W przyszłym roku mija 10 lat od początku boomu, jaki w 2006 roku miał miejsce w sektorze budownictwa mieszkaniowego w Polsce. To dobry moment, aby przypomnieć wszystkim nabywcom mieszkań z tego okresu, iż nadszedł przysłowiowy „ostatni dzwonek” na dochodzenie roszczeń od deweloperów za wady nieruchomości wybudowanych w tym czasie.
Popyt przewyższający podaż
Mimo że data ta jest umowna, można przyjąć, iż początki polskiego boomu mieszkaniowego sięgają 2006 roku. Coraz stabilniejsza gospodarka oraz zwiększona dostępność kredytów mieszkaniowych (w tym jakże medialnych ostatnio kredytów walutowych we frankach szwajcarskich) pozwoliła wielu Polakom podjąć, niejednokrotnie trudną, decyzję o zakupie własnego „M”. Początkowo popyt znacznie przekraczał liczbę mieszkań dostępnych na rynku, co z jednej strony automatycznie windowało ich ceny, ale z drugiej jednocześnie skłaniało deweloperów do rozpoczęcia inwestycji na szeroką skalę. Ceny gruntów nadających się pod tego rodzaju budownictwo poszybowały w górę. Nowe osiedla zaczęto realizować w miejscach, które wcześniej nie cieszyły się większym zainteresowaniem branży bądź miały stanowić zaplecze inwestycyjne na przyszłość, czego przykładem są choćby realizacje w warszawskich dzielnicach Białołęka i Wilanów. Budowano coraz więcej i coraz szybciej, aby wykorzystać istniejącą koniunkturę. Taka sytuacja pozwoliła wielu osobom zrealizować swoje marzenia o nowym mieszkaniu, i to nie tylko szukającym przestronnych apartamentów, ale przede wszystkim mniejszych mieszkań dostępnych dla przeciętnej polskiej rodziny. Niestety sytuacja miała również swoje ciemniejsze strony.
Co nagle, to po diable
Tempo realizacji nowych inwestycji i dążenie wielu firm deweloperskich do minimalizowania kosztów niejednokrotnie powodowały obniżanie standardów wykonania mieszkań i nieruchomości wspólnych, czyli m.in. elewacji, klatek schodowych, zadaszenia, wentylacji, izolacji poziomych i pionowych budynków. Za przykład można uznać wykorzystywanie materiałów nieodpowiedniej jakości, niedbalstwo wykonawcze czy błędy projektowe i odstępstwa do założeń projektowych na etapie realizacji. Powyższe zaniedbania często łączyły się z kolejnym grzechem pierworodnym budownictwa mieszkaniowego, jakim jest wybór miejsc pod osiedla, w lokalizacjach, które nie są do tego przygotowane, często z powodu niewłaściwych warunków geologicznych. Nie dotyczyło to jedynie tańszych mieszkań, ale także ekskluzywnych osiedli zamkniętych.
Już po zakupie wymarzonego lokum na wielu inwestycjach zaczęły ujawniać się wady nabytych mieszkań oraz nieruchomości wspólnych. Część z nich była oczywiście usuwana przez deweloperów z uwagi na udzielone gwarancje i rękojmię za wady fizycznie nieruchomości. Jednak część usterek załatwiano jedynie powierzchownie lub w ogóle, a ogromna liczba wad, pomimo starań powstałych na osiedlach wspólnot mieszkaniowych i firm zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami, istnieje do dnia dzisiejszego. Na szczęście właściciele mieszkań nie są bezbronni w takiej sytuacji – podkreśla Paweł Zimiński, partner w kancelarii Rączkowski, Kwieciński Adwokaci.
Deweloper płaci za błędy
Gdy deweloper nie chce naprawiać istniejących wad mieszkań czy też części wspólnych, mieszkańcy mogą kierować przeciwko niemu pozwy o zapłatę za nienależyte wykonanie zobowiązań. Podstawowym instrumentem chroniącym właścicieli jest wspomniana już rękojmia, która pozwala na stosunkowo łatwe dochodzenie roszczeń z tytułu wad nieruchomości, wymaga wszakże dochowania trzyletniego terminu (dla nowych inwestycji oddawanych do użytkowania od końca 2014 roku jest to 5 lat) oraz systematycznego i terminowego zgłaszania wszystkich wad. Bardzo często nie udaje się jednak wskazanych warunków zachować. W takiej sytuacji właścicielom mieszkań pozostaje dochodzenie od deweloperów roszczeń odszkodowawczych wynikających z zawartych umów sprzedaży mieszkań, przy czym ograniczeniem jest 10-letni termin przedawnienia.
