Wyższe ceny mieszkań, ale też podwyżki czynszów, nocne awantury czy wyludnianie się rejonów miast, które lubią turyści, to tylko część skutków, o które oskarża się najem krótkoterminowy. Dane zebrane przez HRE Investments sugerują, że w tych zarzutach jest ziarno prawdy. Trudno się dziwić, że włodarze wielu miast chcą wprowadzić ograniczenia na działalność prowadzoną za pośrednictwem takich portali jak Airbnb.
Walka z wynajmowaniem mieszkań na krótki termin, która niedawno trafiła nawet na wokandę TSUE jest w Polsce wciąż niszowym biznesem. Chodzi o wynajem mieszkań na doby, co ma być alternatywą dla hoteli. Daje to szanse właścicielom nieruchomości do zarobienia pieniędzy na turystach, pozwala efektywniej wykorzystywać zasoby istniejących nieruchomości, może pobudzać ruch turystyczny i gospodarkę.
Lista skutków negatywnych także nie jest krótka. Ciągłe zmiany lokatorów, hałas, zniszczenia czy nawet obficie zakrapiane nocne imprezy, to rzeczy, na które szczególnie narzekają osoby mieszkające po sąsiedzku lokali wynajmowanych na doby. Do tego napływ turystów z czasem może zmieniać profil sklepów i punktów usługowych w okolicy – zamiast salonów fryzjerskich czy sklepów spożywczych powstają restauracje i kawiarnie. Gdyby tego było mało, to badania naukowe sugerują, że wzrost popularności wynajmu na doby prowadzi w okolicy do wzrostu cen mieszkań i stawek za wynajem. To wszystko skutkuje powolnym odpływem rdzennych mieszkańców w dzielnicach szczególnie narażonych na wzrost skali działalności takich portali jak Airbnb – sugerują badania.
Wynajem na doby podnosi ceny w okolicy
Przykład? Jeszcze w 2016 roku Vincent van der Bijl z Uniwersytetu w Amsterdamie oszacował, że dochodzi do wzrostu cen mieszkań o około 0,42% na każde 15 tysięcy transakcji wynajmu zawartych dzięki Airbnb w ciągu roku, ale muszę być one w promieniu kilometra od badanej nieruchomości. Trochę to skomplikowane i trudno uzmysłowić sobie o jakim właściwie efekcie rozmawiamy.
Chodźmy więc dalej. Nowsze badanie, do datowane na 2018 rok ze Stanów Zjednoczonych (Barron, Kung, Proserpio) pokazuje, że przyrost ofert najmu krótkoterminowego o 1% powoduje, że stawki za wynajem rosną o 0,018%, a ceny mieszkań o 0,026%. Przekładając to na bardziej ludzki język amerykanie udowodnili, że jeśli podwaja się liczba ofert mieszkań poznaczonych na krótkoterminowy wynajem, to najem tradycyjny drożeje przeciętnie o 1,8%, a zakup mieszkań staje się o 2,6% droższy.
Najnowsze badania z Barcelony przygotowane na tamtejszym uniwersytecie w 2019 roku sugerują ponadto, że Airbnb doprowadził w stolicy Katalonii do wzrostu czynszów w tradycyjnym najmie o 2%, a cen mieszkań o 5%. Gdyby jednak wziąć pod uwagę tereny najpopularniejsze wśród turystów to ten wpływ rośnie do odpowiednio 7 i 19%. W swojej pracy autorzy tłumaczą fenomen szybkiego wzrostu skali wynajmu na krótki termin podając bardzo prosty przykład. W 2015 roku właściciel mieszkania wynajmowanego tradycyjnie otrzymywał za swoje lokum przeciętnie 11 euro w przeliczeniu na dobę, a Airbnb pozwalało zarobić 71 euro. Dziś w Barcelonie aktywnych ofert wynajmu krótkoterminowego jest około 15-20 tysięcy – wynika z danych Airdna. To mniej więcej tyle co w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu razem wziętych.
