Sprzedający mieszkania na rynku wtórnym są skłonni bardziej spuścić z tonu, obniżając swoją cenę nawet o kilkanaście procent. Na rynku pierwotnym nie można raczej liczyć na więcej niż 5-10 proc.
O ile ubiegły rok stał pod znakiem powiększających się różnic między cenami z ofert sprzedaży mieszkań a tymi z faktycznie zawieranych transakcji, tak początek 2013 roku przyniósł zdecydowaną zmianę tej tendencji. Na taki stan rzeczy ma wpływ m.in. zakończenie programu „Rodzina na swoim”.
Ceny na rynku pierwotnym uległy pewnej stabilizacji i deweloperzy nie są już tak skłonni do obniżek. Biorąc też pod uwagę cały ubiegły rok, kiedy ceny spadały niemalże z miesiąca na miesiąc – marże deweloperów są już bardzo mocno ograniczone w związku z czym margines negocjacyjny jest stosunkowo niewielki. Na rynku wtórnym zaś wyraźnie widać wpływ trudności związanych z uzyskaniem kredytu, wydłużającym się czasem sprzedaży i obawami dotyczącymi stabilności zatrudnienia. Te czynniki sprawiają, że kupujący w dalszym ciągu odraczają decyzje zakupowe oczekując dalszych spadków cen, albo oczekują dużych obniżek cen mieszkań z dostępnej oferty. W efekcie tego sprzedający zaczynają pomału urealniać ceny ofertowe, ale nie są skłonni do zejścia poniżej minimum, jakie założyli – wyjaśnia Agnieszka Grotkowska, dyrektor ds. projektów specjalnych Domiporta.pl.
Z porównania cen z ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl ze średnimi cenami transakcyjnymi, po jakich klienci Open Finance kupowali mieszkania, okazuje się, że oczekiwania sprzedających z możliwościami kupujących najbardziej rozmijają się w przypadku mieszkań jednopokojowych. Ceny transakcyjne są tu przeciętnie o 12,2 proc. niższe od ofertowych (15,6 proc. przed dwoma miesiącami). Najmniejszą różnicę można zaobserwować w przypadku lokali czteropokojowych i większych – 7,5 proc. (12 proc. poprzednio). W przypadku lokali dwupokojowych wynosi ona minus 10,8 proc. (poprzednio 15,6 proc.), a trzypokojowych – minus 10,2 proc. (poprzednio 12 proc.).
Jak ceny transakcyjne różnią się od cen ofertowych
| miasto | kawalerka | 2-pokojowe | 3-pokojowe | 4-pokojowe i większe |
| Gdańsk | -12,9% | -12,1% | -9,1% | -20,5% |
| Kraków | -17,1% | -13,5% | -16,5% | -5,9% |
| Łódź | -10,2% | -9,1% | -3,6% | 7,7% |
| Poznań | -17,6% | -7,1% | -10,1% | -4,4% |
| Warszawa | -7,9% | -9,7% | -7,3% | -8,9% |
| Wrocław | -19,9% | -13,6% | -10,8% | -4,2% |
| ŚREDNIE* | -12,2% | -10,8% | -9,2% | -7,5% |
*ważone liczbą transakcji. źródło: Domiporta.pl, Open Finance.
Za zmianę dotychczasowej tendencji odpowiada tegoroczny spadek cen ofertowych z jednej strony, a z drugiej wzrost cen transakcyjnych. Średnie ceny ofertowe spadły w ciągu dwóch miesięcy od 2,7 proc. w przypadku mieszkań dwupokojowych, do 5,3 proc. w przypadku lokali cztero- i więcej izbowych. Z kolei średnie ceny transakcyjne w tym czasie wzrosły w zakresie od 0,2 proc. (kawalerki) do 3 proc. (lokale dwupokojowe).
Prezentowane dane dotyczą Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.
Jedyne co pozostało niezmienne, to różnice między rynkiem pierwotnym i wtórnym. W dalszym ciągu, kupując mieszkanie z drugiej ręki, można liczyć na to, że sprzedający będzie gotów spuścić z tonu w stopniu większym niż deweloper. Kupując mieszkanie dwu- czy trzypokojowe na rynku pierwotnym, można oczekiwać, że ostateczna cena zakupu będzie nawet o ok. 5 do 10 proc. niższa. Na rynku wtórnym te różnice są nieco wyższe i sięgają 11,5-13,5 proc. Szczegóły przedstawia poniższa tabela.
Różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań
w rozbiciu na rynek pierwotny i wtórny*
| rynek pierwotny | rynek wtórny | ||||||
| kawalerka | 2-pokojowe | 3-pokojowie | 4-pokojowe i większe |
kawalerka | 2-pokojowe | 3-pokojowe | 4-pokojowe i większe |
| -11,26% | -9,77% | -4,89% | -4,70% | -13,13% | -11,46% | -13,36% | -10,83% |
*Dane uśrednione dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance.
Przedstawione przez nas dane powinny być użyteczne szczególnie dla tych wszystkich, którzy przymierzają się do zakupu mieszkania. Trzeba mieć oczywiście na uwadze, że są to dane uśrednione. Niestety, nie mamy możliwości sprawdzenia, po ile ostatecznie sprzedały się konkretne oferowane mieszkania. Każdy przypadek należy więc traktować indywidualnie. Niemniej jesteśmy przekonani, że z powyższą wiedzą kupujący zyskują lepszą pozycję negocjacyjną.
Bernard Waszczyk, Open Finance
