Kurczy się różnica między cenami transakcyjnymi a ofertowymi mieszkań. To efekt przede wszystkim wzrostu cen transakcyjnych, który jednak jest efektem statystycznym i na razie nie nosi znamion trwałego odwrócenia trendu.
W porównaniu z ostatnim wspólnym raportem Domiporta.pl i Open Finance z marca br., różnice między średnimi cenami transakcyjnymi a ofertowymi mieszkań zmniejszyły się. Generalnie, im większy metraż lokalu, tym są one mniejsze. Najniższe są zatem w przypadku mieszkań największych, czteropokojowych i większych, gdzie ostateczna cena widniejąca na umowie kupna-sprzedaży jest średnio o 6,6 proc. mniejsza od ceny oferowanej pierwotnie przez sprzedającego. W poprzednim raporcie było to 7,5 proc.
Dla mieszkań trzypokojowych różnica ta stopniała w ciągu dwóch miesięcy z 9,2 do 6,8 proc. Jeszcze większe zmiany zaszły w przypadku lokali dwupokojowych (spadek z 10,8 do 7,3 proc.) oraz jednopokojowych (z 12,2 do 8,6 proc.). Prezentowane dane dotyczą Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.
Jak ceny transakcyjne różniły się od cen ofertowych w ostatnich trzech miesiącach
| miasto | kawalerka | 2-pokojowe | 3-pokojowe | 4-pokojowe i większe |
| Gdańsk | -14,6% | -7,5% | -8,2% | -8,0% |
| Kraków | -8,6% | -9,5% | -14,9% | -8,1% |
| Łódź | -24,3% | -0,8% | -2,3% | -5,2% |
| Poznań | -15,9% | -5,1% | -6,5% | -4,9% |
| Warszawa | -4,1% | -6,1% | -5,2% | -8,0% |
| Wrocław | -14,0% | -11,9% | -7,5% | 0,9% |
| ŚREDNIE* | -8,6% | -7,3% | -6,8% | -6,6% |
*ważone liczbą transakcji. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance
Kurczenie się różnicy między cenami transakcyjnymi a ofertowymi mieszkań to zasługa obniżających się cen ofertowych oraz rosnących cen transakcyjnych. Średnie ceny ofertowe, pochodzące z ogłoszeń zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl, w ciągu dwóch miesięcy w zależności od wielkości lokalu zmniejszyły się o 0,5 do 1 proc. Z kolei średnie ceny transakcyjne, zaczerpnięte z wniosków kredytowych składanych za pośrednictwem Open Finance, wzrosły od 0,7 proc. (kawalerki) do 3,5 proc. (lokale dwupokojowe).
Trzeba jednak mieć na uwadze, że obserwowany w pierwszych miesiącach br. wzrost cen transakcyjnych mieszkań jest w znacznej mierze efektem statystycznym. Wynika głównie ze zmiany struktury rynku mieszkaniowego w następstwie wygaśnięcia z końcem 2012 roku popularnego programu „Rodzina na swoim”. W ostatnim kwartale ubiegłego roku ok. jednej trzeciej udzielanych przez banki kredytów hipotecznych zaciągana była właśnie w ramach RnS. Ze względu na warunki brzegowe obowiązujące w programie, przede wszystkim te dotyczące metrażu i ceny za metr kwadratowy, wywierał on dużą presję na średnie ceny transakcyjne na rynku mieszkaniowym, obniżając je. Ostatni wzrost cen transakcyjnych ma więc charakter raczej korekcyjny i nie musi być zapowiedzią odwrócenia kilkuletniego spadkowego trendu.
– Warto zwrócić uwagę również na dane dotyczące czasu, jaki potrzebny jest na zbycie nieruchomości. W różnych miastach kształtuje się on różnie, ale oscyluje w okolicach 4-5 miesięcy, a są również przypadki gdzie na kupca trzeba czekać znacznie dłużej. To sprawia, że sprzedający zaczynają wystawiać swoje nieruchomości z ceną zbliżoną do tej, którą ostatecznie chcą uzyskać. Złudna nadzieja, że „może się ktoś trafi”, albo próba pozostawiania sobie dużego marginesu negocjacyjnego okazały się strategią ryzykowną, która w większości przypadków skutkowała kompletnym brakiem zainteresowania ofertą. Stopniowe urealnianie cen ofertowych zwiększa prawdopodobieństwo przyciągnięcia potencjalnego nabywcy a w statystykach przekłada się na zmniejszanie różnic między ceną ofertową a transakcyjną – dodaje Agnieszka Grotkowska, dyrektor ds. projektów specjalnych Domiporta.pl.
Różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań
w rozbiciu na rynek pierwotny i wtórny*
| rynek pierwotny | rynek wtórny | ||||||
| kawalerka | 2-pokojowe | 3-pokojowie | 4-pokojowe i większe |
kawalerka | 2-pokojowe | 3-pokojowe | 4-pokojowe i większe |
| -6,61% | -4,75% | -1,75% | -3,23% | -11,79% | -9,95% | -11,64% | -10,90% |
*Dane uśrednione dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance
Przedstawione przez nas dane powinny być użyteczne szczególnie dla tych wszystkich, którzy przymierzają się do zakupu mieszkania. Trzeba mieć oczywiście na uwadze, że są to dane uśrednione. Niestety, nie mamy możliwości sprawdzenia, po ile ostatecznie sprzedały się konkretne oferowane mieszkania. Każdy przypadek należy więc traktować indywidualnie.
Bernard Waszczyk
