III kwartał 2016 roku upłynął pod znakiem znacznego spadku popytu na kredyty mieszkaniowe. To największy kwartalny spadek liczby nowo udzielonych kredytów od pięciu lat. Istotny wpływ na tę sytuację miała dotychczasowa dynamika Programu „Mieszkanie dla Młodych” i stosunkowo szybkie wyczerpanie środków przewidzianych na bieżący rok, które nastąpiło już w marcu. Wyniki po III kwartale, zarówno pod względem liczby, jak i wartości kredytów, utrzymują się jednak na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego.
W III kwartale 2016 r. klienci zawarli 42,6 tys. nowych umów o kredyt mieszkaniowy o łącznej wartości przekraczającej 9,6 mld zł. W ujęciu kwartalnym to odpowiednio o 13,2% i 8,78% mniej niż w okresie od kwietnia do czerwca bieżącego roku. Mimo tak istotnego spadku, wyniki są zbliżone do poziomu zanotowanego w analogicznym okresie roku 2015. Przy niemal identycznej wartości nowo udzielonych kredytów w ujęciu rocznym było ich o niespełna 3% mniej.
„Wyniki akcji kredytowej w III kwartale 2016 roku potwierdziły formułowane przez nas w poprzednich raportach oceny, iż podstawowym motorem stosunkowo wysokiej akcji kredytowej w pierwszych dwóch kwartałach tego roku był udział kredytobiorców w wyścigu po dopłatę z rządowego Programu „MdM”. Środki na dopłaty zostały szybko wyczerpane i efektem jest najwyższy w ostatnich 5 latach spadek liczby udzielonych kredytów z kwartału na kwartał. Nadal jednak sumaryczne wyniki w segmencie kredytów mieszkaniowych po trzech kwartałach 2016 roku są nieco lepsze od wyników analogicznego okresu roku 2015, co daje szansę na powtórzenie ubiegłorocznego wyniku na koniec roku” – tłumaczy dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o., szef Centrum AMRON.
Portfel czynnych kredytów mieszkaniowych po III kwartale 2016 roku zwiększył się o 11,3 tys. sztuk (0,56%) w porównaniu do stanu na koniec poprzedniego kwartału. Na koniec września liczba czynnych umów kredytowych wyniosła w sumie 2 039 302 sztuk. Łączna wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych ukształtowała się natomiast na poziomie 385,895 mld zł, co oznacza niespełna jednoprocentowy (0,79%) wzrost, a w ujęciu nominalnym – o 3,037 mld zł od końca czerwca bieżącego roku.
Przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu hipotecznego po III kwartale wyniosła 224 450 zł, czyli więcej o 3,95% (8 519 zł) w stosunku do średniej wartości kredytu w II kwartale. Zdecydowana większość kredytów – 98,44% w ujęciu wartościowym – była zaciągnięta w złotych i to kredyty w rodzimej walucie odpowiadały za wzrost średniej wartości kredytu ogółem. Przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego w rodzimej walucie wyniosła 223 721 zł, czyli więcej o 9 163 zł (4,27%) w stosunku do wartości zanotowanej w II kwartale 2016 roku. Istotnie spadła natomiast przeciętna wartość nowych kredytów w walutach obcych, głównie denominowanych w euro – o 26 789 zł (8,65%) i wyniosła 282 989 zł. Ich udział w strukturze walutowej nieznacznie zwiększył się w stosunku do II kwartału i wyniósł 1,08%.
