Ponad 7 tys. spraw eksmisyjnych prowadzą rocznie komornicy. Gdyby prawo nie chroniło tak bardzo lokatorów, eksmisji byłoby zapewne więcej. Obowiązujące przepisy nie sprzyjają właścicielom, pozbawiając ich praktycznie możliwości pozbycia się lokatorów, nawet takich, którzy korzystają z mieszkania bez umowy. Nowelizacja przepisów zaproponowana przez rząd ma zmienić tę sytuację i zapewnić większe prawa właścicielom mieszkań.
Pan Tomasz jest właścicielem mieszkania w centrum Krakowa. W związku z tym, iż sam w nim nie mieszka, postanowił je wynająć. Atrakcyjny czynsz i lokalizacja sprawiły, że najemca znalazł się błyskawicznie. O ile na początku najemca nie sprawiał problemów, z czasem opóźniał regulowanie zaległości, a ostatnio przestał w ogóle płacić. Pan Tomasz chciał pozbyć się lokatora i wymienił zamki w mieszkaniu, ten wystąpił jednak do sądu o przywrócenie posiadania. Najemca powrócił więc do mieszkania a pan Tomasz musiał wszcząć sprawę o eksmisję. Teraz, mimo że posiada prawomocny wyrok, nie może nic zrobić, czeka aż gmina wskaże lokal socjalny, gdyż lokator ma małoletnie dziecko i nie można go eksmitować do pomieszczenia tymczasowego. Najemca nie płaci czynszu ani opłat, natomiast właściciel musi je uiszczać, gdyż na nim spoczywają te obowiązki. Zastanawia się – „Jak to jest możliwe, aby właściciel nie mógł wyrzucić z mieszkania lokatora, który za nic nie płac i śmieje mu się w twarz? Prawo ewidentnie chroni najemców zapominając o właścicielach mieszkań!”
Problemy opisane w powyższej sytuacji nie są obce wielu właścicielom mieszkań, którzy postanowili je wynająć, a teraz nie mogą pozbyć się uciążliwych lokatorów. Ochronę najemcom zapewnia bowiem ustawa z 2001roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i niektórych innych ustaw. Wkrótce ma to się jednak zmienić, gdyż rząd pracuje nad projektem ustawy zmieniającym kontrowersyjne przepisy. Nowelizacja ma zmniejszyć zakres uprawnień najemców – zapewniając im jednak wystarczającą ochronę przed bezpodstawnym wyrzuceniem z mieszkania – informuje serwis e-prawnik.pl
Ustawa wprowadza do systemu prawa tzw. najem okazjonalny. Umowa o najem okazjonalny będzie umową terminową, zawieraną maksymalnie na okres 10 lat. Jednym z elementów umowy będzie notarialne oświadczenie najemcy, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji na wypadek rozwiązania umowy najmu. Najemca będzie także zobowiązany wskazać mieszkanie, do którego będzie można go przekwaterować, jeśli zajdzie konieczność skierowania sprawy na drogę postępowania egzekucyjnego. Jeżeli lokator utraci możliwość zamieszkania we wskazanym przez niego lokalu, wówczas będzie musiał o tym powiadomić wynajmującego i wskazać inny lokal. Załącznikiem do umowy ma być także notarialnie poświadczone oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę o prawie do zamieszkiwania w nim najemcy po ewentualnej eksmisji – ma to zapobiec wskazywaniu fikcyjnych adresów.
Nie wskazanie przez najemcę mieszkania może skutkować rozwiązaniem umowy za siedmiodniowym wypowiedzeniem.
Rozwiązania powyższe będą dużym ułatwieniem dla właścicieli lokali, którzy nie będą musieli występować z powództwem eksmisyjnym. Wystarczające będzie bowiem nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym lokator dobrowolnie poddał się egzekucji. Zlikwidowana zostanie także najważniejsza przeszkoda eksmisyjna – konieczność zapewnienia lokatorowi lokalu socjalnego m, czy też pomieszczenia tymczasowego. Lokator zostanie bowiem przeniesiony do mieszkania, które sam wskazał. Nowelizacja nie ogranicza więc uzasadnionej ochrony lokatorów – nadal nie będą oni mogli być eksmitowani na bruk – zamiana uniemożliwia jednak korzystanie z cudzego mieszkania bezpodstawnie.
Aby móc skorzystać z powyższych rozwiązań konieczne będzie jednak zgłoszenie podpisania umowy o najem naczelnikowi urzędu skarbowego. Konstrukcja ta zapewnia więc z jednej strony szerszą ochronę właścicielom mieszkań, z drugiej strony zniechęca do nieformalnego wynajmowania mieszkań w celu unikania obowiązków podatkowych.
Przyczyny rozwiązania umowy najmu częściowo pokrywają się z przyczynami ogólnymi. Nadal podstawą wypowiedzenia umowy najmu będzie używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową, podnajem albo oddanie lokalu do używania innej osobie bez zgody właściciela bądź też pozostawanie w zwłoce z zapłatą czynszu przez okres trzech miesięcy. Taką przyczyną będzie także rażące wykroczenie przeciwko porządkowi domowemu.
Warto dodać, iż wysokość wynagrodzenia notariusza za czynności dokonane w związku z zawarciem umowy najmu okazjonalnego nie będzie mogła przekraczać piątej części minimalnego wynagrodzenia za pracę (aktualnie jest to koszt ok. 260 zł) – wskazuje serwis e-prawnik.pl.
Aby ustawa weszła w życie musi zostać uchwalona przez Sejm, Senat i podpisana przez Prezydenta.
Grzegorz Pawelec
ekspert serwisu www.e-prawnik.pl
Źródło: e-prawnik.pl
Wojciech Boczoń