Nieruchomości – jakie zyski oferują?

Dzięki rynkowi nieruchomości jeszcze parę lat temu można było osiągać solidne zyski. Wystarczyło kupić i poczekać. Taka prosta strategia już nie gwarantuje sukcesu jednak na nieruchomościach nadal można dobrze zarobić.

Mieszkanie na wynajem

Czasy, kiedy mieszkania drożały z miesiąca na miesiąc i dość łatwo można było skorzystać na trwającej hossie już dawno minęły. Dzisiaj bezpieczniej  jest liczyć na zysk z wynajmu, niż na wzrost rynkowej wartości mieszkania – bardziej prawdopodobny jest nadal jej spadek. Czy jednak dzięki najmowi wciąż możemy osiągnąć zadowalające zyski?

W Warszawie najbardziej pożądanymi mieszkaniami są lokale dwupokojowe o powierzchni ok. 50 m2. Na takie mieszkanie najszybciej znajdziemy najemcę i późniejszego kupca. W stolicy, według danych Centrum AMRON, na zakup takiego lokalu musimy przeznaczyć nieznacznie ponad 350 tys. zł. Z kolei wg danych portalu Szybko.pl, od najemcy będziemy mogli z kolei pobierać co miesiąc średnio 1985 zł. Musimy od tego oczywiście odliczyć czynsz i podatek. Trzeba również założyć, że mieszkanie nie będzie wynajmowane cały czas i nie unikniemy przestojów. Przyjmijmy również, że raz w ciągu tych pięciu lat odmalujemy posiadany lokal.

Na koniec optymistycznie dla jednych, a pesymistycznie dla drugich założymy, że mieszkanie przez okres inwestycji, czyli 5 lat nie zmieni swojej wartości, a transakcja jego sprzedaży przebiegnie dość sprawnie. Na jaki zysk możemy liczyć? Obecnie będzie to zaledwie od 3,5 do 4 proc. w zależności od skali przeprowadzonego remontu oraz długości przerw w wynajmie. Na oko niewiele, należy jednak pamiętać że mieszkanie to jedno z niewielu aktywów, które przeciętny Kowalski może kupić wykorzystując niskooprocentowany kredyt. Możliwość wykorzystania takiej dźwigni finansowej sprawia, że nie można wprost porównywać rentowności  inwestycji w mieszkanie z lokatą bankową czy obligacjami.  

Apartament wakacyjny

Sezon urlopowy zbliża się wielkimi krokami. Część z nas po poznaniu cenników wakacyjnych mieszkań i apartamentów może zacząć się zastanawiać, czy zakup takiego lokalu nie byłby dobrą inwestycja. W Polsce pogoda potrafi być jednak kapryśna. Może warto w związku z tym rozważyć zakup lokalu poza granicami Polski? Bardzo przystępna cenowo jest obecnie Bułgaria. W tym kraju płacąc „tylko” 600 euro za metr kwadratowy, można stać się właścicielem apartamentu w trzeciej linii brzegowej, czyli bez widoku na morze. Apartamenty bezpośrednio nad morzem kosztują średnio 1,5-2 tys. euro za metr kwadratowy.

Przy zakupie nieruchomości zagranicznych należy liczyć się oczywiście z kosztami transakcyjnymi, jak opłata notarialna, podatek od czynności cywilno-prawnych, obsługa prawna. W Bułgarii stanowić one będą ok. 4-5 proc. ceny transakcyjnej. Należy wkalkulować również koszty bieżące związane z każdorazowym przygotowaniem lokalu dla turystów, sprzątania, mediów i ewentualnych remontów. W tym celu najwygodniej wynająć wyspecjalizowaną lokalną firmę. To oczywiście kosztuje. Niektórzy deweloperzy oferują jednak sprzedaż apartamentu z opcją wynajmu. Kupujący otrzymuje odpowiedni rabat od ceny nabycia i oddaje zarządzającemu na uzgodniony okres klucze do mieszkania. W umowie strony określają również zryczałtowane przychody dla właściciela nieruchomości.

Od uzyskiwanych przychodów z wynajmu należy oczywiście zapłacić lokalny podatek. W Bułgarii jest on jednak niski i wynosi 10 proc. Na jaki zysk możemy liczyć po uwzględnieniu wszystkich kosztów? W praktyce wynajem nieruchomości zagranicznej pozwala na osiągnięcie zysku rzędu 4-7 proc. rocznie.

Przekształcenie

Jeśli nie mamy co liczyć na gwałtowny wzrost cen nieruchomości i duże zyski z najmu, to może lepiej jest zainwestować w nieruchomość, która dzięki podjętym przez nas działaniom może znacznie zyskać na wartości? Jakie to nieruchomości i działania? Tu pewne możliwości może nam zaoferować rynek ziemi. W takim wypadku wcielamy się w land developera, który przekształca zakupione grunty pod kątem potrzeb określonego nabywcy na rynku. Tworzy produkt „skrojony na miarę”. W arsenale dostępnych narzędzi posiada m.in. przekształcenie, podział, uzbrojenie, doprowadzenie drogi, niwelację gruntu. Jak może to wyglądać w praktyce?

Dzięki zakupowi 1-2 hektarowej działki rolnej w pobliżu dużego miasta, zmianie jej przeznaczenia, podziałowi, możemy uzyskać skokowy wzrost wartości nieruchomości, wynikający z dysproporcji w cenie gruntów o różnym przeznaczaniu. Jednak realizacja takiej strategii wymaga dużego doświadczenia oraz kapitału. Zakup jednej takiej działki wymagać może kwoty powyżej jednego miliona złotych. Jednak w celu dywersyfikacji portfela i uniezależnienia się od wyników inwestycji tylko w jednym miejscu, lepiej jest nabyć kilka takich nieruchomości w różnych lokalizacjach. To wymaga już jednak zaangażowania przynajmniej kilku milionów złotych.

Co może zrobić inwestor, który nie dysponuje ani jednym, ani drugim? Na rynku są dostępne grupowe możliwości inwestowania. W takim wypadku już z kwotą 100 tys. zł możemy stać się współwłaścicielem wszystkich posiadanych przez grupę nieruchomości. Jaki zysk można uzyskać w ten sposób? Na podstawie transakcji przeprowadzonych przez spółki zorganizowane przez Wealth Solutions można go szacować na kilkanaście do dwudziestu procent w skali roku, przy inwestycji obliczanej na 5 lat.

Powyższe przykłady pokazują, że rynek nieruchomości wciąż dostarcza wielu możliwości inwestycyjnych. Nie wystarczy jednak kupić dom, mieszkanie czy kawałek ziemi by cieszyć się solidnymi zyskami. Obecnie ambitny inwestor musi stawiać na działanie, a nie czekanie.