5 miliardów złotych – tyle w ciągu roku może zostać w kieszeniach posiadaczy złotowych kredytów mieszkaniowych w wyniku ostatnich cięć stóp procentowych przez RPP. Na drugim biegunie mamy posiadaczy lokat, którzy z przerażeniem obserwują erozję oprocentowania depozytów.
Obniżka podstawowej stopy procentowej z 1,5% do 0,1% oznacza wyraźny spadek kosztu pieniądza w Polsce. Ma to konsekwencje idące w miliardy złotych. Z ostatnich ruchów cieszy się większość kredytobiorców. Poważne powody do narzekania mają jednak oszczędzający.
5 miliardów w kieszeni
Przyjrzyjmy się najpierw sytuacji pierwszej ze wspomnianych grup – dłużnikom. W ich przypadku cięcia stóp procentowych w ciągu maksymalnie kilku miesięcy powinny przełożyć się na spadek oprocentowania kredytów, czyli po prostu niższe raty. Z danych NBP wynika, że jeszcze w lutym czy marcu 2020 roku przeciętny kredyt hipoteczny był oprocentowany na 4,3%. Dziś po serii cięć stóp procentowych średnie oprocentowanie powinno spaść w sumie do około 2,8-2,9%. Mamy więc do czynienia ze spadkiem kosztu kredytów mieszkaniowych aż o jedną trzecią.
Tytułem wyjaśnienia trzeba dodać, że nie dzieje się to wszystko automatycznie następnego dnia po decyzji Rady. Najpierw cięcie podstawowej stopy procentowej wpływa na notowania stawki WIBOR, a potem dopiero banki uwzględniają tę zmianę aktualizując oprocentowanie mieszkaniowych długów. W praktyce cały proces nie powinien jednak trwać dłużej niż kilka miesięcy.
Jakie są realne konsekwencje spadku oprocentowania? Przy kredycie zaciągniętym na 25 lat i kwotę 300 tysięcy złotych miesięczna rata powinna spaść z 1630 złotych przed epidemią do około 1400 złotych dziś.
Spłaty przyspieszają
Tu niezbędnych jest kilka słów wyjaśnienia. Pojawia się bowiem podstawowe pytanie – dlaczego rata spadła tylko o 15% jeśli oprocentowanie spadło ponad dwukrotnie mocniej. Wytłumaczeniem jest tu mechanizm najpopularniejszych w Polsce rat stałych. Działa on tak, że uśrednia wysokość raty w całym okresie kredytowania. I tak na przykład jeśli ktoś niedawno zadłużał się na zakup mieszkania, to może zaobserwować, że choć spadła mu rata, to wzrosła część kapitałowa raty, a więc po prostu teraz szybciej dochodzi do spłacania kapitału. W przytoczonym wcześniej przykładzie część kapitałowa pierwszej raty wzrosła w wyniku spadku oprocentowania o około 150 złotych przy czym we wspomnianej racie odsetki spadły o około 400 złotych.
W skali całego kraju ostatnie cięcia stóp procentowych dają kredytobiorcom potężne oszczędności. Wszyscy posiadacze złotowych kredytów mieszkaniowych mogą zaoszczędzić aż 5 mld złotych rocznie z tytułu spadku odsetek.
Promil to nowy procent
To co cieszy posiadaczy kredytów jest jednak kulą u nogi oszczędzających. Chodzi o to, że obniżki stóp procentowych oznaczają bardzo poważne obniżenie oprocentowania lokat. I choć to już na początku roku było dość niskie (średnio 1-1,5%), to dziś szacunki HRE Investments sugerują, że średnie oprocentowanie spadło poniżej 0,5%. To znaczy, że powierzając bankowi 1000 złotych można przeciętnie liczyć na około 3 złote odsetek w skali roku. To o wiele za mało, aby pokonać panującą inflację pochłaniającą siłę nabywczą oszczędności nawet kilka razy szybciej niż bank dopisuje odsetki do powierzonego mu kapitału.
Bartosz Turek, analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń