Polacy nadal chętnie zadłużają się we frankach szwajcarskich – i to mimo wprowadzonej rok temu rekomendacji „S”, utrudniającej dostęp do kredytów w walutach. Trzeba jednak przyznać, że liczba kredytów udzielanych w polskich złotych wzrosła. Nie jest to jedynie zasługa ograniczeń w wyliczaniu zdolności kredytowej i nakazu dokładnego informowania przez banki o ryzykach związanych z zaciągnięciem kredytu, które zostały narzucone przez rekomendację. We wzroście zainteresowania kredytami w polskiej walucie rekomendacji „S” pomogły także inne czynniki.
Złotówka popularniejsza nie tylko przez rekomendację
Coraz większą grupę kredytobiorców stanowią osoby zainteresowane spekulacyjnym zakupem nieruchomości na krótki okres. W ich przypadku kredyt w walucie jest z jednej strony nieopłacalny, ze względu na różnicę między kursem kupna a sprzedaży, a z drugiej ryzykowny, ponieważ ryzyko walutowe jest tym większe, im krótszy jest okres kredytowania. Niski kurs franka powoduje również, że część kredytobiorców zaciąga kredyt w złotych z zamiarem przewalutowania go po osłabieniu złotego. Skorzystanie z kredytu w polskiej walucie bywa też wymuszone przez brak zdolności na kredyt we frankach. W dwóch ostatnich przypadkach klienci wybierają oferty, które umożliwiają tanie przejście na obcą walutę po poprawie własnej sytuacji finansowej.
Sposób na ograniczenia
Dalsze ograniczenia w kredytowaniu, dotyczące nie tylko zdolności kredytowej przy kredytach walutowych, ale również maksymalnej kwoty kredytu w stosunku do wartości nieruchomości i maksymalnego okresu kredytowania, wcześniej czy później zostaną przez banki zneutralizowane. Podobnie rzecz miała się z rekomendacją „S”, w przypadku której np. zliberalizowanie kalkulatorów kredytowych i wydłużenie okresu kredytowania pozwoliły zwiększyć zdolność kredytową Polaków. W najgorszym razie – gdyby nowe ograniczenia zostały wprowadzone – pozostałoby bankom skorzystanie z możliwości działania w Polsce na zasadzie oddziału. Z rozwiązania mogłaby skorzystać większość liczących się graczy rynku hipotecznego. Byłoby to jednak niekorzystne dla polskiego nadzoru, bo taki oddział podlega mu w małym stopniu i nie musi stosować narzuconych ograniczeń.
Zagrożeń może być więcej…
Najgłośniej dyskutowanym w ostatnim czasie tematem jest kwestia wydłużenia okresu kredytowania do nawet 50 lat. Mówi się o potencjalnym zagrożeniu niewypłacalnością Polaków i spirali długu. W praktyce jednak utratę płynności finansowej powodują zobowiązania gotówkowe (karty kredytowe, limity w rachunku czy kredyty gotówkowe), przyznawane niekiedy nawet przy dochodach poniżej minimum socjalnego lub w ogóle bez badania zdolności kredytowej. Niska kwota zobowiązania oraz stosunkowo krótki okres kredytowania sprawiają, że łatwo jest nie dostrzec potencjalnego zagrożenia i zacząć spłacać jeden szybki kredyt kolejnym. Warto pamiętać, że zdolność kredytowa przy zobowiązaniu hipotecznym jest oceniana mimo wszystko w sposób rygorystyczny, a kredytobiorcy podchodzą z reguły do kredytu na następne kilkadziesiąt lat z większym rozsądkiem. Długi okres kredytowania i wygospodarowane dzięki temu nadwyżki finansowe dają szereg możliwości (pieniądze można m.in. zainwestować). Od wiedzy i świadomości klienta zależy, czy z nich skorzysta, czy też skonsumuje.
Narodowy Bank Polski jako niebezpieczne ocenia także udzielanie przez banki kredytów powyżej 100 proc. wartości nieruchomości. Taka opcja pozwala na pokrycie opłat okołokredytowych i sfinansowanie wyposażenia mieszkania tanim kredytem hipotecznym. Brak tej możliwości nie oznaczałby jednak, że kredytobiorcy opłacaliby dodatkowe koszty z własnych oszczędności. I w tym przypadku na horyzoncie mógłby pojawić się szybki kredyt. Takie zobowiązanie to duże obciążenie dla domowego budżetu w początkowym okresie po zakupie nieruchomości, który i tak jest najtrudniejszy pod względem wydatków. Należy podkreślić, że udzielnie kredytów powyżej wartości nieruchomości nie jest równoznaczne z brakiem zabezpieczenia dla banków – w takich sytuacjach wymagają one bowiem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Zamiast ograniczeń – edukacja
Warto zauważyć, że kolejne ograniczenia, związane z kredytowaniem rynku nieruchomości, z pewnością nie byłoby skutecznym rozwiązaniem problemu rosnących cen. Poza ograniczaniem popytu, potrzebne są także działania po stronie podaży, która jest za mała. Widać to choćby po niekorzystnych warunkach transakcji, jakie część deweloperów jest w stanie bez problemu narzucać klientom. Dalsze obostrzenia mogą spowodować wymykanie się sektora bankowości hipotecznej spod regulacji polskiego nadzoru.
Nie oznacza to jednak, że żadne działania nie są potrzebne. Kredytobiorcy potrzebują edukacji na temat ewentualnych zagrożeń związanych z kredytem hipotecznym. Obowiązek informacyjny nałożony przez rekomendację „S” był więc krokiem w dobrą stronę. Cześć klientów nie zna bowiem podstawowych mechanizmów kredytu hipotecznego, a to niewiedza jest najgroźniejszym wrogiem – zarówno dla nich, jak i banków. Szkoda, że informowanie sprowadza się często do podpisywania oświadczeń, że jest się świadomym ponoszonego ryzyka.
Wojciech Boczoń
