Ostatnie miesiące roku to czas pierwszych podsumowań – także na rynku nieruchomości. Zarówno w Polsce, jak i w Stanach Zjednoczonych widoczne są wzrosty sprzedaży. Co trzeba wiedzieć o tendencjach sprzedażowych na rynku nieruchomości w 2016 roku?
Liczba mieszkań w Polsce stale się zwiększa. W okresie od stycznia do października 2016 r. oddano ich do użytkowania o ponad 9 proc. więcej, niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Wzrosła również liczba rozpoczętych inwestycji.
Z kolei w Stanach Zjednoczonych wystąpił deficyt wystawianych na sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych. Od 13 miesięcy można obserwować dwucyfrowe spadki liczby ofert w porównaniu do analogicznego okresu minionego roku. Równocześnie odnotowywane są wzrosty sprzedaży na tym rynku, co nieuchronnie prowadzi do wyższych cen transakcyjnych.
Jakie inne zmiany zaszły na rynku nieruchomości w 2016 roku? Poniższa analiza ostatnich dziesięciu miesięcy na rynku mieszkaniowym została przygotowana przez Agatę Stradomską z RE/MAX Polska na podstawie globalnych raportów sieci nieruchomości RE/MAX oraz danych Głównego Urzędu Statystycznego i Narodowego Banku Polskiego.
Rynek nieruchomości w Polsce
W okresie styczeń-październik 2016 roku oddano do użytkowania o 9,2 proc. więcej nowych mieszkań niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku. O ponad 10 proc. wzrosła również liczba nieruchomości, których budowę rozpoczęto, otrzymały pozwolenie na budowę lub dopiero zgłoszono ich projekt budowlany.
W naszym kraju widoczna jest dominacja kilku regionów, gdzie obroty i liczba przeprowadzanych transakcji stanowią wartość 50 proc. ogólnej sprzedaży. Najczęściej kupujemy nieruchomości w województwach: mazowieckim, dolnośląskim, wielkopolskim, śląskim i małopolskim. Przewaga tych regionów wynika z m.in. dużej liczby mieszkańców na tych obszarach, atrakcyjnego rynku pracy i walorów inwestycyjnych. W latach 2014 i 2015 miały miejsce wzrosty cen nieruchomości, ale obecny rok wykazuje już niewielką tendencję spadkową wartości mieszkań.
Na podstawie analizy raportów można stwierdzić, że na rynku pierwotnym zazwyczaj kupowane są mieszkania o większym metrażu, a na rynku wtórnym lokale z większą liczbą pomieszczeń. Takie preferencje wynikają m.in. z różnic w ich układzie. W nowym budownictwie powierzchnie pokoi są większe, a kuchnie zdecydowanie częściej znajdują się w aneksie. Inaczej jest w starszych lokalach, w których kuchnie są najczęściej osobnymi pomieszczeniami. Przeciętny budżet na mieszkanie kupowane na rynku wtórnym jest o blisko 100 tys. mniejszy niż na rynku pierwotnym. Wszystko to wskazuje, że na rynek wtórny swoje kroki kierują osoby potrzebujące mieszkań tańszych, zapewniających funkcjonalność na mniejszych metrażach.
Wciąż mamy niedobory mieszkaniowe, co pokazuje wysoki wskaźnik liczby osób zamieszkujących jedno mieszkanie oraz stosunkowo niska powierzchnia mieszkania przypadająca na osobę w porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej.
Na rynku dostępnych jest coraz więcej lokali z rynku pierwotnego. Bieżący rok na rynku pierwotnym zapowiada się podobnie do lat 2008-2009, kiedy oddawano do użytkowania około 160 tys. nowych mieszkań. Wzrastająca liczba wydanych pozwoleń na budowę wskazuje, że znaczna podaż na rynku pierwotnym utrzyma się również w kolejnym roku.
