Przez umowę kredytową bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie określoną kwotę środków pieniężnych, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu (art. 69 ust. 1, Prawo bankowe). Umowa zawierana jest na podstawie złożonego wniosku kredytowego, w którym zawarte są wszystkie szczegółowe informacje dotyczące kredytobiorcy, jego sytuacji rodzinnej, zobowiązań i dochodów oraz informacje o nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Umowa może być podpisana (podobnie jak wniosek) jedynie przez kredytobiorcę lub przez osoby upoważnione do zaciągania zobowiązań majątkowych w jego imieniu.
Umowa kredytu hipotecznego obligatoryjnie zawiera zapisy dotyczące:
– stron umowy,
– okresu trwania umowy,
– kwoty postawionej do dyspozycji kredytobiorcy,
– przeznaczenia kredytu,
– waluty, w jakiej kredyt zostanie udzielony,
– warunków wypłaty kredytu (np. ubezpieczenie nieruchomości),
– przyjętych form zabezpieczenia kredytu (hipoteka, weksle, poręczenia),
– warunków spłaty,
– zasad oprocentowania.
Z uwagi na długi okres kredytowania oprocentowanie kredytu hipotecznego będzie miało charakter zmienny. Jego składnikami będą – marża banku stała przez cały okres kredytowania oraz stawka referencyjna odpowiednia dla konkretnej waluty (WIBOR, LIBOR, EURIBOR), która zależnie od banku może ulegać zmianie co jeden, trzy lub sześć miesięcy. Te dane będą indywidualne dla każdej umowy i tu najczęściej mogą pojawić się błędy wynikające z pomyłek pracowników banku.
Ponadto w umowie kredytowej mogą pojawić się treści takie, jak:
– zakres uprawnień banku związanych ze sprawdzeniem sposobu wykorzystania udzielonego kredytu (inspekcje nieruchomości),
– zobowiązanie kredytobiorcy do przedstawiania w banku informacji i dokumentów niezbędnych do oceny jego kondycji finansowej w okresie kredytowania,
– możliwości wypowiedzenia przez bank umowy kredytowej,
– uprawnienia kredytobiorcy do spłaty kredytu przed terminem i możliwości dokonywania nadpłat,
– postępowanie banku w sytuacji nieterminowego regulowania płatności odsetek lub kapitału.
Zapisy te są zwykle zgodne ze standardem danego banku i nie muszą być zawarte w umowie, lecz mogą znaleźć się w regulaminie kredytowania lub w tabeli opłat i prowizji obowiązujących na dzień podpisania umowy. Co jest istotne, banki nie mogą stosować otwartych opłat i prowizji, ponieważ mogłyby arbitralnie kształtować ich wysokość. Dlatego też są one traktowane przez UOKiK jako postanowienia stanowiące zakazane klauzule umowne. W związku z tym „Tabela opłat i prowizji” powinna stanowić część umowy obok takich załączników, jak:
– wniosek o wypłatę,
– harmonogram wypłaty kredytu,
– zabezpieczenie spłaty kredytu w okresie ubezpieczenia niskiego udziału własnego,
– oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
Treść i kształt umowy mieści się w pewnych standardach i zwykle nie odbiega znacząco od ustalonego przez bank schematu, jednak każdy klient ma prawo poprosić bank o draft umowy, aby się z nią zapoznać. Bez względu na to, czy zapoznaliśmy się ze wzorem umowy wcześniej podczas jej podpisywania, należy zwrócić uwagę na najważniejsze zapisy oraz na załączniki, które stanowią jej integralną część.
Wszelkie zmiany w umowie kredytowej powinny być dokonywane w formie sporządzonego na piśmie aneksu, podpisanego przez kredytobiorcę i bank, co często wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów.
Należy pamiętać również, że klient nie jest skazany na koszty wyznaczone przez bank. Ma prawo nie zgodzić się z wysokością opłat i negocjować ich wysokość. Może też bez konsekwencji odstąpić od umowy w ciągu dziesięciu dni od jej podpisania.
Rozwiązanie umowy kredytowej następuje po spłaceniu wszystkich zobowiązań lub po ich wygaśnięciu w inny sposób. Zabezpieczenia umowy kredytowej tracą wówczas swoją moc i bank zobowiązany jest wydać zaświadczenie o spłaceniu kredytu. Pozwala ono wykreślić wpis w księdze wieczystej, a także poinformować towarzystwo ubezpieczeniowe o wygaśnięciu cesji praw dotyczących ustanowionych zabezpieczeń, wynikających z polisy ubezpieczeniowej.
Wojciech Boczoń