Jakość portfela kredytów mieszkaniowych nie uległa pogorszeniu. Udział kredytów zagrożonych w portfelu kredytów mieszkaniowych ogółem w III kwartale 2016 roku pozostał na poziomie z poprzedniego kwartału i stanowił 2,90%, czyli mniej o 0,29 p.p. niż w III kwartale 2015 roku. Kredyty złotówkowe z zaległościami w spłacie na koniec września bieżącego roku stanowiły 2,61% wszystkich kredytów hipotecznych udzielonych w rodzimej walucie, co oznacza kontynuację powolnej, ale systematycznej poprawy ich jakości. Zarówno w skali kwartału, jak i roku zauważalny był lekki wzrost liczby kredytów zagrożonych w obcych walutach. Jest to w głównej mierze efekt tego, że w tym przypadku mamy do czynienia wyłącznie z portfelem „historycznym”, którego jakości nie poprawiają – jak w przypadku kredytów złotowych – nowo zawierane umowy. W III kwartale br. 3,32% wszystkich mieszkaniowych kredytów denominowanych zakwalifikowano do grupy zagrożonych.
Analogicznie do II kwartału, zarówno marże, jak i oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w III kwartale 2016 r. podlegały jedynie nieznacznym zmianom. Średnia marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) we wrześniu 2016 roku wyniosła 2,10% – wzrost wyniósł 0,05 p.p. w porównaniu do końca czerwca. Stopa referencyjna NBP pozostała na poziomie 1,50%, natomiast WIBOR 3M wzrósł nieznacznie z poziomu 1,69% w czerwcu do 1,71% we wrześniu 2016 roku, co wywołało również niewielki wzrost przeciętnego oprocentowania kredytów hipotecznych. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wzrosło o 0,05 p.p. w porównaniu do czerwca 2016 roku i na koniec III kwartału 2016 roku wyniosło 3,81%.
W III kwartale po raz pierwszy od kilku lat odnotowano spadek (o 3,87 p.p.) udziału Warszawy w strukturze nowo udzielonych kredytów. Tym samym kredyty udzielone w stolicy stanowiły w badanym okresie 39,40% wolumenu. Przekłada się to również na słabsze niż w poprzednim kwartale wyniki sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym (o 6,3%). W okresie od lipca do września 2016 roku także polski sektor budownictwa mieszkaniowego zanotował nieco słabsze wyniki niż w poprzednich rekordowych kwartałach. Co prawda deweloperzy oddali do użytkowania o 7% więcej mieszkań, ale liczba budów rozpoczętych była już o 22% niższa, a liczba uzyskanych zezwoleń o 5% niższa niż w II kwartale bieżącego roku.
Mimo tego kontynuowany jest lekki wzrost cen transakcyjnych w największych polskich miastach. W III kwartale 2016 roku spadek przeciętnej ceny transakcyjnej 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zanotowano jedynie w dwóch spośród ośmiu badanych lokalizacji, tj. w Krakowie i w aglomeracji katowickiej. Można przyjąć, że we Wrocławiu i Białymstoku przeciętna cena nie uległa zmianie, natomiast w pozostałych miastach doszło do wzrostu średnich cen mieszkań – w Warszawie o 148 zł/m2, w Gdańsku o 137 zł/m2, w Łodzi o 93 zł/m2, a w Poznaniu o 60 zł/m2.
Według listopadowego pomiaru Monitora Bankowego, bankowcy patrzą na segment kredytów mieszkaniowych z tylko lekko zarysowanym optymizmem. „W perspektywie najbliższych trzech miesięcy spodziewany jest niewielki wzrost, jak zazwyczaj ma to miejsce pod koniec roku, jednak dynamika prognozy osłabia się. Decyzje klientów odnośnie zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego jeszcze w tym roku może stymulować perspektywa podniesienia progu wymaganego wkładu własnego do 20%, który zacznie obowiązywać od stycznia. Według zdecydowanej większości ankietowanych czynnik ten spowoduje umiarkowane lub znaczące osłabienie akcji kredytowej od nowego roku. Część kredytobiorców z pewnością czeka także na wznowienie przyjmowania wniosków na dopłaty z Programu „MdM” na 2017 r., co także nastąpi z początkiem stycznia i może być powodem wstrzymania decyzji o kredycie jeszcze w tym roku” – podsumowuje Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich
Wojciech Boczoń