znajdowałaby się kupowana nieruchomość, czy wysokości uzyskiwanego dochodu. Ograniczymy się więc do porównania rat kredytu na start i zwykłego kredytu hipotecznego.
Najwyższe dopłaty dla rodzin z dziećmi
Program „Mieszkanie na start” będzie najbardziej hojny dla rodzin z przynajmniej 3 dzieci. Będzie pozwalał uzyskać kredyt bez odsetek (oprocentowanie 0%) na pierwsze 10 lat spłaty. Dopiero od 11 roku dopłaty mają się skończyć i zacznie obowiązywać standardowe oprocentowanie, uzależnione od poziomu stóp procentowych w tym okresie.
Oczywiście takie rodziny zwykle mają już mieszkanie lub dom. W ich przypadku kredyt będzie można jednak przeznaczyć na zmianę nieruchomości, np. na zakup większego mieszkania.
Jeśli taka rodzina zaciągnie kredyt na 400 000 zł, to rata w okresie dopłat wyniesie tylko 1 333 zł. Dla porównania, rata zwykłego kredytu hipotecznego wyniosłaby ok. 3 713 zł. Byłaby więc ponad 2-krotnie wyższa. Z kolei suma dopłat w okresie 10 lat wyniosłaby 228 956 zł.
Raty i sumy dopłat dla kredytu 400 000 zł
(gdy dochód mieści się w limicie, lokalizacja z cenami mieszkań na przeciętnym poziomie)
Dopłata dla singla będzie najniższa
Z kolei najmniejsze korzyści z „Mieszkania na start” uzyskają single. Najmniejsze, to znaczy niższe niż dla rodzin z dziećmi czy par, ale warunki wciąż będą dużo atrakcyjniejsze niż w przypadku standardowych kredytów hipotecznych. W tym przypadku będą naliczane odsetki, ale bardzo niskie. Dopłaty mają obniżać oprocentowanie ich kredytów do 1,5%, a więc jeszcze niższego poziomu niż dla „Bezpiecznego kredytu 2%”. Zaletą w porównaniu do starego programu będzie również to, że kredyt będzie można uzyskać na dowolną kwotę. Będzie ją ograniczała tylko zdolność kredytowa uczestnika.
Wysokość dopłat dla singli będzie jednak limitowana. Dopłaty w pełnej wysokości otrzymają tylko, jeśli dochód i kwota kredytu nie przekroczą odpowiednio 10 000 zł brutto i 200 000 zł (dalej opiszemy wyjątki od tej zasady). Zacznijmy od osoby, której dochody mieszczą się w limicie i która chce pożyczyć 200 000 zł. Dopłaty będą więc wypłacane w pełnej wysokości. W takim przypadku pierwsza z rat malejących wyniesie 917 zł, a suma dopłat 90 428 zł. Dla porównania, pierwsza rata zwykłego kredytu wynosiłaby 1 857 zł.
Niższe dopłaty w przypadku przekroczenia dochodu
Gdyby jednak dochód singla był wyższy, to dopłaty zostałyby zmniejszone. Dla przykładu, przy takiej samej kwocie kredytu (200 000 zł), ale w przypadku dochodu wynoszącego 11 000 zł brutto, dopłaty zostaną pomniejszone o 500 zł miesięcznie. Pierwsza z rat malejących wynosiłaby 1 417 zł, a suma dopłat już tylko 30 428 zł. Z kolei przekroczenie limitu dochodu o 2 000 zł całkowicie odebrałoby prawo do dopłat.
Przy okazji warto dodać, że limity dla par i rodzin z dziećmi są wyższe i wynoszą:
10 tys. zł brutto miesięcznie dla gospodarstwa 1-osobowego.
18 tys. zł brutto miesięcznie dla 2-osobowego.
23 tys. zł brutto miesięcznie dla 3-osobowego.
28 tys. zł brutto miesięcznie dla 4-osobowego.
33 tys. zł brutto miesięcznie dla 5-osobowego i większych.
