A my, oczarowani miłą obsługą, wyobrażamy sobie nasze wymarzone mieszkanie i nie czytamy dokładnie treści umowy. Podpisujemy i dopiero wtedy dokładnie analizujemy zapisy umowy. Wówczas niestety jest już za późno na jakiekolwiek zmiany. Podpisując umowę z developerem, nie zastanawiamy się nad formą, w jakiej powinna być zawarta. Często poprzestajemy na zwykłej formie pisemnej (tak proponuje developer), a powinno być inaczej. Umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej nie gwarantuje nabywcy żadnej ochrony prawnej. Nabywca nie będzie mógł dochodzić przed sądem zawarcia umowy przeniesienia, gdyż nie jest ona w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej, tj. aktu notarialnego. Umowy przedwstępne nie są umowami zobowiązującymi, o których mowa w art. 156 kc. Dlatego należy je zawierać w formie aktu notarialnego i jednocześnie wystąpić do sądu wieczysto-księgowego o ujawnienie naszego roszczenia w dziale III KW.
Na jakie zapisy w umowie należy uważać i czy znajdują się w niej sformułowania, w oparciu o które developer będzie mógł (chciał – w określonej sytuacji) ją zerwać? Niestety na wszystkie. Może bowiem okazać się, że nawet rzecz tak prosta, jak określenie stron umowy zawiera pomyłki, co może zakończyć się podważeniem ważności całej umowy.
Na co zwracać uwagę czytając umowę przedwstępną:
– zapisy powinny być jednoznaczne i precyzyjne;
– developer nie powinien mieć możliwości zmiany; postanowień umowy po jej podpisaniu przez klienta (chyba że obustronnie zaakceptowany aneks);
– kary umowne i odsetki za opóźnienie powinny być równe dla obu stron;
– termin przekazania mieszkania i podpisania aktu notarialnego powinny być precyzyjnie określone;
– developer zawsze powinien ponosić odpowiedzialność za nieterminowe wywiązanie się z umowy.
Często developerzy dopuszczają w umowach zmianę terminu zakończenia kolejnych etapów prac na wcześniejszy. Pozornie leży to w interesie klienta, ale wiąże się z koniecznością dokonania wcześniejszych wpłat przewidzianych harmonogramem. Jeżeli klient nie będzie dysponował w tym czasie pieniędzmi i spóźni się z wpłatą kolejnej raty, może czekać go konieczność zapłacenia odsetek za opóźnienie lub kara umowna (o ile jest przewidziana w umowie), czasami może dojść też do zerwania przez developera umowy z winy kupującego (jeśli taką możliwość dopuszczają zapisy w umowie). A co w sytuacji, gdy środki na zakup mieszkania pochodzą z kredytu hipotecznego? Bank z reguły wypłaci kolejną transzę szybciej od zaplanowanego wcześniej terminu, ale musimy zadbać o odpowiedni zapis w umowie kredytowej i spełnić warunki (jeśli takie są na nas nałożone) do uruchomienia kolejnej transzy kredytu.
W Pruszczu Gdańskim bardzo głośna była sprawa podwyżki cen lokali przez jednego z deweloperów. Firma zapraszała klientów na rozmowy, podczas których informowała, że ceny materiałów budowlanych drastycznie wzrosły, co spowodowało zwiększenie kosztów budowy. Firma zażądała dopłat od 200 do 700 zł za metr kw. W przypadku, gdy zainteresowany nie godził się na proponowane zamiany, firma proponowała zerwanie umowy i zwrot wpłaconej kwoty z 5–proc. karą umowną.
Jak widzimy, niska kara umowna pozwala nierzetelnym developerom na zerwanie umów i ponowną sprzedaż mieszkań, gdy jest to dla nich opłacalne (cena metra kw. wzrośnie więcej niż zapisana kara umowna). Sytuacja na rynku sprzyja takiemu procederowi, gdyż deweloperzy budujący w dobrych lokalizacjach i sprzedający w rozsądnych cenach, nie maja kłopotu ze sprzedażą nieruchomości, a cena metra kwadratowego niestety rośnie.
Inny przykład – developer przesłał list do kupującego dotyczący realizacji kolejnego etapu budowy (nie wiadomo czy został odebrany, czy nie) – kupujący rzadko bywają w domu. Czy deweloper może skorzystać z zapisu w umowie mówiącego, iż „w przypadku opóźnienia z płatnością choćby jednej raty miesięcznej o okres dłuższy niż X dni deweloper ma prawo odstąpić od umowy”? O wszystkim decyduje punkt w umowie mówiący o formie doręczania korespondencji i o tym, kiedy doręczenie uważa się za skuteczne pomimo nieobecności kupujących.
Wśród developerów są oczywiście i tacy, którzy nie czekają na błąd kupującego, by wypowiedzieć umowę i sprzedać lokal po wyższej cenie, zarabiając na tym procederze. Jak mówi dyrektor oddziału w Szczecinie dewelopera MAK-DOM Kazimierz Szulborski, jego firma od początku działalności na rynku szczecińskim, tj. od 2001 r., nie zerwała jeszcze żadnej umowy. Rozwiązania umów, które nastąpiły, miały miejsce w sytuacji, gdy klient sam rezygnował z zakupu mieszkania.
Jak widać, kluczem do naszego wymarzonego M i jedyną bronią przed nierzetelnym developerem jest prawidłowo skonstruowana umowa przedwstępna. A w sytuacji, gdy nasze przyszłe mieszkanie jest obecnie placem budowy, jest ona jedynym namacalnym dowodem i zabezpieczeniem naszej transakcji.
