W Polsce na 1000 mieszkańców przypada 386 mieszkań, podczas gdy średnia dla krajów Europy Zachodniej to 467. Pomimo że w ostatnich latach oddawano do użytku 180 tys. lokali rocznie, to wciąż za mało. Jak wynika z raportu Alior Banku „Co czeka polski rynek mieszkaniowy? Scenariusze rozwoju do 2040 r.”, aby zaspokoić podstawowy popyt na mieszkania – co najmniej jeden lokal na każde gospodarstwo domowe – nadal brakuje nam ich około 300–400 tys. Luka prawdopodobnie zostanie zapełniona w ciągu najbliższych kilku lat, zależnie od tempa realizacji inwestycji i zmian demograficznych. Co więcej, biorąc pod uwagę, że obecnie w budowie znajduje się ok. 850 tys. lokali, można przypuszczać, że proces ten już znacząco postępuje.
Ekonomiści Alior Banku w raporcie „Co czeka polski rynek mieszkaniowy? Scenariusze rozwoju do 2040 r.” opracowali prognozę, która wskazuje, że fundamentalny popyt na mieszkania zostanie w Polsce zaspokojony pomiędzy 2027 a 2030 r., przy czym najprawdopodobniej około 2028 r.
Rynek mieszkaniowy pozostaje pod wpływem kilku istotnych trendów demograficznych. Po pierwsze – spada liczba ludności. Po drugie – mimo kurczącej się populacji rośnie liczba gospodarstw domowych, na co wpływa ich postępująca fragmentacja. Ten trend będzie się utrzymywał jeszcze do 2028-2029 roku. Trzeci czynnik to migracje: obecnie napływ imigrantów w dużej mierze kompensuje odpływ Polaków, którzy wyjechali z kraju w ostatnich dekadach.
– Luka mieszkaniowa jest częściowo wypełniana przez napływ migrantów, jednak trudno przewidzieć, jak długo ten trend się utrzyma. Wiele zależy od dalszego przebiegu wojny w Ukrainie. Istnieje szereg możliwych scenariuszy – zarówno dotyczących samego konfliktu, jak i jego demograficznych konsekwencji, takich jak napływ lub odpływ migrantów – których obecnie nie da się jednoznacznie przewidzieć. Pewne jest natomiast, że ta sytuacja może mieć istotny wpływ na rynek mieszkaniowy. Jednocześnie obserwujemy postępującą fragmentację gospodarstw domowych – coraz więcej osób mieszka w pojedynkę lub w parach, co niezależnie od spadku liczby ludności zwiększa zapotrzebowanie na mieszkania – zauważa Wojciech Szajnert, ekspert ds. analiz sektorowych z Działu Analiz Makroekonomicznych Alior Banku.
Z kolei od strony podaży rynek jest zmienny – w ostatnich 15 latach liczba mieszkań oddawanych do użytku wahała się od 131 do 238 tys. rocznie. W dłuższej perspektywie jednak widać wyraźny trend wzrostowy: w Polsce buduje się coraz więcej mieszkań.
Regionalizacja rynku coraz wyraźniejsza
Coraz silniej zaznacza się też regionalne zróżnicowanie rynku mieszkaniowego. Zarówno popyt, jak i podaż coraz bardziej koncentrują się w dużych miastach i tzw. „obwarzankach” – czyli przyległych do nich powiatach. Dane demograficzne i prognozy GUS wskazują, że w ciągu najbliższych 15 lat wiele regionów Polski – w szczególności Ściana Wschodnia, Pomorze Zachodnie i słabiej zurbanizowane obszary – doświadczy wyraźnej depopulacji. Tymczasem największe aglomeracje oraz ich otoczenie nadal będą przyciągać nowych mieszkańców.
– Duże miasta oferują lepsze perspektywy zawodowe i wyższe dochody, dlatego naturalnie przyciągają ludzi. W aglomeracjach niedobór lokali, i tym samym popyt na nie, utrzyma się w związku z tym dłużej, niż wskazują dane ogólnopolskie, prawdopodobnie nawet przez najbliższych kilkanaście lat – uzupełnia Wojciech Szajnert.
Dążenie do standardów zachodnich
Wraz ze wzrostem zamożności rośnie oczekiwanie wyższego komfortu życia – również w obszarze mieszkaniowym. Można zakładać, że podobnie jak w innych dziedzinach, także na rynku nieruchomości Polska będzie stopniowo zbliżać się do standardów obserwowanych w krajach Europy Zachodniej. A jest do czego dążyć – przeciętna liczba izb na osobę tam wynosi 2,2, podczas gdy w Polsce to 1,5. Średnia powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę to w Polsce 29 m2, w porównaniu z 41 m2 w innych krajach europejskich. Według projekcji DAM Alior, proces zbliżania się polskich standardów mieszkaniowych do poziomu zachodnioeuropejskiego potrwa jeszcze wiele lat – nawet do 2040 roku i dłużej. Przełoży się on też na zmianę charakteru popytu na rynku mieszkaniowym.
– Uważamy, że nadchodzących latach popyt na mieszkania stopniowo zmieni swój charakter. Z jednej strony, zmniejszy się liczba nabywców działających pod presją braku własnego mieszkania. Z drugiej, Polacy zaczną oczekiwać nie tylko większego metrażu i liczby pomieszczeń, ale także lepszego stanu technicznego budynków, atrakcyjniejszej lokalizacji, wyższej jakości materiałów czy większej efektywności energetycznej. Zapotrzebowanie na mieszkania wysokiej jakości, odpowiadające aspiracjom materialnym coraz zamożniejszego społeczeństwa, wzrośnie zwłaszcza w dużych aglomeracjach. Można więc powiedzieć, że popyt stanie się więc bardziej selektywny i elastyczny, a rynek – bardziej wymagający. Wszystko to wpłynie naszym zdaniem ograniczająco zarówno na wzrost cen mieszkań, jak i na rentowność projektów deweloperskich – uzupełnia Wojciech Szajnert.
O raporcie
Ekonomiści Alior Banku przeanalizowali, kiedy polski rynek mieszkaniowy może osiągnąć punkt nasycenia – moment, w którym podaż zaspokaja popyt – i na ile możliwe jest jego precyzyjne określenie. W tym celu opracowali cztery scenariusze rozwoju rynku, uwzględniające różne kombinacje przyszłej podaży i popytu.
Za podstawę analizy przyjęto dwie miary: liczbę gospodarstw domowych (jako wskaźnik popytu) oraz liczbę mieszkań nadających się do zamieszkania (jako wskaźnik podaży). Zarówno dla podaży, jak i dla popytu opracowano dwa warianty prognoz – wysoki i niski – odzwierciedlające realistyczne, ale skrajne ścieżki rozwoju.
Analiza uwzględnia również czynniki ryzyka, takie jak nieprzewidywalna sytuacja geopolityczna czy zmiany regulacyjne – które, jak pokazały pandemia i wojna w Ukrainie, mogą szybko zmienić rynkowe realia.
Pełny raport: https://www.aliorbank.pl/dodatkowe-informacje/informacje/serwis-ekonomiczny/analizy-sektorowe.html
Źródło: Alior Bank
Wojciech Boczoń