Raty i sumy dopłat w przypadku przekroczenia limitu dochodu
(kwota kredytu 200 000 zł, lokalizacja z cenami mieszkań na przeciętnym poziomie)
Przy wyższej kwocie dopłaty zostaną ograniczone
Zmniejszenie wysokości dopłat wystąpi również w przypadku, gdy kwota kredytu przekroczy limit. Dla singla taki limit wynosi 200 000 zł. Są jednak od tej zasady wyjątki. W przypadku miast będących stolicą województwa, w których ceny mieszkań (wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego) są o ponad 15% wyższe niż średnia dla Polski, limit może wynieść 220 000 zł. Z kolei w miastach, gdzie ceny są o ponad 30% wyższe, limit może wynieść 240 000 zł.
Załóżmy, że mamy do czynienia ze standardową sytuacją, czyli singiel kupuje mieszkanie w takim miejscu, w którym limit wynosi 200 000 zł, a jego dochody są niższe niż 10 000 zł brutto. Kredyt na start chce jednak zaciągnąć na 400 000 zł. W takim przypadku pierwsza z rat malejących wyniesie 2 773 zł, a suma dopłat 90 428 zł.
Suma dopłat będzie więc dokładnie taka sama jak w przypadku singla, który chce pożyczyć 200 000 zł. Rata wciąż będzie jednak dużo niższa niż dla zwykłego kredytu na 400 000 zł, która wyniosłaby 3 713 zł. Z drugiej jednak strony będzie zauważalnie wyższa niż rata dokładnie takiego samego kredytu na start, ale zaciąganego przez parę, czy rodzinę z dziećmi.
Dopłaty dla pary
Skutki wspomnianego ograniczenia doskonale widać w porównaniu np. do pary bez dzieci, która również chce pożyczyć 400 000 zł. Choć ich oprocentowanie również wyniesie 1,5%, to pierwsza rata będzie znacząco niższa niż dla singla, a suma dopłat znacznie wyższa. Rata wyniesie 1 833 zł, a więc będzie o 940 zł niższa niż w przypadku singla. Z kolei suma dopłat wyniesie 180 856 zł, a więc będzie dokładnie dwukrotnie wyższa.
Warszawa, a inne miasta
Oprócz poziomu dochodu i rodzaju wnioskodawcy (singiel, para, rodzina), znaczący wpływ na wysokość raty i sumy dopłat będzie miało też miejsce, w którym zlokalizowane będzie kupowane mieszkanie czy budowany dom. Wspomnieliśmy już, że w zależności od poziomu cen w danym mieście, limit kwoty kredytu, od której będą naliczane dopłaty dla singla, może wynieść 200 000 zł, 220 000 zł lub 240 000 zł. W przypadku pary bez dzieci ten limit standardowo wynosi 400 000 zł. W miastach, gdzie ceny mieszkań są o ponad 15% wyższe niż średnia dla Polski, limit wyniesie 440 000 zł. Z kolei w miastach, gdzie ceny są o ponad 30% wyższe, limit ma wynosić 480 000 zł.
Załóżmy, że dwie pary chcą skorzystać z programu „Mieszkanie na start” i zaciągnąć kredyt na 600 000 zł. Jedna z nich chce kupić mieszkanie w Warszawie. Druga chce pożyczyć dokładnie taką samą kwotę, ale na zakup mieszkania w mieście, w którym ceny nie odbiegają znacząco od średniej dla Polski. W pierwszym przypadku dopłaty będą naliczane do kwoty 480 000 zł, a w drugim do 400 000 zł.
Dzięki wyższemu limitowi para z Warszawy zapłaci pierwszą ratę w wysokości 3 314 zł. Druga para z kolei będzie miała ratę wynoszącą 3 690 zł. Suma dopłat wyniesie odpowiednio 217 027 zł i 180 856 zł.
Wyższe dopłaty w miastach o wysokich cenach mieszkań
(Kwota kredytu: 600 000 zł, dochód mieści się w limicie)
Założenia do wyliczeń
We wszystkich przypadkach przyjęliśmy okres kredytowania wynoszący 25 lat. Wyliczając sumę dopłat, przyjęliśmy, że przez cały okres 10 lat oprocentowanie standardowe wynosiłoby 7,14%. Należy też dodać, że wyliczeń dokonaliśmy na podstawie dostępnych obecnie informacji o programie. Te mają dość ogólny charakter i założenia mogą się jeszcze zmienić.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Wojciech Boczoń
