Choć średni czas sprzedaży mieszkania w Warszawie wzrósł o nieco ponad tydzień, to nadal możemy mówić o dość dobrym tempie sprzedaży mieszkań z drugiej ręki.
Średni czas oczekiwania na klienta kupującego mieszkanie w Warszawie (112 dni) może wydawać się dość długi, ale gdy zestawimy bieżącą liczbę z analogicznym okresem zeszłego roku widać, że uległ skróceniu aż o ponad 2,5 miesiąca. Sprzedający mieszkania nie mają więc większych powodów do narzekań.
Dodatkowym bodźcem do zakupów mogą okazać się zmiany na rynku kredytów, które wejdą w życie od początku 2015 r. (obligatoryjny wkład własny 10 proc. wartości nieruchomości, do końca roku jest to 5 proc.). Na razie jednak takie obostrzenia nie mają widocznych skutków w kształtowaniu się czasu sprzedaży. Nie zmienia się średnia cena za m kw. sprzedawanego mieszkania. Obecnie jest to 7400 zł (mediana 7150 zł).
W transakcjach można znaleźć pojedyncze transakcje w cenie niższej niż 5000 zł za m kw., ale zwykle są to mieszkania o dużych powierzchniach, które znalazły właściciela dopiero po znacznych obniżkach ceny. Nie ma wyraźnego wspólnego mianownika wśród mieszkań, które najdłużej czekały na sprzedaż – są to zarówno duże mieszkania w blokowiskach i niewielkie kawalerki w centralnie zlokalizowanych punktach. Natomiast wśród lokali, które czekały na klienta najkrócej (mniej niż 14 dni) zauważamy podział na dwie grupy ofert. Pierwsza to niewielkie mieszkania w centrum, druga – również nieduże mieszkania dwupokojowe w cenie do 350 tys. zł na nowych osiedlach na obrzeżach miasta.
Nieznacznie wzrosły średnie możliwości negocjowania ceny ofertowej. Różnica pomiędzy średnią ceną transakcyjną a ostatnią ceną ofertową wynosi 2,3 proc. (rok temu 2,9 proc.). Tylko w trzech przypadkach negocjacje przekroczyły 10 proc. ceny ofertowej. Największe kwoty można było tym razem negocjować przy zakupie lokali w budownictwie z lat 70-90-tych. Widać też silną korelację pomiędzy czasem sprzedaży a wielkością negocjacji. Dużo łatwiej jest zbijać cenę mieszkania, które jest już dłużej eksponowane na rynku. Najtrudniejsze zadanie czekało przed nabywcami mieszkań wybudowanych w ostatnich latach. Trudno m.in. negocjowało się kawalerki w nowym budownictwie. Podobnie jak w poprzednim zestawieniu sprzed dwóch miesięcy, w co piątej transakcji nie udało się wynegocjować żadnej kwoty.
We wrześniu i październiku najwięcej transakcji przeprowadzono na Woli, Ursynowie, Pradze Południe i Mokotowie.
Marcin Jańczuk
Metodologia
Analizie poddano ceny mieszkań z rynku wtórnego na podstawie transakcji przeprowadzonych przez brokerów Metrohouse S.A. w Warszawie.
Wartość negocjacji to wyrażona procentowo różnica pomiędzy ostatnią ceną ofertową a ceną transakcyjną uzgodnioną pomiędzy stronami umowy sprzedaży.
Czas sprzedaży został przedstawiony jako liczba dni ekspozycji oferty na rynku przez pośrednika od momentu zarejestrowania oferty w systemie, aż do dnia zawarcia transakcji. Średni czas sprzedaży wyraża średnia z wykluczeniem 10% skrajnych danych zbioru (najkrótsze i najdłuższe czasy sprzedaży).
Zastrzeżenie:
Ekspozycja oferty na rynku może być odpowiednio dłuższa z uwagi na możliwość bezpośredniego oferowania nieruchomości przez właściciela przed podpisaniem umowy pośrednictwa z agencją.
Wojciech Boczoń