Ostanie miesiące różniły się od miesięcy pierwszej połowy bieżącego roku. Klienci nie wyrywali sobie z rąk ofert z mieszkaniami, deweloperzy nie zrywali umów, by sprzedać ponownie to samo mieszkanie za znacznie wyższą kwotę. Nie trzeba było kupować cegieł i innych materiałów budowlanych na zapas w obawie, że za tydzień, za tą samą sumę pieniędzy kupilibyśmy ich o 30% mniej. Ceny mieszkań przestały gwałtownie rosnąć. Rynek mieszkaniowy się uspokoił, a co za tym idzie – zmniejszył się popyt na kredyty mieszkaniowe.
W pierwszym kwartale 2007 r. udzielono ponad 70 tys. kredytów mieszkaniowych na sumę ponad 13,1 mld złotych. Jest to odpowiednio o 24% i 67% więcej niż w I kw. 2006 r. Na koniec czerwca br. zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wynosiło 95,5 mld PLN i wzrosło o 50% w stosunku do poprzedniego roku. Stosunek kredytów dla gospodarstw domowych do PKB wynosi w Polsce ok. 21% – średnia dla UE wynosi ok. 50%.
Zapotrzebowanie na mieszkania jest spore – według szacunków zgłasza je około 1 mln gospodarstw domowych. Kupno 2-pokojowego mieszkania na rynku wtórnym nie jest jednak takie proste. W większych miastach Polski musimy przeznaczyć na to kwotę od 250 000 do 350 000 zł. Nie każdy może sobie pozwolić na taki wydatek, biorąc choćby pod uwagę rosnące stopy procentowe. W sierpniu 2006 r. wysokość oprocentowania WIBOR 3M, według którego banki pożyczają między sobą, a także swoim klientom pieniądze, wynosiła 4,22% – dziś jest ona na poziomie 4,49%. Jaki to ma bezpośredni wpływ na przeciętnego Kowalskiego? Zakładając, że w ubiegłym roku płacił ratę kredytu zaciągniętego na 30 lat na kwotę 300 000 w wysokości ok. 1650 zł, dziś jest to już ponad 1800 zł. Dochodzi do tego wprowadzona w ubiegłym roku przez Komisję Nadzoru Bankowego Rekomendacja S, zgodnie z którą banki nie tylko muszą w pierwszej kolejności proponować kredyty w złotych, lecz także obliczać zdolność kredytową jak dla kredytu złotowego, nawet jeśli będzie on w obcej walucie. Jeszcze na początku ubiegłego roku 95% udzielanych kredytów była we frankach szwajcarskich, dziś ta proporcja w stosunku do złotego jest niższa i kształtuje się na poziomie 70%. Wielu klientów nie stać na to, by płacić ratę w złotych, która w zależności od kwoty kredytu może być wyższa o kilkaset złotych od raty w walucie obcej.
Do tego wszystkiego dochodzi sytuacja zza oceanu. Banki wystraszyły się zawirowań z kredytami „subprime” na rynkach amerykańskich i zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów na cele mieszkaniowe.
Przez ostatnie kilka lat obserwowaliśmy istny boom na rynku nieruchomości. Ceny nie rosły – one galopowały. Obecnie widoczne są oznaki pewnego wyhamowania, ale nie można tego nazwać końcem hossy na rynkach nieruchomości, a tym samym na rynku kredytów zabezpieczonych hipoteką. Zapotrzebowanie na mieszkania jest duże. Polacy stają się coraz zamożniejszym narodem i chcą mieszkać w nowych, przestronnych mieszkaniach. Ci, którzy pracują za granicą bardzo często myślą o powrocie do kraju i chcą zamieszkać w wymarzonym domu. Nie są w stanie zrobić tego z bieżącej pensji, muszą posiłkować się kredytem. Przewiduje się, że w ciągu najbliższych 6 lat relacja kredytów dla ludności do PKB może w Polsce wynieść ok. 30%. Warto też zauważyć, że pomimo rosnącego zadłużenia wzrasta też wartość oszczędności zgromadzonych przez gospodarstwa domowe. W czerwcu 2007 wzrosła ona do poziomu 673,9 mld PLN (od początku roku nasze oszczędności zwiększyły się o 15,4%). Jest to dobry prognostyk na przyszłość, by nie powtórzyła się u nas sytuacja ze Stanów Zjednoczonych w momencie zwiększenia stóp procentowych.
Konkludując – rynek powoli się stabilizuje. Mimo wzrostu stóp procentowych w Polsce i Szwajcarii nie spadł diametralnie popyt na kredyty hipoteczne. Stagnacji w tym segmencie nie widać, nie powinna także tego zmienić przewidywana kolejna podwyżka stóp.
Wojciech Boczoń