Mieszkanie na wynajem najlepiej kupić w Warszawie

W pięciu z siedmiu miast badanych przez Home Broker i Domiporta.pl rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spadła, we Wrocławiu nie zmieniła się, a w Gdyni lekko wzrosła. Niezmiennie największy zysk przynoszą nieruchomości w stolicy.

Biorąc pod uwagę oparte na medianach średnie rynkowe, rentowność najmu powoli spada, ale warto zauważyć, że przeciętne zyski z tego rozwiązania nadal są znacząco wyższe od tych oferowanych przez bankowe lokaty i obligacje skarbu państwa – wynika z najnowszego raportu opracowanego przez Home Broker i Domiporta.pl.

Przeciętna rentowność najmu netto dla siedmiu badanych ośrodków miejskich (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) wyniosła w maju 3,97 proc., podczas gdy dwa miesiące temu było to 4,03 proc., a rok temu 3,99 proc. Najwyższe stopy zwrotu inwestycja taka przynosiła w trzecim kwartale 2012 r., kiedy to przeciętna rentowność najmu wynosiła 4,58 proc., a w Gdańsku i Warszawie przekraczała 5 proc. Obecnie największy zysk powinno przynieść mieszkanie kupione na wynajem w stolicy – 4,77 proc. netto.

Perspektywa wejścia na rynek dużego gracza z państwowym zapleczem finansowym (Fundusz Mieszkań na Wynajem) sprawia, że zakup mieszkania na wynajem w ciągu kilku kwartałów stanie się nieco bardziej ryzykowną inwestycją. – W budżecie BGK przewidziano prawie 5 mld złotych na inwestycje w mieszkania na wynajem. Możemy spodziewać się, że po wprowadzeniu tak dużego wolumenu nowych mieszkań stanie się on regulatorem rynku i wymusi obniżki cen, a co za tym idzie wzmocni zainteresowanie najmem – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl. Warto jednak zwrócić uwagę, że dla indywidualnych inwestorów, wbrew pozorom, może to być dobra informacja, bo program pobudzi rynek najmu. Z danych Domiporta.pl wynika, że zainteresowanie najmem rośnie, obecnie prawie 23 proc. zapytań w systemie dotyczy właśnie najmu, podczas gdy rok temu było to 21,5%, a dwa lata temu 19,7%.

Stolica droga i zyskowna

Niezmiennie najwięcej za wynajem mieszkania można uzyskać w Warszawie. Przeciętnie metr kwadratowy przynosi w stolicy 43 zł, co jest wartością znacząco wyższą w porównaniu do wszystkich pozostałych miast. Od Krakowa i Wrocławia stolica jest droższa o 35-40 proc., od Gdańska i Poznania o ok. 55 proc., a od Gdyni o 75 proc. Warszawskie stawki przekraczają łódzkie (najtańsze miasto w zestawieniu) o 92 proc. Przez ostatnie 12 miesięcy średnie stawki najmu w większości miast wzrosły, najbardziej w Krakowie i Wrocławiu (4,5-5 proc.). Spadki odnotowano jedynie w Trójmieście. W Gdańsku średni koszt wynajęcia metra kwadratowego mieszkania obniżył się o 0,7 proc., a w Gdyni o 5 proc.

Najwyższe stawki najmu w Warszawie łączą się naturalnie z najwyższymi cenami mieszkań. Według ostatnich danych z Indeksu Cen Transakcyjnych (liczonego na podstawie transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) za metr kwadratowy mieszkania w stolicy trzeba przeciętnie zapłacić 6901 zł, zdecydowanie najwięcej spośród badanych miast. Warszawa jest największym w Polsce ośrodkiem akademickim (66 uczelni) i biznesowym w kraju, za czym idą zarówno ceny mieszkań do kupienia, jak i zapotrzebowanie na lokale na wynajem.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w maju 2014 roku

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z maja 2014 r.; oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z maja 2014 r. obniżone o 5 proc.

Myśląc o inwestycji w mieszkanie na wynajem należy pamiętać o tym, że na ostateczny sukces wpływa bardzo wiele czynników. Mieszkanie w Warszawie można kupić zarówno za 5, jak i za 15 tys. zł za mkw., a nieruchomości to tylko jeden z kluczowych czynników. Osoby zajmujące się inwestowaniem na wynajem polują na okazje i to nie tylko te dostępne na szerokim rynku, ale i te, które znaleźć można u komorników czy na licytacjach w spółdzielniach mieszkaniowych. Przyjmując do obliczeń zakup mieszkania w Warszawie o 20 proc. taniej od przeciętnej, rentowność rośnie z 4,8 do 6 proc. netto. Warto więc zwracać uwagę na wszystkie parametry inwestycji. Wiele zależy też od tego, jak wyglądać będzie w ciągu roku obłożenie wynajmowanego mieszkania i ile wyniesie czynsz.

Dla obliczeń przyjęto, że w ciągu roku kupione mieszkanie będzie wynajęte przez 10,5 miesiąca, do rentowności netto uwzględniono też czynsz i podatek. Gdyby udało się znaleźć długoterminowego najemcę na wiele lat i nieruchomość nie stałaby pusta, wtedy zyski z najmu byłyby oczywiście wyższe.

Analiza popularności wybranych fraz w internecie dokonana za pomocą narzędzia Google Trends wskazuje, że rynek najmu także ma swoją sezonowość. Popyt znacząco rośnie w okresie czerwiec-wrzesień. – W tym czasie wzmaga się zainteresowanie wynajmem kreowane przez studentów. Najlepiej dokonać zakupu przed boomem, aby zdążyć przygotować lokal do wynajmu – mówi Górka.

Średnie rentowności nie wyglądają tak imponująco jak stopy zwrotu niektórych funduszy inwestycyjnych, czy innych ryzykownych aktywów, ale w zestawieniu z lokatami i obligacjami skarbowymi prezentują się już znacznie lepiej. Średnie oprocentowanie bankowych depozytów po opodatkowaniu wynosi obecnie 2,17 proc., a stawka na rocznym depozycie przekraczająca 3 proc. netto to już na rynku dużo. Trzeba przy tym pamiętać, że oprocentowanie depozytów jest pewne, a środki zdeponowane w bankach są objęte Bankowym Funduszem Gwarancyjnym.

Porównanie aktualnych rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich (EDO)

*średnia dla 36 banków za maj 2014 r.;
**oprocentowanie w pierwszym rocznym okresie odsetkowym
***oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.
Źródło: obliczenia Home Broker, obliczenia Open Finance, obligacjeskarbowe.pl

– Na polskim rynku pojawiają się coraz ciekawsze propozycje inwestycyjne, jedną z nich są tak zwane mikroapartamenty. W Niemczech, Belgii i Holandii rynek mieszkań w rozmiarze XXS prosperuje świetnie od lat. W Polsce pionierem jest spółka Dolnośląskie Inwestycje, która w centrum Wrocławia w niespełna rok sprzedała 149 mikroapartamentów o powierzchni od 12 do 27 mkw.- zwraca uwagę Górka. Ułatwieniem dla osób kupujących takie mieszkania w celach inwestycyjnych jest oferta firm oferujących zarządzanie nieruchomościami. Dedykowana osoba przejmuje od inwestora wszystkie obowiązki związane z obsługą najmu (ma to szczególne znaczenie w przypadku najmu krótkoterminowego), a ten nie musi na co dzień doglądać mieszkania.

Jak liczona jest rentowność najmu?

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę wzięto medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Maciej Górka, Domiporta.pl