Należy pamiętać, iż roszczenie związane z wadami konkretnych lokali mogą być dochodzone przez samych właścicieli. Znacznie bardziej złożone jest dochodzenie roszczeń wynikających z wad części wspólnych – każdy właściciel lokalu ma określony udział w nieruchomości wspólnej i może dochodzić samodzielnie jedynie swojej części roszczenia, co oczywiście powoduje, że takie działanie staje się całkowicie nieopłacalne – dodaje mecenas Zimiński.
Niestety dotychczasowa praktyka pokazała, iż idea pozwu zbiorowego okazała się całkowicie niewydolna w odniesieniu do tego typu roszczeń. W sukurs mieszkańcom przyszedł jednak Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 29 stycznia 2014 r. (sygn. akt III CZP 84/13) przesądził,
iż roszczenia dotyczące nieruchomości wspólnych mogą być przenoszone przez członków wspólnot na wspólnoty. Takie rozwiązanie w znaczny sposób ułatwia dochodzenie roszczeń do deweloperów i pozwala uzyskać środki niezbędne do przywrócenia nieruchomości wspólnych do prawidłowego stanu. Ponieważ wskazany już termin przedawnienia wynosi dla takich roszczeń 10 lat, bieżący rok jest ostatnim momentem na podjęcie przez właścicieli mieszkań lub zarządców części wspólnych kroków zmierzających do wyegzekwowania roszczeń przysługujących im przeciwko deweloperowi.
Mecenas Zimiński zwraca również uwagę na fakt, że koszt usunięcia wad części wspólnych może oscylować od kilkudziesięciu tysięcy do kilku milionów złotych. Wady te ze względu na swoją specyfikę często muszą być bezwzględnie naprawione, co w przypadku, kiedy nie uda się uzyskać odszkodowania od dewelopera generuje ogromne koszty dla wspólnoty. Pytanie więc, kto za to finalnie zapłaci – współwłaściciele z własnej kieszeni, czy niesolidny deweloper –dodaje ekspert kancelarii Rączkowski, Kwieciński Adwokaci.
Z roku na rok pozwów wspólnot mieszkaniowych jest coraz więcej. W wyrokach sądy zasądzają odszkodowanie w wysokości wprost proporcjonalnej do przelanych na wspólnotę roszczeń. W przypadkach, gdy wspólnota dysponuje roszczeniami od 80% współwłaścicieli, może dochodzić jedynie 80% roszczenia. Kosztorysy sporządzane przez biegłych sądowych są podstawą zasądzenia odszkodowania. W związku z tym, nawet w przypadku braku 100% cesji, zasądzona kwota odszkodowania, może wystarczyć na usunięcie wszystkich wad części wspólnych. Praktyka przetargów pokazuje, że oferty wykonawców, którzy mają usunąć wady, zawierają kwoty niższe niż kosztorysy sporządzane przez biegłych. Tym samym ryzyko, że kwota odszkodowania w przypadku braku 100% cesji nie pokryje kosztów napraw jest relatywnie niska. Do tego dochodzą jeszcze odsetki ustawowe od zasądzonego odszkodowania, które stanowią swoistą poduszkę finansową dla wspólnot i pozwalają pokryć koszty procesu – dodaje mecenas Zimiński.
Koszty postępowań sądowych są czynnikiem, które odstrasza wiele wspólnot przed złożeniem pozwu. Związane jest to z faktem, że tego typu procesy sądowe są długotrwałe i wymagają zatrudnienia kancelarii prawniczych, które posiadają niezbędne zaplecze do podźwignięcia tego typu postępowań. I nie chodzi tu tylko o logistykę z uwagi na ilość dokumentów niezbędnych do złożenia pozwu, ale przede wszystkim o doświadczenie i know-how. Mimo, że na pierwszy rzut oka są to zwykłe pozwy o zapłatę, to tak naprawdę ilość pułapek formalnych czyhających na profesjonalnych pełnomocników jest ogromna. Stąd samo przygotowanie legitymacji wspólnot do wystąpienia z pozwem może stanowić o wygranej lub przegranej sprawie. A formalne kwestie są bezlitośnie wykorzystywane przez deweloperów w procesie, zwłaszcza, kiedy wady są ewidentne– kończy mecenas Zimiński.
Mec. Paweł Zimiński, partner w kancelarii Rączkowski, Kwieciński Adwokaci – specjalizuje się w sprawach związanych z obsługą inwestycji na rynku nieruchomości. Od wielu lat doradza Klientom w sprawach dotyczących obrotu nieruchomościami, świadczy pomoc w kwestiach prawnych na wszystkich etapach procesu budowlanego. Reprezentuje wspólnoty mieszkaniowe oraz właścicieli nieruchomości w sporach z deweloperami w zakresie roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami nieruchomości. Jego praktyka sądowa i administracyjna koncentruje się również na reprezentowaniu osób fizycznych i prawnych w sprawach roszczeń reprywatyzacyjnych dotyczących tzw. „gruntów warszawskich”, nacjonalizacji przemysłu, reformy rolnej, wywłaszczonych nieruchomości.
