Ceny wywoławcze mieszkań na licytacjach komorniczych są średnio o 1/3 niższe od przeciętnych cen transakcyjnych – wynika z analizy Lions Banku. Potencjalny nabywca nieruchomości musi jednak dysponować dużą ilością gotówki lub mieć możliwość zorganizowania finansowania w czasie nie dłuższym niż miesiąc. Inaczej może bezpowrotnie stracić 10-proc. wadium.
Każdy nabywca mieszkania najchętniej kupiłby lokal o cenie niższej niż rynkowa. Może to zrobić, o ile nie obawia się zakupu mieszkania na licytacji komorniczej. Nieruchomość trafia na licytację, gdy dłużnik, pomimo nakazu sądowego, nie reguluje swoich zobowiązań, a wierzyciel zleca komornikowi zajęcie majątku dłużnika (np. mieszkania). Następnie wartość nieruchomości zostaje oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego. Komornik na podstawie wyceny określa cenę wywoławczą licytacji, przy czym nie może być ona niższa niż 75% oszacowanej wartości rynkowej. Gdy jednak pierwsza licytacja nie zakończy się sukcesem, przy kolejnej cena wywoławcza jest obniżana do poziomu minimum 2/3 wartości lokalu – wtedy mieszkanie można kupić przecenione o 33%.
Wadium jak zadatek – może przepaść
Osoby przystępujące do licytacji zobowiązane są do wniesienia wadium w wysokości 10% ceny wywoławczej. W momencie, gdy osoba przegrywa licytację, kwota ta jest jej w całości zwracana, gdy zaś wygrywa, wadium zaliczane jest w skład ceny lokalu. Jeśli jednak zwycięzca aukcji wycofa się z transakcji, traci wpłacone wcześniej wadium. Może się tak stać na przykład w sytuacji, gdy nie uda się po wygranej aukcji szybko zorganizować finansowania. W standardowych warunkach nabywca ma bowiem tylko 2 tygodnie na zapłacenie całej kwoty za nieruchomość. Czas ten może być przedłużony do miesiąca, niemniej jest to na tyle krótki okres, że niełatwe jest przejście całej procedury kredytowej. Innym sposobem może być zaciągnięcie kredytu gotówkowego lub pożyczki hipotecznej, a następnie refinansowanie tych wydatków za pomocą kredytu hipotecznego. Są to jednak wyżej oprocentowane produkty finansowe są. W najbardziej komfortowej sytuacji są osoby, które mogą zapłacić za nieruchomość gotówką. Takie działanie nie wyklucza potem refinansowania wydatków na wylicytowany lokal kredytem hipotecznym (zaciągnięcie kredytu hipotecznego już po zakupie).
Możliwe problemy z dawnym właścicielem
Minusem zakupów na licytacjach komorniczych jest jednak fakt, że mieszkanie trafiające na taką licytację może być zamieszkane. Prawo zabrania usunięcia lokatora po zapłaceniu za mieszkanie i przeniesieniu prawa własności na osobę, która wygrała licytację. Jeśli lokator nie wyniesie się dobrowolnie, niezbędne jest uruchomienie postępowania sądowego o eksmisję. W jego wyniku gmina może zostać zobowiązana do zapewnienia lokatorowi mieszkania socjalnego (np. dla kobiet w ciąży, małoletnich, emerytów, rencistów i bezrobotnych). Jeśli tak się stanie właściciel musi zazwyczaj długo czekać (nawet kilka lat) na eksmisję lokatora. Gminy nie dysponują bowiem przeważnie odpowiednią liczbą lokali socjalnych, aby zapewnić je wszystkim potrzebującym.
Na szczęście potencjalny nabywca ma czas na zorientowanie się w sytuacji, gdyż przez okres dwóch tygodni przed licytacją może zobaczyć mieszkanie. Co więcej, gdy gmina nie wywiąże się ze swojego obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego lub tymczasowego, nowy właściciel może się ubiegać od gminy o odszkodowanie.
Na licytacji faktycznie 1/3 taniej
Zgodnie z prawem podczas drugiej licytacji cena wywoławcza nieruchomości może zostać przez komornika ustalona na poziomie 2/3 ceny rynkowej. Jak wynika z analizy przeprowadzonej przez Lions Bank, mechanizm ten faktycznie działa. W przypadku większości licytacji dotyczących nieruchomości na pierwszej nie pojawia się żaden zainteresowany. Dopiero na drugiej, gdy minimalna kwota wywoławcza jest niższa, łatwiej jest znaleźć potencjalnych nabywców. Praktyka pokazuje, że ceny zakupu nie odbiegają znacząco od cen wywoławczych. Po przeanalizowaniu 36 ofert z największych miast można dojść do wniosku, że podczas drugiej licytacji ceny wywoławcze stanowią przeciętnie 67% średniej ceny transakcyjnej na rynku wtórnym (wg NBP). Trzeba jednak zaznaczyć, że na licytacje komornicze trafiają zazwyczaj mieszkania w nienajlepszym stanie, często do generalnego remontu. Fakt ten nie powinien dziwić, bo skoro dłużnik nie miał pieniędzy opłacać rat kredytu i czynszu, to tym bardziej nie był w stanie przeprowadzić remontu. W efekcie we Wrocławiu można nabyć prawie 68-metrowe mieszkanie, którego cena w przeliczeniu na metr kwadratowy wynosi niecałe 2,8 tys. zł (dla porównania – średnia cena transakcyjna w tym mieście wyniosła w I kw. 2014 r. to 5,1 tys. zł). W Warszawie natomiast już za 4 292 zł w przeliczeniu na m kw. zostało wystawione na licytację dwupokojowe, 48-metrowe mieszkanie położone na Woli, którego cena już teraz odpowiada 63% średniej warszawskiej ceny transakcyjnej. Co ciekawe, jest to dopiero pierwsza licytacja, więc istnieje szansa kupna lokalu za jeszcze niższą cenę. Gdyby bowiem doszło do drugiej licytacji nieruchomość, można będzie zaoferować cenę 3815 zł za m kw. Ciekawe oferty mogą także znaleźć mieszkańcy Gdańska. W okolicy Westerplatte znajduje się dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 46 m kw., które komornik wycenił na 136 tys. zł. Gdyby doszło do drugiej licytacji, cena wywoławcza wynosiłaby zaledwie 2,8 tys. zł za m kw., czyli zaledwie 55% średniej ceny transakcyjnej z Gdańska. Trzeba oczywiście pamiętać, że wspomniane ceny są tylko cenami wywoławczymi, a te podczas licytacji mogą zostać wielokrotnie przebite. Niska wycena może być także wynikiem nie tylko stanu technicznego, ale też stanu prawnego nieruchomości.
Zdarzają się też przypadki, kiedy na licytację trafiają nieruchomości o wysokim standardzie. Taka sytuacja ma obecnie miejsce np. w Krakowie, gdzie można nabyć ponad 120-metrowy, atrakcyjny lokal za 919,5 tys. zł.
Jakub Potocki, Lions House
Bartosz Turek, Lions Bank
Wojciech Boczoń
