Wybierając konkretny bank, klienci nie zawsze biorą pod uwagę wszystkie aspekty, które będą stanowić o tym, czy dany kredyt będzie najtańszy i czy rzeczywiście będzie spełniał wszystkie stawiane mu wymagania. Faktycznie na ogólny koszt kredytu wpływa w sumie około kilkunastu składników, których analiza w początkowej fazie pozwoli na właściwy wybór oferty.
Podstawową sprawą, na którą należałoby zwrócić uwagę, jest sposób ustalania rzeczywistego oprocentowania. Generalnie składają się na nie dwa elementy. Pierwszy z nich to wskaźnik ekonomiczny, czyli tzw. stawki referencyjne – LIBOR dla franka, EURIBOR dla euro, dla złotówki WIBOR, a drugi to marża banku. Nie wszyscy klienci zdają sobie sprawę, czym są stawki referencyjne i od czego są uzależnione. WIBOR, czyli średnia stóp oprocentowania lokat międzybankowych, LIBOR (CHF) i EURIBOR (EUR) to średnia stóp oprocentowania lokat na rynku międzynarodowym. Stawki WIBOR, LIBOR oraz EURIBOR ustalane są dla okresów 1-, 3-, 6- i 12-miesięcznych. Ogólną zasadą jest, że wzrost stóp procentowych pociąga za sobą wzrost rat kredytowych.
Na ten czynnik nie mamy najmniejszego wpływu, podobnie jak żaden pojedynczy bank, natomiast drugi składnik oprocentowania, czyli marża, jest już wskaźnikiem indywidualnie ustalanym przez banki. Oczywiście kluczowe znaczenie ma jej wysokość, ale należy pamiętać, że umowę kredytową podpisujemy na wiele lat. Dlatego równie ważne jest to, czy marża jest w umowie ustalona na cały okres trwania kredytu, a jeśli nie, to od czego uzależniona jest jej zmiana.
Większość klientów nadal chciałaby uzyskać kredyt we frankach szwajcarskich z uwagi na różnicę w wysokości rat kredytowych. Tu pojawiają się kolejne elementy, na które klienci nie zwracają uwagi i które mogą stanowić dla nich zaskoczenie. Jest to mianowicie spread (różnica między kursem kupna a kursem sprzedaży waluty wg tabeli danego banku) i ryzyko kursowe. Dlaczego zwracać uwagę na spread? Bank wypłaca kredyt indeksowany do waluty obcej w złotówkach, stosując do przeliczenia kurs kupna danej waluty, natomiast spłata następuje według kursu sprzedaży. Większa różnica pomiędzy tymi kursami w danym banku jest jednoznaczna z tym, że rata do spłaty będzie wyższa. Ponieważ różnica ta może wynosić od kilku do kilkunastu groszy, to oprocentowanie może podrożeć nawet o 0,5 punktu procentowego. Istotne jest także to, że spread może znacznie różnić się od siebie w różnych bankach, dlatego warto spytać wprost, ile wynosi.
Drugim ważnym elementem jest ryzyko kursowe. Powszechnie osoby zaciągające kredyt w obcej walucie sądzą, że ryzyko związane jest tylko ze zwiększeniem raty kredytu. Wydaje się, że niewielki wzrost kursu walut może tylko nieznacznie podwyższyć ratę kredytową, która i tak będzie niższa od raty w walucie polskiej. Niestety zwykle sytuacja taka ma o wiele dalej idące skutki. Mianowicie wzrost kursu waluty kredytu wobec PLN oznacza także wzrost całości zadłużenia – wybór kredytu w walucie obcej to akceptacja faktu, że w umowie kredytowej wysokość naszego długu wobec banku będzie wyrażona w wybranej walucie. Jeśli planujemy spłacić bankowi całość zadłużenia, np. po dwóch latach, a w tym czasie kurs wzrośnie o 30%, to w wyniku zaciągnięcia kredytu na kwotę 100 000 zł będziemy mieć do spłacenia aż 130 000 zł. A więc po 2 latach może się okazać że do spłaty pozostało więcej, niż wynosi wartość zaciągniętego kredytu.
Ponadto warto przyjrzeć się, z jakich jeszcze parametrów może składać się kredyt. Koszty kredytu mogą podwyższać różnego rodzaju ubezpieczenia. Należą do nich:
– ubezpieczenie niskiego wkładu – zawierane jest na określony czas i odnawiane do momentu spłacenia wymaganej ilości kapitału,
– ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki (pomostowe) – do czasu dostarczenia do banku prawomocnego odpisu z księgi wieczystej z wpisem hipoteki,
– ubezpieczenie na życie – część banków wymaga od kredytobiorców ubezpieczenia się. Niektóre oferują stawki ubezpieczeń znacznie niższe niż średnia rynkowa, inne oczekują, że klient ubezpieczy się sam.
– ubezpieczenie nieruchomości – każdy bank zobowiązuje klienta do ubezpieczenia nieruchomości, najczęściej na jej pełną wartość.
Klienci niejednokrotnie obawiają się zabezpieczania kredytu hipoteką. Wynika to z tego, że nie zdają sobie sprawy, iż istnieje możliwość sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką. W ofertach bankowych pojawiły się już kredyty na finansowanie nieruchomości z hipoteką. Zwykle banki oferują w takich sytuacjach finansowanie do 60% wartości nieruchomości.
Klient, który samodzielnie porównuje dostępne na rynku kredyty mieszkaniowe, nie zawsze jest w stanie realnie ocenić atrakcyjność danej oferty. W takiej sytuacji, aby mieć pewność, że dany kredyt będzie najlepszy, warto skorzystać z pomocy profesjonalnych doradców.
Monika Wójcik, Money Expert SA
Wojciech Boczoń