Po kolejnych obniżkach stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej w lipcu br. stawka WIBOR jest na najniższym poziomie w historii i wynosi 2,7%. I mimo, że oprocentowanie kredytów hipotecznych jest na niskim poziomie, na rynku nieruchomości panuje letni marazm. A przecież to ostatnie pół roku, kiedy możemy liczyć na uzyskanie w banku kredytu na 100% wartości nieruchomości.
Rynek mieszkaniowy
Z ostatnich danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w I kwartale 2013 r. wydano o 23% mniej pozwoleń na budowę i o 27% zmniejszyła się liczba rozpoczętych budów mieszkań w porównaniu do I kwartału ubiegłego roku. W dalszym ciągu obserwowany jest spadek cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Spadki zanotowano we wszystkich miastach w Polsce[1]. Analizując dalej dane w I kwartale 2013 roku zaciągniętych zostało około 42 tysięcy kredytów hipotecznych, podczas gdy przed rokiem w analogicznym okresie banki podpisały blisko 49 tysięcy umów. Niestety klienci nie mogą raczej liczyć na obniżenie marż dla kredytów hipotecznych – wydaje się, że obniżenie oprocentowania dla kredytów ma klientom rekompensować obniżenie stóp procentowych – przez Radę Polityki Pieniężnej.
Aby starać się o kredyt musimy spełnić określone warunki, przedstawić konkretne dokumenty w tym przedłożyć zaświadczenie o zarobkach. Według danych GUS średnie miesięczne wynagrodzenie w lipcu 2013 roku wyniosło 3.830,07 PLN. Wymagany minimalny miesięczny dochód w przypadku klienta ubiegającego się o kredyt hipoteczny w wysokości 300.000 PLN wynosi od 3.800 PLN (Bank Millennium czy BNP Paribas) nawet do 6.000 PLN (Deutsche Bank)[2]. Zdolność kredytową klientów dodatkowo obniża to, że maksymalny okres brany do liczenia zdolności kredytowej wynosi 25 lat, nawet w przypadku kredytów zaciąganych na 30 lub 35 lat.
Nowa Rekomendacja S
Według informacji, jakie podała Komisja Nadzoru Finansowego od 1 stycznia przyszłego roku sytuacja może się zmienić. Wydłużony zostanie okres dla jakiego wyliczana jest zdolność kredytowa klienta – do tej pory bank brał maksymalnie 25 lat do wyliczenia zdolności, teraz zostanie on wydłużony do 30 lat. Dla wielu może otworzyć szansę na własne „M”. Jest jednak druga strona nowych ustaleń. Każdy, kto będzie starał się o kredyt w 2014 roku będzie zobowiązany do wniesienia co najmniej 5% wkładu własnego. A od 1 stycznia 2015 roku obowiązkowy wkład własny wyniesie 10%. Docelowo w 2017 roku obowiązkowy wkład własny ma wynosić 20%, natomiast jeżeli bank zgodzi się na wkład w wysokości 10% pozostałe 10% Klient będzie musiał dodatkowo ubezpieczyć.
Rekomendacja S może stać się ograniczeniem w uzyskaniu kredytu zwłaszcza dla osób młodych, które jeszcze nie mają odłożonych oszczędności. Na ratunek może przyjść program „Mieszkanie dla Młodych”, który rząd ma wprowadzić w 2014 roku. Jeżeli tak się stanie, to osoba występująca o kredyt otrzyma jednorazową dopłatę do kredytu w wysokości minimum 10% wartości nieruchomości.
Ostatnie chwile 100% LTV
Każdy bank ustala własny poziom LTV (Loan to Value)[3], na bazie którego udziela kredytu. Wskaźnik ten mówi nam, w jakim stopniu zakup nieruchomości jest finansowany kredytem hipotecznym, np. 100% LTV oznacza, że zakup nieruchomości jest w całości finansowany przez kredyt. Natomiast bank, który ustalił maksymalny wskaźnik LTV na poziomie 80% będzie wymagał od nas wkładu własnego w wysokości 20% wartości kupowanego mieszkania. W zależności od banku wskaźnik LTV ustalany jest obecnie najczęściej pomiędzy 80% a 90% wartości nieruchomości.
Oczywiście, są banki, które udzielą kredytu na 100% wartości nieruchomości (Bank Millennium) a nawet na 110% (mBank i MultiBank). Jednak związane jest to z koniecznością ustanowienia zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia wkładu własnego, które automatycznie zwiększa wartość kredytu. Ubezpieczenie należy opłacić za 3, 4 bądź 5 lat z góry. Jeżeli po tym czasie nadal nie zostanie uzupełniona różnica, bank naliczy opłaty na kolejny okres. W I kwartale 2013 roku blisko 51% kredytów hipotecznych udzielonych przez banki miało wskaźnik LTV powyżej 80%.
„Na rynku jest wiele mieszkań, które czekają na Klientów, a ceny nie są tak wysokie jak przed rokiem. Z drugiej strony sytuacja gospodarcza w Polsce i na świecie nie jest w pełni stabilna. Stopa bezrobocia wynosi ponad 13%, a zarobki nie wzrastają tak dynamicznie, aby decydować się na kredyt bez zastanowienia. Wzięcie kredytu to bardzo poważna decyzja, zwłaszcza patrząc na obecną sytuację makroekonomiczną. Osoby niezdecydowane, które wahają się z podjęciem decyzji, mogą udać się do doradcy finansowego. Może okazać się, że doradca znajdzie na tyle korzystną ofertę, że Klient będzie mógł sobie pozwolić na własne „M”. – mówi Andrzej Wojda z Aspiro.
Aspiro
Wojciech Boczoń
