Średnie ceny ofertowe nieruchomości zazwyczaj różnią się w kilku procentach od realnych cen sprzedaży. Na to, za jaką stawkę ostatecznie kupiony zostanie lokal decyduje często atrakcyjność lokalizacji i samej nieruchomości, właściwa wycena lokalu oraz to, jak bardzo właścicielowi spieszy się ze sprzedażą.
Eksperci ds. obrotu nieruchomościami postanowili sprawdzić, jak bardzo ceny proponowane w ogłoszeniach publikowanych w II kwartale 2011 roku w serwisie otoDom.pl różnią się od cen transakcyjnych określonych na podstawie danych sieci biur WGN.
Największe kontrasty pomiędzy średnimi cenami oferowanymi w ogłoszeniach a realnymi stawkami obowiązującymi podczas sprzedaży odnotowano na rynku wtórnym w Warszawie i Gdańsku (około 9,5 proc.). W przypadku stolicy, różnica w uśrednionych cenach wyniosła aż 883 zł/m2, w przypadku Gdańska niemal 600 zł/m2.
– Rozbieżność ta będzie prawdopodobnie mniejsza w zależności od rodzaju nieruchomości. Musimy mieć na uwadze to, że Warszawa jest miastem o największej ofercie drogich mieszkań i apartamentów, które zawyżają średnią cenę ofertową, natomiast rzadziej są przedmiotem transakcji, niż tańsze mieszkania w średnim standardzie – komentuje Małgorzata Battek, analityk rynku mieszkaniowego w WGN Nieruchomości.
Duża rozbieżność – nieco ponad 8 proc., wystąpiła również we Wrocławiu. Mieszkania dotyczące tej lokalizacji wystawiane były na sprzedaż w serwisie otoDom.pl średnio za 6,7 tys. zł/m2 a ze statystyk sieci WGN wynika, że ceny transakcyjne lokali wyniosły średnio 6,2 tys. zł/m2. Jedne z najmniejszych różnic odnotowano w Krakowie i Łodzi – odpowiednio 325 zł (4,28 proc.) i 214 zł na m2 (4,77 proc.). Z kolei w Bydgoszczy targować się jest najtrudniej – mieszkania w omawianym okresie kupowano średnio jedynie o 64 zł/m2 taniej, niż oferowali właściciele w ogłoszeniach.
Tab. Średnie ceny ofertowe vs transakcyjne w największych miastach Polski w IIQ 2011 r. (zł/m2)
Źródło: dane statyczne serwisu otoDom.pl i biur obrotu nieruchomościami WGN Real Estate
– Przeszacowania mają miejsce częściej w przypadku nieruchomości sprzedawanych przez prywatnych właścicieli, którzy nie orientują się w aktualnych trendach w kształtowaniu się wartości mieszkań i domów w danych lokalizacjach tak jak pośrednicy – zauważa Przemysław Kotwicki, dyrektor serwisu ogłoszeń nieruchomości otoDom.pl. – Dlatego w przypadku ogłoszeń bezpośrednich, cena może być zdecydowanie wyższa niż faktyczna wartość lokalu, szczególnie w pierwszym okresie emisji oferty. Z biegiem czasu i towarzyszącym mu brakiem zainteresowania mieszkaniem, cena jest weryfikowana. Oczywiście bywa również, że oferta bezpośrednia jest niedoszacowana, jednak zdarza się to bardzo rzadko.
Według specjalistów od sprzedaży nieruchomości przez Internet, jeśli właściciel nie chce poświęcać dodatkowych środków na zatrudnienie rzeczoznawcy majątkowego w celu fachowej wyceny, może oszacować wartość samodzielnie. W takim wypadku tworzenie oferty powinno być poprzedzone co najmniej analizą oferowanych w okolicy lokali o podobnej wielkości i standardzie. Można skorzystać również ze stron typu e-wyceniarka.pl bądź z internetowego kalkulatora średnich cen nieruchomości, dostępnego zwykle na stronach serwisów ogłoszeniowych. Pozwoli to jednak na wyliczenie jedynie orientacyjnej wartości rynkowej, bowiem mechanizmy te nie biorą pod uwagę takich cech nieruchomości, jak standard wykończenia lokalu, potrzeba i stopień ewentualnego remontu czy lokalizacja i otoczenie.
Źródło: Ciszewski Public Relations
Wojciech Boczoń