Każdy, kto kupuje mieszkanie, powinien poszukiwać informacji na temat realnych cen transakcyjnych, po których sprzedawane i kupowane są nieruchomości danego typu i w danej lokalizacji. Na danych transakcyjnych powinny opierać się również banki, które chcą realizować założenia Rekomendacji J KNF-u oraz korzystać z wiarygodnych źródeł podczas szacowania wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych.
Dotychczas banki korzystały z baz nie w pełni wykorzystujących dane transakcyjne, za to w głównej mierze oparte o ceny ofertowe lub wartości wyliczone wg założonych, czysto teoretycznych wzorów. Co więcej, bazy te uwzględniają dane z „wtórnego obiegu”, często nieobiektywne. Jednocześnie konsekwencje obarczonej błędem wyceny nieruchomości kredytobiorca odczuwa wprost, gdyż zależą od niej np. wskaźnik LTV, maksymalna kwota kredytu oraz wysokość udziału własnego, którego zażąda bank.
– Przeznieprecyzyjnewyceny nieruchomości warunki kredytów hipotecznych często ulegają odchyleniu w stronę niekorzystną dla kredytobiorcy. Zwiększająone także ryzyko, że kredytobiorca będzie musiał zapewnić dodatkowe zabezpieczenie. I to nie tylko na etapie zaciągania kredytu, ale również w toku jego trwania, kiedy bank ponownie wycenia nieruchomość, aby utrzymaćwymaganewskaźniki LTV – dodaje Dariusz Książak.
– Wiedza o tym, ile tak naprawdę kosztują nieruchomości, jest kluczowa dla wszystkich związanych z rynkiem hipotek. Jednocześnie rzeczywistą wartość mieszkania można wiarygodnie określić tylko i wyłącznie analizując ceny transakcyjne z podobnych lokalizacji i podobnych lokali – mówi Dariusz Książak, prezes zarządu Emmerson Evaluation.
Dla osoby indywidualnej, która chce kupić mieszkanie, informacja o cenach transakcyjnych jest podwójnie ważna. Po pierwsze, pomaga w negocjacjach i ogranicza windowanie ceny przez sprzedającego. Dla przykładu, wg badania Emmerson Evaluation w ostatnim roku ceny transakcyjne były niższe od ofertowych nawet o 20% (w Warszawie 16,%, w Krakowie 15,4%, we Wrocławiu 14%). Po drugie, od wycen nieruchomości, z których korzystają banki, zależą warunki kredytu dla danej osoby.
Korzystanie z wiarygodnych źródeł informacji przy szacowaniu wartości nieruchomości stanowiących zabezpieczenie hipotek zaleca bankom Rekomendacja J. W tym momencie banki mają dostęp do wiarygodnych źródeł, ale nie mają pewności, które z funkcjonujących na rynku źródeł informacji o nieruchomościach są akceptowane przez nadzór bankowy – brakuje definicji wiarygodności lub listy akceptowanych dostawców baz danych.
EMMERSON EVALUATION SP. Z O.O.
