Nawet ostatnia okazja na udział w programie „Rodzina na swoim” nie zahamowała spadających cen mieszkań. W IV kw. 2012 r. zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, ceny mieszkań w największych miastach spadały. Ale najbliższe kwartały powinny przynieść początek zmiany trendu.
Ceny mieszkań spadały „na skutek znacznej nadwyżki niesprzedanych mieszkań i ograniczeń po stronie popytu”, czytamy w najnowszym raporcie Narodowego Banku Polskiego o inflacji6. Czy te tendencje mogą się odwrócić? Podaż mieszkań na rynek w całym 2012 r. była wysoka – na przestrzeni ostatnich 7 lat więcej oddano do użytku tylko w latach 2008-09. Ale w następnych latach będzie mniejsza, ponieważ deweloperzy ograniczają inwestycje.
Budownictwo mieszkaniowe w Polsce w czwartych kwartałach.
* Wskaźnik produkcji mieszkań stanowi syntetyczny miernik pokazujący sytuację firm budowlanych w sektorze mieszkaniowym. Jest to dwunastomiesięczna wartość krocząca produkcji w toku, czyli liczby mieszkań, których produkcję rozpoczęto po odjęciu liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Wskaźnik uwzględnia także budownictwo jednorodzinne. Wzrost produkcji w toku może oznaczać przyszłe problemy dla branży budowlanej, gdy inwestorzy nie będą w stanie realizować zobowiązań dotyczących wybudowanych obiektów. Może to oznaczać rosnącą liczbę zamrożonych inwestycji i nieregularnych płatności.
Źródło: Obliczenia NBP na podstawie danych GUS. Raport o inflacji. Marzec 2013 r.
Liczba rozpoczętych inwestycji jest najniższa od 2006 r., a liczba wydanych pozwoleń na budowę niższa była ostatnio w 2005 r. Jest to skutek kondycji deweloperów, którzy mają problem z finansowaniem inwestycji. Niektóre firmy są na skraju utraty płynności, ponieważ mają cenne aktywa w postaci gruntów i mieszkań, ale brakuje im gotówki. Gdy nie ma chętnych na towar już znajdujący się w ofercie, zrozumiałe jest, że deweloperzy wolą wstrzymać się z następnymi inwestycjami.
Wyhamowanie podaży w najbliższych latach powinno przełożyć się na odwrócenie trendu cen na rynku mieszkań. Oczywiście pod warunkiem, że sprawdzą się prognozy ekonomistów o nadchodzącym ożywieniu gospodarczym. Kilka dodatkowych czynników, takich jak rekordowo niskie stopy procentowe, planowane poluzowanie regulacji kredytowych KNF i nowy rządowy program „Mieszkanie dla młodych” współfinansujący kredytowy wkład własny, będą sprzyjać podejmowaniu decyzji zakupowych.
Oczywiście mowa tu o ruchach, które będą miały miejsce na przestrzeni kwartałów, a nie miesięcy. Dlatego też osoby planujące zakup mieszkania nie powinny przeoczyć momentu odwrócenia trendu. Trudno też, nawet w najbardziej radykalnych prognozach, wskazać czas gwałtownego odbicia cen nieruchomości i szybkiej ich wspinaczki do poziomów z górki lat 2007-08 r. Taką sytuację możemy zaobserwować tylko w wyjątkowych okolicznościach – kolejnego globalnego boomu gospodarczego o podłożu inflacyjnym na skutek działań banków centralnych, powrocie mody na Polskę wśród inwestorów zagranicznych i skutecznego wydawania środków unijnych.
Jednak najbliższa przyszłość jest zgoła odmienna. „W nadchodzących kwartałach liczba mieszkań wprowadzanych na rynek będzie znów przewyższała liczbę sprzedanych mieszkań, co może oddziaływać w kierunku dalszych spadków cen mieszkań” – czytamy dalej w raporcie NBP. Oznacza to, że 2013 r. i początek 2014 r. są prawdopodobnie idealnym momentem na zakup najtańszego mieszkania. Osoby o jasno sprecyzowanych oczekiwaniach powinny jednak zacząć rozglądać się już teraz i być może przyspieszyć decyzję o zakupie, ponieważ w tej chwili wybór jest nadal szeroki, a za rok, w obliczu malejących inwestycji deweloperów, mocno się to zmieni.
