Warszawa jest zdecydowanie największym rynkiem mieszkaniowym w kraju. W 2008 roku oddano w niej do użytku prawie 19,4 tys. nowych jednostek mieszkalnych, co jest najlepszym wynikiem w okresie ostatnich 20 lat.
Udział Warszawy w ogólnokrajowej produkcji mieszkań wyniósł w roku 2008 ok. 24%, zaś jeśli uwzględnić aktywność firm poza granicami stolicy w obszarze metropolitalnym, to łączny udział WOM można szacować na około 30% całej produkcji mieszkań budowanych na sprzedaż w kraju. Dane dotyczące liczby mieszkań planowanych do oddania wskazują, że rok 2009 przyniesie jeszcze wyższy poziom produkcji mieszkaniowej. Jednocześnie w zbliżającym się roku będzie można zaobserwować drastyczny spadek liczby wydawanych pozwoleń oraz liczby mieszkań, których budowy rozpoczęto.
W porównaniu z resztą kraju sytuacja ekonomiczna mieszkańców miasta jest nadal wyraźnie lepsza. W marcu 2009 bezrobocie było na poziomie 2,2%, przeciętne wynagrodzenia – 4 318 PLN zatem o 30% wyższe niż przeciętnie w kraju oraz 6,0% wyższe niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Jednak pogorszenie sytuacji gospodarczej w kraju znajdzie z pewnością w najbliższym czasie swoje odbicie zarówno we wskaźnikach dotyczących poziomu sprzedaży detalicznej, wzrostu wynagrodzeń a zwłaszcza wielkości bezrobocia. Pierwszy kwartał 2009 był okresem wyjątkowo niskiej aktywności deweloperów, Po bardzo słabym czwartym kwartale 2008, podaż na rynku mieszkaniowym spadła jeszcze bardziej. Na rynek zostało wprowadzonych jedynie ok. 900 nowych mieszkań, co było najsłabszym wynikiem od 2 lat i oznaczało spadek o 35% w stosunku do poprzedniego kwartału. W analogicznym okresie poprzedniego roku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży była czterokrotnie większa. Ze względu na brak klientów oraz trudną sytuację na rynku kredytów deweloperzy praktycznie wstrzymali wprowadzanie na rynek nowych inwestycji. W pierwszym kwartale 2009 pierwszy raz od 2 lat znacząco spadła liczba mieszkań w ofercie. W porównaniu z poprzednim kwartałem zmalała ona o 9% osiągając poziom 15,4 tys. mieszkań.
Trudna sytuacja na rynku odbiła się także na stronie popytowej. Z powodu wycofania się znacznej części banków z udzielania kredytów hipotecznych wielu konsumentów musiało zrezygnować z zakupu mieszkania, mimo zapłaconej zaliczki. Wprawdzie sprzedaż w I kwartale 2009 wzrosła o 50% w stosunku do ostatniego kwartału 2008 roku i wyniosła 1600 jednostek, jednak wynik ten jest kilkukrotnie niższy od wyników z roku 2007 i początku roku 2008, gdy sprzedawano średnio po 3-4 tys. mieszkań w kwartale. Właśnie w dobrych wynikach sprzedaży z przełomu lat 2007/2008 należy upatrywać głównej przyczyny utrzymywania się wskaźników przedsprzedaży na wysokim poziomie. Dla mieszkań planowanych do oddania w pierwszym i drugim półroczu 2009 sprzedaż sięga odpowiednio 69% i 50% co oznacza, że w sprzedaży pozostaje nadal ponad 8000 mieszkań, których budowę deweloperzy planowali zakończyć w roku bieżącym.
W porównaniu z poprzednim kwartałem znacząco, bo aż o 50% wzrosła liczba mieszkań gotowych i niesprzedanych osiągając poziom 1350 jednostek, co stanowi obecnie 9% oferty. W przeważającej części są to jednak lokale mało atrakcyjne, drogie lub nieciekawie zlokalizowane. Wciąż bardzo trudne jest zakupienie gotowego dwupokojowego mieszkania przy metrze w cenie poniżej 500 tys. PLN.
Średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w I kwartale 2009 osiągnęła poziom z początku 2007 roku i wyniosła ok. 8,1 tys PLN/m2 podczas gdy przeciętna cena jednostek znajdujących się w ofercie wzrosła w tym kwartale o 2% w porównaniu z kwartałem poprzednim i wyniosła 8,9 tys. PLN/m2. W 12-miesiecznym okresie (IV kw. 2008 w porównaniu z IV kw. 2007) ceny lokali w ofercie pozostały na niezmienionym poziomie. Mediana rozkładu cen mieszkań w Warszawie wyniosła 8 tys. PLN/m2, czyli połowa mieszkań znajdujących się w ofercie ma ceny poniżej 8 tys. PLN/m2.
Komentując ceny w okresie ostatnich kwartałów należy zwrócić uwagę na szeroką paletę bonusów, promocji, ulg, obniżek lub rabatów oferowanych nabywcom. Orientacyjnie można szacować, że ceny transakcyjne są dzięki temu niższe o ok. 400-800PLN/m2 od odpowiadających im cen ofertowych, co odpowiada średnio obniżce na poziomie 4,5%-9% ceny. W wyniku dramatycznego spadku sprzedaży w IV kw. 2008 niektórzy deweloperzy zaczęli okazywać bezprecedensową elastyczność cenową. W niektórych przypadkach skala obniżek przekraczała 15%.
Można prognozować, że najtrudniejsze chwile warszawscy deweloperzy mają wciąż przed sobą. Mimo że liczba mieszkań w ofercie będzie prawdopodobne dalej spadać, to ograniczenia w dostępności kredytów hipotecznych i niekorzystna sytuacja społeczno-gospodarcza będą utrzymywać sprzedaż na dość niskim poziomie. Jednak każdy kolejny kwartał 2009 roku powinien przynosić niewielką poprawę zarówno w odniesieniu do liczby nowych kredytów jak i sprzedaży mieszkań. Biorąc to pod uwagę, głębokie i powszechne spadki cen w większości inwestycji są mało prawdopodobne, za wyjątkiem wyjątkowo drogich projektów o przeciętnym standardzie. Głównym problemem deweloperów w pierwszej połowie roku będzie luka płynnościowa wynikająca z negatywnego nastawienia banków do finansowania nowych projektów.
Adam Kulpa
Junior Consultant
Źródło: REAS
Wojciech Boczoń