Zakupy gotówkowe wciąż przeważają w biurach sprzedaży deweloperów – wynika z najświeższych szacunków NBP. Bez udziału kredytu finansowane są aż dwie transakcje na trzy, a na rynek wpływa co miesiąc po prawie 1,5 mld złotych wyciąganych ze skarpet.
4,4 mld zł – tyle gotówki wydali Polacy na zakup nowych mieszkań w 7 największych miastach w pierwszym kwartale br. Szacunki NBP sugerują, że zakupy gotówkowe stanowiły aż 67% zawartych transakcji. Wynik ten był bez mała najwyższy w historii. Dotychczasowy rekord padł pod koniec ubiegłego roku. Wtedy – przez trzy miesiące Polacy wydali na mieszkania o 100 mln zł więcej. Żeby pokazać jak duża jest to wartość trzeba cofnąć się o kilka lat. Na przykład w całym 2012 roku do biur sprzedaży deweloperów w 7 polskich miastach trafiło 6,1 mld zł gotówki. Obecnie skala zakupów gotówkowych jest więc trzykrotnie wyższa.
Tysiące mieszkań za zaskórniaki
Wyniki te można przestawić jeszcze bardziej obrazowo. Przy założeniu średniej ceny kupowanego M na poziomie 350 tys. zł (średnia dla 7 największych rynków), okazuje się, że nabywcy gotówkowi kupili w pierwszym kwartale br. około 12,5 tys. mieszkań (średnio ponad 4 tys. lokali miesięcznie) – wynika z szacunków Open Finance. Było to co prawda o około 300 mieszkań mniej niż kwartał wcześniej, ale też o około jedną trzecią więcej niż przez pierwsze 3 miesiące 2016 roku. Znowu jeszcze bardziej szokujące byłoby porównanie aktualnych wyników do tych z 2012 roku. Wtedy przez cały rok za gotówkę Polacy kupili w 7 miastach około 17,5 tys. mieszkań. To tyle ile teraz sprzedaje się przez cztery miesiące.
Boom podsycany chciwością
Nie powinno więc ulegać wątpliwości, że na rynek wpływa bardzo dużo gotówki. Taki stan rzeczy zawdzięczamy połączeniu chciwości i niskich stóp procentowych. To przecież przez utrzymywanie stopy referencyjnej na niskim poziomie lokaty są niskooprocentowane. Osoby, którym rachityczny procent nie wystarczy, szukają w miarę bezpiecznej ale zyskowniejszej alternatywy. Większość Polaków uważa, że taką właśnie jest rynek nieruchomości. Na wynajmie mieszkania w dużym mieście można bowiem zarobić 3-4 razy więcej niż na bankowej lokacie. Całe szczęście nie mamy przy tym boomu kredytowego, bo w takim wypadku ceny mieszkań najpewniej już od wielu miesięcy by szybowały, a ryzyko nadchodzącego załamania rynku graniczyłoby z pewnością. Brak ekspansji kredytowej i większa stabilność cen mieszkań to rzadko wspominany plus wysokich wymagań odnośnie wkładu własnego.
Do tego trzeba pamiętać, że potężna skala zakupów gotówkowych w ostatnim kwartale 2016 roku jest też po części zjawiskiem sezonowym. Czwarty kwartał jest bowiem tradycyjnie okresem, w którym w ogóle mieszkań sprzedaje się dużo. Powodów jest kilka. Ważne jest na przykład to, że pod koniec roku deweloperzy mocniej zabiegają o względy nabywców, aby móc pochwalić się lepszymi wynikami sprzedaży za dany rok. Po stronie nabywców ważna może być motywacja fiskalna – chęć wydania pieniędzy w danym roku podatkowym. Niezależnie od tych motywacji działa też w ostatnich miesiącach czynnik psychologiczny – wróciła inflacja, a wraz z nią sytuacja, w której na przeciętnej rocznej lokacie notuje się realne straty. Chodzi o to, że jeśli od oprocentowania na poziomie 1,65% odejmie się 19% podatku, to nominalnie zysk będzie na poziomie niewiele ponad 1,3%. Przy inflacji na poziomie prawie 2% oznacza to, że po zakończeniu lokaty siła nabywcza odłożonych pieniędzy będzie topniała.
W najbliższych miesiącach dalej można spodziewać się wysokiego udziału zakupów gotówkowych na rynku mieszkaniowym. Nic nie wskazuje bowiem na to, aby Rada Polityki Pieniężnej chciała niebawem rozpocząć cykl podwyżek stóp procentowych, a to od tego zależy czy zakupy gotówkowe będą równie popularne jak dziś. Niewykluczone, że też w 2018 roku nie dojdzie do podwyżek stóp procentowych. Jeśli banki nie zdecydują się uatrakcyjnić ofert depozytowych, a wprowadzenie REIT-ów i rozwój programu Mieszkanie + nie zniechęcą inwestorów indywidualnych do bezpośrednich zakupów na rynku mieszkaniowym, to póki co gotówki nie powinno na tym rynku zabraknąć.
Bartosz Turek
Wojciech Boczoń