Jeśli najemca nie wywiązuje się z umowy, np. nie płaci czynszu, usunięcie go z zajmowanego mieszkania czy domu może zająć właścicielowi nawet kilka lat. Aby uniknąć takiej sytuacji warto zawrzeć z najemcą umowę tzw. najmu okazjonalnego. Dołączone do niej zobowiązanie do wyprowadzki na żądanie właściciela może zabezpieczyć tego drugiego przed niechcianym lokatorem.
W Polsce 1,35 mln osób zabezpiecza swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu wynika z szacunków Eurostatu. Nie jest to imponujący wynik w porównaniu z krajami zachodnimi, bo z najmu korzysta zaledwie 3,5% Polaków. Dla porównania, Eurostat szacuje, że w Niemczech z najmu na zasadach rynkowych korzysta prawie 40% obywateli. Jednym z powodów, dla którego relatywnie niewielu Polaków wybiera taką formę zabezpieczenia swoich potrzeb mieszkaniowych, są wysokie ceny najmu. To natomiast może być konsekwencją niewielkiej konkurencji na tym rynku. Ważnym czynnikiem ograniczającym rozwój rynku najmu mogą być regulacje prawne, które lepiej zabezpieczają interesy najemców niż właścicieli wynajmowanych nieruchomości.
Niewielka cena spokoju przy najmie okazjonalnym
Problem ten częściowo rozwiązuje funkcjonujący od 28 stycznia 2010 roku tzw. najem okazjonalny. Jest on zarezerwowany tylko dla właścicieli mieszkań, które będąc osobami fizycznymi nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. W odróżnieniu od tradycyjnej umowy, najem okazjonalny pozwala właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z podpisanej umowy.
Warunkiem jednak jest posiadanie oświadczenia, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela nieruchomości (element umowy podpisywanej w omawianej formie). Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza. Maksymalna opłata za czynności notarialne tego typu to 1/10 minimalnego wynagrodzenia (150 zł netto). Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać, wraz ze zgodą właściciela tego lokalu.
Tego typu rozwiązania stosowane są w Polsce relatywnie rzadko. Jest to efekt dodatkowych wydatków i czynności, jakie trzeba wykonać, co wiąże się z zaangażowaniem czasu własnego i najemcy. Problemem może być też wskazanie alternatywnego adresu, pod którym najemca miałby zamieszkać.
Aby jednak ocenić, jakie korzyści może mieć zawarcie umowy najmu okazjonalnego wraz z oświadczeniem dotyczącym wyprowadzki na żądanie, załóżmy skrajną sytuację, że najemca niedługo po podpisaniu umowy przestaje płacić właścicielowi czynsz. W sytuacji gdy strony wiąże umowa o najem okazjonalny, wystarczy w takiej sytuacji wypowiedzieć umowę najemcy, wezwać go do opuszczenia lokalu (termin przynajmmniej 7-dniowy), uzyskać w sądzie klauzulę wykonalności do aktu notarialnego z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji (wymaganym do wcześniej podpisanej z najemcą umowy) i z takim aktem notarialnym można udać się do komornika.
Najem zwykły może być kłopotliwy
Inaczej jest w przypadku zwykłej umowy najmu. Początek procedury pozbywania się nierzetelnego najemcy jest identyczny jak w przypadku najmu okazjonalnego. Tu także trzeba wypowiedzieć skutecznie umowę najmu, co można zrobić dopiero wtedy, gdy najemca zalega z dwiema pełnymi płatnościami (czyli przeważnie za dwa miesiące). Można wówczas wysłać wezwanie do zapłaty dając najemcy na to miesiąc i zaznaczając, że brak zapłaty będzie skutkował wypowiedzeniem umowy. Dopiero jeśli najemca nie wywiąże się z tego terminu można mu wypowiedzieć umowę. Przyjmuje się, że od tego momentu najemca korzysta z lokalu bez umowy. Należy więc wezwać go do opuszczenia nieruchomości.
Właściciel musi dać na to lokatorowi przynajmniej 7 dni. Gdyby jednak lokator nie zdecydował się opuścić lokalu, kolejnym krokiem jest eksmisja. Pierwsze kroki należy skierować do sądu. To sąd musi wydać wyrok eksmisyjny. W nim może zdecydować gdzie będzie można lokatora eksmitować. Jeśli sąd uzna, że lokatorowi należy się lokal socjalny, to będzie trzeba czekać, aż taki przyzna gmina. Niestety może to trwać długo, bo w gminach takich nieruchomości prawie zawsze jest za mało, a kolejka oczekujących jest długa. Katalog osób, którym należy się taka nieruchomość jest dość obszerny. Znajdują się w nim między innymi kobiety w ciąży, osoby obłożnie chore, niepełnosprawni, a także znaczna część emerytów, rencistów i bezrobotnych. W znacznie lepszej sytuacji jest właściciel jeśli sąd uzna, że lokatora można eksmitować do pomieszczenia tymczasowego, bo o takie jest łatwiej niż o lokal socjalny.
Po pierwsze, w odróżnieniu od lokalu socjalnego, pomieszczenie tymczasowe nie jest odrębną nieruchomością. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, pomieszczenie tymczasowe to takie, które nadaje się do zamieszkania, posiada dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m kw. powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możliwości znajdujące się w tej samej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowane.
Gdy gmina przydzieli odpowiedni lokal, a lokator wciąż nie chce opuścić mieszkania, przymusić może go do tego komornik w asyście policji. Niestety procedura eksmisyjna może być na wiele sposobów przez niesolidnego najemcę przedłużana. Praktyka pokazuje, że może ona trwać nawet kilka lat.
Po odszkodowanie można iść do gminy
Jeśli w orzeczeniu o eksmisji sąd uzna, że byłemu najemcy należy się lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe, a gmina wolnego lokalu o tym charakterze nie będzie w stanie udostępnić, właściciel może wystąpić o odszkodowanie. Domagać może się go od gminy. Możliwość tę potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 21 stycznia 2011 roku (sygn. akt III CZP 120/10 i III CZP 116/10).
Marcin Żak, Bartosz Turek
Wojciech Boczoń