W Polsce wpływ też jest wyraźny
A jak to wygląda u nas? Można szacować, że taka działalność prowadzona jest w około 40 tysiącach mieszkań w Polsce. To jedno mieszkanie na 375 znajdujących się na terenie Polski. Niewiele, co nie znaczy, że najem krótkoterminowy nie wpłynął na lokalne rynki nieruchomości – szczególnie dużych miast. Na 5 największych rynków (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań i Trójmiasto) przypada bowiem połowa wszystkich mieszkań wynajmowanych w Polsce na krótki termin. I choć jest to wciąż niewiele na tle wspomnianych wyżej przykładów z Zachodu, to i tak zebrane przez HRE Investments dane sugerują, że istnieje całkiem wyraźna korelacja pomiędzy zmianami cen mieszkań i tym jak dużo jest lokali wynajmowanych na doby.
I tak na przykład w Krakowie – gdzie mieszkań wynajmowanych na krótki termin było relatywnie najwięcej (1 na 50) ceny mieszkań rosły w ostatnich latach ponadprzeciętnie szybko. Przez 5 lat krakowskie nieruchomości zdrożały wg danych NBP o 41%. W Trójmieście w tym czasie ceny podskoczyły o ponad połowę przy 1,5-proc. udziale mieszkań wynajmowanych na krótki termin. Z drugiej strony w Poznaniu i Warszawie – gdzie mieszkania wynajmowane na krótki termin to tylko 0,6-0,8% wszystkich nieruchomości, wzrost cen w badanym okresie wynosił 32-35%. We Wrocławiu ta zależność jest mniej jaskrawa – aktywne oferty na Airbnb odpowiadają tu 0,8% wszystkich mieszkań w mieście, a średnia cena metra lokalu w ciągu 5 lat wzrosła o 41%. Oczywiście nie znaczy to, że cały wzrost cen z ostatnich lat wynika z rozwoju rynku wynajmu krótkoterminowego. Dostępne dane sugerują jedynie, że wzrost popularności takiej formy noclegów miał swój wkład w to jak zmieniały się ceny mieszkań w największych miastach.
Najem krótkoterminowy podnosi się po wirusie
Przy tym warto podkreślić, że nasze obliczenia oparliśmy o dane na temat liczby ofert wynajmu krótkoterminowego czy zmian cen nieruchomości wg. stanu na 1 kwartał 2020 roku. Był to zabieg celowy – aby nie zamazać wyników poprzez wpływ koronawirusa. Co ten zmienił na rynku najmu krótkoterminowego? Wprowadzenie przez rząd ograniczeń doprowadziło do chwilowego załamania na tym rynku – nie można było bowiem wynajmować mieszkań na doby. Całe szczęście stan ten nie trwał długo i rynek bardzo szybko zaczął się odbudowywać. Jak bowiem wynika z danych portalu Airdna na pięciu największych rynkach przychód generowany przez przeciętny pokój wrócił obecnie do poziomu około 70% wyniku sprzed roku. W dużej mierze miejsca zajmowane przez turystów zagranicznych zajęli rodzimi klienci. I choć obłożenie i stawki za wynajem są niższe niż przed epidemią, to wynajem krótkoterminowy, po krótkiej przerwie, znowu zaczął generować przychody.
Dane Airdna sugerują przy tym, że od początku epidemii z rynku wynajmu krótkoterminowego zniknęło około 10% lokali z badanych miast. W liczbach bezwzględnych są to około 2 tysiące mieszkań, a więc relatywnie niewiele. Nie można przy tym zapomnieć, że spadek podaży takich lokali to nie tylko zasługa wirusa. Co najmniej na rok przed epidemią mieliśmy bowiem problem ostrej konkurencji na tym rynku i już od jakiegoś czasu spadała liczba wynajmowanych mieszkań na krótki termin.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń