Pierwsze miesiące 2014 roku mogą być dla wielu ostatnią szansą na kredyt mieszkaniowy. Historycznie niskie stopy procentowe, zmiany w Rekomendacji S oraz wciąż niskie marże sprawiają, że zdolność kredytowa Polaków może być rekordowo wysoka.
Utrzymujący się od lipca najniższy w historii poziom stóp procentowych, ustabilizowanie się cen mieszkań oraz nowe rekomendacje kredytowe Komisji Nadzoru Finansowego sprawiają, że nadchodzące miesiące mogą być wyjątkowo dobrym momentem na zakup mieszkania.
W drugiej połowie 2013 roku można było zaobserwować wyraźne ożywienie na polskim rynku kredytów hipotecznych. – Wywołały je trzy czynniki: mocna obniżka stóp procentowych, która zwiększyła dostępność kredytów, stabilizacja cen nieruchomości oraz zmiany Rekomendacji S wchodzące w styczniu, które sprawiają, że tylko do końca bieżącego roku klienci mogą liczyć na pożyczkę w wysokości 100 proc. wartości mieszkania – mówi Agnieszka Pilarek, Dyrektor Biura Bankowości Hipotecznej Deutsche Bank PBC.
Wyższa zdolność kredytowa dla każdego
Niższe stopy procentowe przekładają się na niższą ratę, którą bank odnosi do przychodów klienta, oceniając jego zdolność kredytową. W odpowiedzi na spowolnienie gospodarcze, Rada Polityki Pieniężnej ścięła w lipcu stopę depozytową do 1 procenta. To poziom niespotykany nigdy wcześniej w historii naszej waluty. – Trzeba pamiętać, że wyjątkowo luźna polityka pieniężna nie może trwać zbyt długo – ocenia Agnieszka Pilarek. – Zaczynają do nas już docierać pierwsze sygnały poprawy koniunktury, a w takiej sytuacji RPP może zdecydować się na podniesienie stóp procentowych , żeby zapobiec w przyszłości wzrostowi inflacji. Jak na razie prognozy wskazują na spodziewaną podwyżkę najwcześniej w drugim kwartale 2014 roku – wyjaśnia.
Dopóki tak się nie stanie, zdolność kredytowa przeciętnego Polaka wzrośnie jeszcze bardziej. To efekt wejścia w życie nowelizacji Rekomendacji S. Z jednej strony, KNF zabroni bankom udzielać kredytów na 100 proc. ceny nieruchomości, chociaż górny limit nadal pozostanie wysoki – bo aż 95 proc. wartości mieszkania. Z drugiej, Komisja godzi się, by banki oceniając zdolność kredytową klientów brały pod uwagę kredyt nie na maksymalnie 25, jak to robią obecnie, ale 30 lat. Co to oznacza w praktyce? – Dłuższy okres kredytowania brany do zdolności kredytowej przy tej samej kwocie to niższa rata, czyli wyższa zdolność kredytowa przy niższych dochodach – mówi Agnieszka Pilarek z Deutsche Bank.
Tymczasem , jak wskazują eksperci, powoli rosną marże kredytów. Z rynku zniknęły już oferty z marżą niższą niż 1 procent.
Stabilizacja cen nieruchomości
Kolejny czynnik, który może być argumentem za kupnem mieszkania to obserwowana od połowy tego roku stabilizacja cen. – Wciąż nie możemy mówić o wzrostach, ale sam fakt zatrzymania się spadków wartości nieruchomości w największych miastach może być dla wielu sygnałem do kupowania – mówi Agnieszka Pilarek z Deutsche Bank.
Jak wynika z danych Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON), średnie ceny transakcyjne mieszkań w dziewięciu pierwszych miesiącach 2013 roku wzrosły w Warszawie, Białymstoku, Gdańsku, aglomeracji katowickiej, Krakowie, Poznaniu oraz Łodzi. Trzeci kwartał przyniósł jednak spadki we Wrocławiu.
– Nie spodziewałabym się mocnego wzrostu cen na początku 2014 roku – mówi Agnieszka Pilarek. – Z jednej strony rządowy program Mieszkanie dla Młodych może zwiększyć popyt, istnieje jednak również możliwość, że – podobnie jak w przypadku Rodziny na Swoim – sprowokuje sztuczne zaniżanie wartości lokali, aby kwalifikowały się do dotacji – dodaje. Jej zdaniem najbliższe miesiące powinny upłynąć pod znakiem stabilizacji cen.
W 2014 roku czeka nas ostateczne pożegnanie z kredytami w euro. Chociaż wciąż oferują niższą stopę bazową, to ich cena wcale nie musi być niższa, ze względu na marże. Banki będą mogły udzielać ich tylko do lipca, po tym terminie kredyt w obcej walucie dostaną tylko ci, którzy w niej zarabiają.
– Początek przyszłego roku może być dobrym momentem na zakup mieszkania na kredyt głównie ze względu na wysoką zdolność kredytową, spowodowaną niskimi stopami procentowymi i nowymi rekomendacjami KNF – przewiduje Agnieszka Pilarek z Deutsche Bank PBC. – Dodatkowym argumentem może być też stabilizacja cen, trzeba jednak pamiętać, że w tej inwestycji kluczowy jest wybór atrakcyjnej cenowo i lokalizacyjnie nieruchomości. To powinien być priorytet – dodaje.
Deutsche Bank PBC
Wojciech Boczoń
