Wśród siedmiu największych miast Polski najmniej na zakup nowych czterech kątów trzeba wydać w Łodzi i Katowicach. Czy to oznacza, że mieszkańcy tych dwóch miast mogą sobie pozwolić na największe mieszkania?
Mieszkańcy Katowic mają najlepiej
Postawione na wstępie pytanie nie do końca oddaje stan faktyczny. W tym wypadku bowiem oprócz samej ceny nowego mieszkania istotna jest wysokość dochodów, która wpływa na poziom zdolności kredytowej. Przeciętne zarobki są jednak różne w różnych miastach. Zgodnie z ogólnie panującą opinią najwięcej zarabia się w Warszawie, dane Głównego Urzędu Statystycznego zdają się jednak zadawać kłam takiemu stanowisku. Analizując wysokość przedstawianego przez GUS przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw widać, że średnie zarobki najwyższy poziom osiągają w… Katowicach.
Stolica jest dopiero na drugim miejscu. Z kolei jeśli chodzi o same ceny mieszkań to Tabela 1 wskazuje, że Warszawa zdecydowanie przewodzi stawce. Taka sytuacja sprawia, że średnio sytuowanych warszawiaków stać na mniejsze mieszkania, niż Ślązaków. Co więcej, relacja maksymalnej zdolności kredytowej i cen mieszkań jest w rozpatrywanym gronie najwyższa właśnie w Katowicach. Niskie ceny lokali mieszkalnych na tle innych większych miast można tłumaczyć specyfiką tego rynku. Ze względu na zanieczyszczenie środowiska, jak i na duże natężenie terenów miejskich, Katowice nie cieszą się opinią wymarzonego miejsca do zamieszkania.
Stanowią one raczej propozycję dla ludzi młodych, którzy dopiero rozpoczynają karierę zawodową i nie posiadają jeszcze odłożonych oszczędności. Warto również porównać Wrocław i Gdańsk. Ceny nowych czterech kątów są zbliżone różniąc się o zaledwie kilkadziesiąt zł za mkw. powierzchni. Z drugiej strony średnia pensja, a co z tym idzie zdolność kredytowa jest w Gdańsku widocznie wyższa, niż w stolicy Dolnego Śląska.
| Wysokość raty kredytu na zakup nowego mieszkania w średniej cenie oraz maksymalna zdolność kredytowa 4-osobowej rodziny w poszczególnych miastach* | |||||||
| Miasto | Warszawa | Kraków | Łódź | Wrocław | Poznań | Gdańsk | Katowice |
| Przeciętne wynagrodzenie x2 (zł) | 10 699 | 8 733 | 7 378 | 8 513 | 9 194 | 10 454 | 11 021 |
| Cena mieszkania (zł) | 7 396 | 5 861 | 4 578 | 5 988 | 6 353 | 5 951 | 4 795 |
| Cena całkowita za 55 mkw. (zł) | 406 758 | 322 337 | 251 790 | 329 340 | 349 442 | 327 301 | 263 705 |
| Okres kredytu (lata) | 25 | 25 | 25 | 25 | 25 | 25 | 25 |
| Wysokość raty (zł) | 1 932 | 1 531 | 1 196 | 1 565 | 1 660 | 1 555 | 1 253 |
| Maksymalna dolność kredytowa w złotówkach (zł) | 516 449 | 313 628 | 173 790 | 290 957 | 361 240 | 491 251 | 549 775 |
| Liczba mkw. dostępnych za maksymalną zdolność kredytową | 48 | 36 | 24 | 34 | 39 | 47 | 50 |
| *Dochód gospodarstwa domowego oszacowano jako dwukrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w sektorze przemysłu w poszczególnych miastach wg GUS narastająco za okres styczeń-marzec 2015 r. Średnie ceny mieszkań za I kw. 2015 r. wg NBP. Rata kredytu oraz maksymalna zdolność kredytowa dla zobowiązania w złotówkach wyznaczona na podstawie kalkulatora kredytowego (10% wkładu własnego, oprocentowanie 4%, raty równe, 4 osobowe gospodarstwo domowe, łączne limity na kartach kredytowych i ROR 5000 zł, miesięczne wydatki na utrzymanie mieszkania 500 zł, inne koszty 2500 zł, okres spłaty 25 lat). | |||||||
W powyższym zestawieniu przedstawiono także wysokość rat, jakie co miesiąc trafiają z domowego portfela 4-osobowej rodziny do banku, na pokrycie zakupu nowego mieszkania o powierzchni 55 mkw. w średniej cenie. Stawki mieszkań przekładają się na wysokość comiesięcznych wydatków. Dlatego też najwyższe raty kredytowe za zakup nowego lokum znowu muszą zapłacić mieszkańcy stolicy. Na drugim miejscu znajduje się Poznań, gdzie ceny są wyraźnie wyższe, niż w zajmujących kolejne lokaty Wrocławiu, Gdańsku i Krakowie. Najmniejsze kwoty na spłatę zobowiązań w swoim budżecie muszą zarezerwować rodziny z Łodzi i Katowic.
