Niskie oprocentowanie lokat bankowych zachęca do inwestowania w nieruchomości. Według raportu Reas w roku 2016 zakupy inwestorów stanowiły 29 proc. całkowitej sprzedaży na rynku nieruchomości. Polacy decydują się na kupno lokali mieszkaniowych z myślą o wynajęciu ich lokatorom lub, co jest bardziej korzystne finansowo, w celu wynajmu na biuro lub usługi.
Polski rynek nieruchomości biurowych ciągle rośnie. Najlepiej prezentuje się Warszawa, gdzie w roku 2016 łączna powierzchnia lokali biurowych przekroczyła 5 milionów m2, a w ciągu 5 lat ma się zwiększyć do 6 milionów. Także inne duże, polskie miasta jak Poznań stają się coraz bardziej atrakcyjne dla inwestorów. Sektor biurowy bardzo dobrze rozwija się w stolicy Wielkopolski gdzie uwagę zwraca spadający od pewnego czasu procent pustostanów. Według raportu JLL w pierwszym kwartale 2017 roku pustostany stanowiły 12,6% całkowitej powierzchni biurowej, co oznacza spadek o jeden procent w stosunku do poprzedniego kwartału.
Kupując lokal mieszkalny w celu wykorzystywania go na cele biurowe lub usługowe, powinniśmy brać pod uwagę przede wszystkim lokalizację, architekturę budynku i jego otoczenie. Ważna jest dobra dostępność lokalu z ulicy. Czyli wybierzemy raczej mieszkanie w pojedynczym budynku, a nie w głębi zamkniętego osiedla. Istotna jest również możliwość podjechania pod budynek i zaparkowania samochodu. Dlatego najlepiej sprzedają się i wynajmują na biura i usługi mieszkania położone w kamienicach lub kameralnych „plombach”.
Przykładem może być inwestycja AI – CASA FONTE na Sołaczu. Położony w prestiżowej dzielnicy samodzielny budynek o ciekawej architekturze, z możliwością parkowania. W takim kameralnym domu dzięki windzie nie ma znaczenia na którym piętrze jest lokal. Zazwyczaj mieszkania, które kupowane są na własne cele lub pod wynajem z przeznaczeniem na biuro lub usługi są nieco większe, a ich powierzchnia przekracza 50, 60 metrów kw.
– Z naszego doświadczenia wynika, że tego typu lokalami zainteresowani są lekarze prowadzący prywatna praktykę – na gabinet, prawnicy na kancelarię lub małe firmy na biuro. Oczywiście lista potencjalnych klientów jest o wiele dłuższa. Przykładowo sprzedawaliśmy mieszkania również na gabinet kosmetyczny, gabinet psychologiczny czy biuro prawne – mówi Bożena Taflińska-Tadeusz z Agencji Inwestycyjnej. – W CASA FONTE oferujemy mieszkania 3-pokojowe, świetnie nadające się na aranżację biura czy gabinetu- dodaje Bożena Taflińska-Tadeusz.
Czy kupno takiego lokalu użytkowego na wynajem opłaca się bardziej niż zainwestowanie w lokal mieszkalny? W obu przypadkach inwestor musi liczyć się z wydatkiem rzędu kilkuset tysięcy złotych. Stopa zwrotu dla wynajmowanych mieszkań wynosi około 5% – to więc dużo lepszy sposób inwestycji niż lokaty bankowe, których oprocentowanie obecnie rzadko przekracza 2%. Jednak stopa zwrotu w przypadku wynajmu lokali użytkowych prezentuje się jeszcze lepiej. Według raportu WGN wynajem takich powierzchni może przynieść średnio 10% zwrotu.
– Wynika to oczywiście z wysokości czynszu. W przypadku lokali mieszkalnych wysokość czynszu, w zależności od standardu i wielkości mieszkania, wynosi około 26-35 zł za m2. Dla lokali użytkowych ta stawka jest zawsze wyższa. Oczywiście, żeby wynajem takiej powierzchni przynosił zyski, decyzja o kupnie lokalu musi być przemyślana. O sukcesie decyduje kilka czynników, w przypadku przeznaczenia na cele biurowo-usługowe przede wszystkim lokalizacja budynku, jego dostępność oraz możliwość parkowania- mówi Bożena Taflińska-Tadeusz.
Poza wyższym zyskiem dodatkowe korzyści wynikają z tego, że umowy z firmami podpisywane są na dłuższy okres, nierzadko nawet na 5-10 lat, podczas gdy standardowy czas umowy na wynajem mieszkania obejmuje 12 miesięcy. Poza tym najem lokalu firmie to też większe bezpieczeństwo dla inwestora. W razie jakichkolwiek problemów z uregulowaniem płatności, firma daje większą pewność odzyskania pieniędzy niż najemca prywatny. Dlatego inwestując w zakup mieszkania na wynajem korzystniejsze może być wynajęcie go na biuro, kancelarię czy gabinet i taki najem zawsze będzie długoterminowy, z lepszą stopą zwrotu. Unikniemy też problemów ze zmianą najemców lub przestojem wakacyjnym, jak często się zdarza w przypadku studentów.
Źródło: CASA FONTE
Wojciech Boczoń