Wzrost cen w dobrych lokalizacjach w głównych metropoliach jest niekiedy uznawany za noszący znamiona histerii. Deweloperzy sprzedają w Warszawie, jak i w innych aglomeracjach 70–80% czy nawet 90% mieszkań przed rozpoczęciem budowy. Co więcej, firmy deweloperskie nie umożliwiają już negocjacji cen, co było możliwe jeszcze kilka lat temu. Warto jednak zauważyć, że boom na rynku nieruchomości nie dotyczy wyłącznie liczby oddawanych nowych mieszkań ani nawet średniej ceny za metr kwadratowy w kraju. Wpływa on także na rynek kredytów mieszkaniowych.
Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej w maju 2004 roku zapoczątkowało wzrost liczby prywatnych inwestorów krajowych oraz zagranicznych, którzy nabywają mieszkania w głównych aglomeracjach w celach spekulacyjnych. Wyższa niż w rodzimych krajach oczekiwana stopa zwrotu z takiej inwestycji (wyższa niż nominalne stopy procentowe od kredytów i depozytów) zachęciła inwestorów z Irlandii, Hiszpanii, Izraela czy Wielkiej Brytanii do zakupów nawet 20–50 mieszkań w jednym projekcie. Co więcej, różnica między cenami nieruchomości w Polsce i w innych krajach Unii Europejskiej w dłuższym okresie powinna się zmniejszyć. Zatem obecnie, z punktu widzenia inwestycji kapitałowej, nakładają się na siebie dwa elementy – relatywnie niska cena nieruchomości (z trendem rosnącym długookresowo) oraz gwałtowny, krótkookresowy wzrost cen – czyli dwa podręcznikowe bodźce do spekulacji.
W dalszej perspektywie – po przystąpieniu do strefy euro – przypuszcza się, że do Polski poprzez rynek nieruchomości mogą napłynąć nieopodatkowane dochody uzyskane w szarej strefie. W efekcie może to doprowadzić do wzrostu cen (podobne zjawisko miało miejsce w Hiszpanii). Obecnie jednymi z głównych inwestorów np. w Pradze i w Budapeszcie są Rosjanie. Także obywatele polscy dostrzegli ten fakt i, w miarę swoich możliwości, starają się inwestować zgromadzone oszczędności na rynku nieruchomości lub zaciągać kredyty na zakup kilku mieszkań.
Według szacunków GUS i Ministerstwa Budownictwa nadal pozostaje niezaspokojony popyt (który będzie się utrzymywał) na poziomie 947,6 tys., przy statystycznym deficycie 1567 tysięcy. Jednakże tylko 700 tysięcy osób myśli o zakupie mieszkania – reszta wynajmuje lub czeka na pomoc państwa. Brak radykalnego wzrostu liczby oddawanych mieszkań oraz ograniczenia rynku, spowodowały, że zwiększenie się popytu automatycznie przekłada się na wzrost cen, tworząc samo nakręcającą się spiralę spekulacji i strachu. Czy popyt zostanie zahamowany? Jakie mogą być tego przyczyny? Kto i jakie działania staną się skuteczną barierą dla tego zjawiska?
Banki są zainteresowane zarabianiem pieniędzy, a przecież udzielanie kredytów i zarabianie w ten sposób to ich podstawowa działalność. Dlatego wraz ze wzrostem cen nieruchomości, banki wprowadzają mechanizmy podwyższające zdolność kredytowa klientów tak, aby mogli zaciągnąć kredyt i kupić wymarzone M. Robią to bez większego ryzyka, gdyż kredyt zabezpieczony hipoteką na uprzednio wycenionej nieruchomości jest znakomicie zabezpieczony. Ktoś powie, że banki udzielają kredytu niekiedy nawet na 110% wartości nieruchomości, więc ryzykują. Otóż niespłacanie kredytu w pierwszych latach ma miejsce bardzo rzadko, a to powoduje, iż wspomniana nadwyżka (powyżej 100% wartości nieruchomości) jest już spłacona. Poza tym, biorąc pod uwagę skalę zysków banków na kredytach hipotecznych, ryzyko związane z sytuacją opisaną powyżej jest minimalne, gdyż zarobek na pozostałych kredytach kompensuje ewentualną małą stratę z tytułu niespłacenia kwoty powyżej 100% wartości nieruchomości.
KNF wprowadza ograniczenia, ale związane z pożyczaniem w walutach obcych, a faktem rosnącego zadłużenia w złotówce zdaje się nie zajmować. W związku z tym ewentualnego impulsu zatrzymującego rosnący trend zadłużania się Polaków nie należy upatrywać w tej instytucji.
Skuteczną barierą popytu będzie zatem dopiero tak wysoka cena nieruchomości, że konsumenci nie będę w stanie jej zapłacić, nawet biorąc kredyt hipoteczny (niezależnie do rozwoju produktów bankowych), gdyż nie będą w stanie okazać wystarczającej do zaciągnięcia kredytu zdolności kredytowej. Jednakże, patrząc z drugiej strony, rosną nasze pensje, a całe rzesze Polaków wyjechały w poszukiwaniu wyższych zarobków do krajów UE. Dlatego też ciągle wiele osób stać na zakup mieszkania, nawet pomimo dynamicznie rosnących cen nieruchomości. A końca samonapędzającej się spirali spekulacji i strachu nie widać. Nie widać także wyraźnych przesłanek do jej zahamowania w najbliższym czasie.
Wojciech Boczoń