Z drugiej strony deficyty mieszkaniowe są wynikiem nie tylko braku zasobu mieszkaniowego, ale przede wszystkim zależą od możliwości finansowych osób kupujących. Dlatego w najbliższych miesiącach można spodziewać się utrzymania wysokiego poziomu sprzedaży przy stabilnym poziomie cenowym lub nawet ich nieznacznej redukcji.
Rynek nieruchomości w Stanach Zjednoczonych
Na amerykańskim rynku mieszkań 2016 rok rozpoczął się bardzo dobrze. W styczniu sprzedaż lokali w porównaniu do analogicznego miesiąca w ubiegłym roku wzrosła o 6,3 proc. Średnia cena nieruchomości wynosiła wówczas ponad 200 tys. USD. W lutym sprzedaż mieszkań była większa o 4,8 proc. w porównaniu do lutego 2015 roku oraz o 5,8 proc. w zestawieniu ze styczniem bieżącego roku. Przeciętna cena lokalu wynosiła wówczas 198 tys. zł, co oznaczało spadek cen o ponad 2 tys. zł (w ujęciu styczeń-luty 2016).
Marzec był kolejnym miesiącem wzrostu sprzedaży nieruchomości, których odnotowano o 3,6 proc. więcej w porównaniu z analogicznym okresem w 2015 r. Jednak prawdziwy sezon zakupów na rynku mieszkaniowym rozpoczął się w kwietniu, o czym świadczy znacznie wyższy wskaźnik sprzedaży mieszkań (aż o 7,5 proc.) w zestawieniu z poprzedzającym miesiącem. W kolejnych wiosennych miesiącach 2016 roku średni wzrost wartości transakcji wyniósł 4,3 proc.
Pomimo rosnącej temperatury, po upalnym czerwcu, na amerykańskim rynku mieszkań i domów w lipcu nastąpiło lekkie ochłodzenie. W porównaniu z lipcem ubiegłego roku ceny spadły o 8,8 proc., a w zestawieniu z czerwcem 2016 r. o 13,1 proc. Jest to duża różnica, tym bardziej, że w okresie ostatnich 7 lat przeciętny spadek cen w lipcu w porównaniu z czerwcem wynosił 8,2 proc. Sytuacja nieco poprawiła się w sierpniu, kiedy to nastąpił wzrost sprzedaży o 2,8 proc. w stosunku miesiąc do miesiąca, a średnia cena nieruchomości wyniosła 225 900 USD.
Pomimo tego, że we wrześniu zanotowano spadek sprzedaży nieruchomości w porównaniu do sierpnia (o 11,7 proc.), w odniesieniu do analogicznego miesiąca w 2015 r. ta wartość wzrosła aż o 2 proc. To najlepszy wynik osiągnięty w tym miesiącu na rynku w Stanach Zjednoczonych od 9 lat. Z kolei w październiku odnotowano spadki wartości cen nieruchomości. Średnia cena sprzedaży lokali była wyższa o 8,3 proc. w porównaniu do analogicznego miesiąca w 2015 r., a o 1,6 proc. niższa w stosunku do poprzedniego miesiąca i wyniosła 216 500 USD. Podobnie jak w poprzednich miesiącach, podaż mieszkań i domów utrzymywała się na niskim poziomie.
Na amerykańskim rynku obserwujemy również, że czas potrzebny na sprzedaż nieruchomości od jej wystawienia na rynku do sprzedaży zdecydowanie się skrócił. W czwartym kwartale 2015 r. nieruchomości sprzedawały się w czasie 62-67 dni, podczas gdy w ostatnich 3 miesiącach 54-58 dni wystarczyło, aby znaleźć nabywcę.
Sytuacja mieszkaniowa na rynkach nieruchomości w minionych dziesięciu miesiącach 2016 roku była stabilna, jednak w poszczególnych okresach można było zauważyć zmiany wynikające choćby z sezonowości – odnosi się to zarówno do rynku mieszkaniowego w Polsce, jak i w Stanach Zjednoczonych.
RE/MAX Polska
Wojciech Boczoń