Ile można zyskać na MdM-ie?
Warto sprawdzić, jak na wysokość rat wpływa rządowe wsparcie w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Poniżej zaprezentowano raty za zakup 55-metrowego lokalu mieszkalnego, którego cena równa się limitom programu Mieszkanie dla młodych w poszczególnych miastach. Największe dofinansowanie ma miejsce tam, gdzie cena jest najwyższa czyli w Warszawie i Poznaniu. W tych dwóch miastach pomoc publiczna co miesiąc przekracza 200 zł. Najmniej na każdej racie mogą zaoszczędzić mieszkańcy Łodzi i Katowic – odpowiednio 163 zł i 172 zł.
| Porównanie wysokości raty kredytu wraz z dopłatą z MDM i bez dopłaty dla 4-osobowej rodziny w poszczególnych miastach* | |||||||
| Miasto | Warszawa | Kraków | Łódź | Wrocław | Poznań | Gdańsk | Katowice |
| Limity MDM II kw. 2015 (zł) | 6 588 | 5 112 | 4 515 | 5 181 | 5 924 | 5 303 | 4 773 |
| Wartość mieszkania 55 mkw. (zł) | 362 340 | 281 160 | 248 325 | 284 955 | 325 820 | 291 665 | 262 515 |
| Kwota kredytu (zł) | 326 106 | 253 044 | 223 493 | 256 460 | 293 238 | 262 499 | 236 264 |
| Rata bez dopłaty (zł) | 1 721 | 1 336 | 1 180 | 1 354 | 1 548 | 1 386 | 1 247 |
| Rata z dopłatą (zł) | 1 484 | 1 152 | 1 017 | 1 167 | 1 335 | 1 195 | 1 075 |
| Różnica (zł) | 237 | 184 | 163 | 187 | 213 | 191 | 172 |
| *Dochód gospodarstwa domowego oszacowano jako dwukrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w sektorze przemysłu w poszczególnych miastach wg GUS narastająco za okres styczeń-marzec 2015 r. Ceny mieszkań ustalono na poziomie limitów MdM na II kw. 2015 r. Raty wyznaczono na podstawie kalkulatora kredytowego (10% wkładu własnego, oprocentowanie 4%, raty równe, 4 osobowe gospodarstwo domowe, wiek kredytobiorcy 30 lat, okres spłaty 25 lat). | |||||||
Warto jednak zaznaczyć, że to właśnie w tych dwóch ostatnich miastach relatywnie łatwiej może być skorzystać z dopłaty MDM na zakup nowego M. Wynika to z faktu, że średnie ceny nowych mieszkań są tam najbliższe limitom MDM, a co za tym idzie liczba lokali mieszczących się w tych limitach powinna więc być większa, niż w pozostałych miejscowościach. Podsumowując warto jeszcze zaznaczyć, że w powyższej analizie przyjęto minimalny ustanowiony przez KNF wkład własny w 2015 r., wynoszący 10%. W najbliższych dwóch latach wymóg ten wzrośnie do poziomu 15%w 2016 r. i 20% w 2017 r.
Dział Analiz DOPOZNANIA.PL
